Der Ertragswert ist eine Größe zur Bewertung von Mietimmobilien. Dieser Wert gibt an, welcher Ertrag in der errechneten Nutzungsdauer mit dem Objekt erzielt werden kann. Behörden und Kreditinstituten dient der Ertragswert als Bemessungsgrundlage, etwa wenn das Objekt als Kreditsicherheit verwendet wird. Der Ertragswert einer Immobilie wird mit dem Ertragswertverfahren ermittelt.

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Im Gegensatz zu selbstgenutzten Wohnimmobilien steht bei vermieteten Objekten in der Regel die zu erzielende Rendite im Vordergrund. Aus diesem Grund werden Mietimmobilien, anders als vollständig selbstgenutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, nach dem sogenannten Ertragswertverfahren bewertet. Die Anforderungen an dieses Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt.

Im Gegensatz zu selbstgenutzten Wohnimmobilien steht bei vermieteten Objekten in der Regel die zu erzielende Rendite im Vordergrund. Aus diesem Grund werden Mietimmobilien, anders als vollständig selbstgenutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, nach dem sogenannten Ertragswertverfahren bewertet. Die Anforderungen an dieses Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt. In die Berechnung des Ertragswertes fließen unter anderem Bodenwert und Gebäudewert ein sowie der Reinertrag, der durch Vermietung erzielt wird abzüglich der Kosten, die durch die Bewirtschaftung der Immobilie entstehen. Der errechnete Wert wird auf die Restnutzungsdauer des Mietobjektes hochgerechnet. In der Regel liegt die Nutzungsdauer einer Immobilie, je nach Verwendung, zwischen 60 und 100 Jahren. Verlängert werden kann diese Nutzungszeit durch Sanierung und Modernisierung. Bei der Bestimmung des Ertragswertes kommt oft jedoch auch das vereinfachte Ertragswertverfahren zum Einsatz, bei dem lediglich der zu erwirtschaftende Rohertrag mit einem Vervielfältiger multipliziert wird.

Dient eine Mietimmobilie als Kreditsicherheit, etwa für eine Baufinanzierung, wird der Ertragswert als Grundlage für den Beleihungswert herangezogen. Dabei handelt es sich um den vom Finanzierungsinstitut festgelegten Wert, der nach Einschätzung der Bank bei einem späteren Verkauf jederzeit erzielt werden kann und der daher oft als Obergrenze für ein Darlehen festgesetzt wird.