Der Einheitswert ist eine Bemessungsgröße, die das Finanzamt nutzt, um die Höhe der fälligen Grundsteuer für Immobilien und Grundstücke zu ermitteln. Neben dem Wert von bebauten und unbebauten Grundstücken von Privatpersonen und Unternehmen wird über diese Bemessungsgröße gem. §19 Abs. 1 BewG auch der Wert von land- und forstwirtschaftlichem Grundbesitz berechnet.

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Die Berechnung des Einheitswerts fand in Deutschland erstmals im Jahr 1935 statt und sollte für bestehende Immobilien und Grundstücke anschließend alle sechs Jahre wiederholt werden, um auf diese Weise sämtliche Wertänderungen konstant zu dokumentieren und zu erfassen. Da sich diese turnusmäßige Wertermittlung nicht durchsetzen konnte, wurde eine erneute Erfassung der Einheitswerte in Westdeutschland ein zweites Mal im Jahr 1964 durchgeführt – in Ostdeutschland indes werden seit je her die ermittelten Einheitswerte von 1935 zur Ermittlung der Grundsteuer hinzugezogen – in den alten Bundesländern berechnet sich die Höhe der Grundsteuer nach wie vor anhand der Werte von 1964. Da der Wert der Immobilien und Grundstücke seit 1964 und 1935 jedoch deutlich gestiegen ist, beträgt der berechnete Einheitswert maximal 15 bis 40 Prozent des tatsächlichen Marktwertes, des sogenannten Verkehrswertes eines Objektes.

Um den Einheitswert einer Immobilie oder eines Grundstückes zu ermitteln können deutsche Finanzämter zwei unterschiedliche Ermittlungsmethoden anwenden: Das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren wird dabei üblicherweise für diejenigen Grundstücke und Objekte angewandt, beispielsweise für Mehrfamilienhäuser, Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzte Grundstücke, die über eine erzielbare Jahresrohmiete kalkuliert werden können. Bei selbstgenutzten Objekten wie Ein- oder Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen wendet das Finanzamt üblicherweise das Sachwertverfahren an. Dies hat den einfachen Hintergrund, dass der Wert selbstgenutzter Immobilien nicht über deren aktuellen Marktwert aus der Jahresrohmiete, sondern vielmehr über die Anschaffungs- und Herstellungskosten errechnet wird.