Die finanzierte Immobilie gilt der Bank während der gesamten Darlehenslaufzeit als Kreditsicherheit. Sollte der Kreditnehmer die fälligen Kreditraten nicht mehr bezahlen können, könnte die Bank die Immobilie veräußern und mit dem Verkaufserlös die noch offene Kreditschuld begleichen. Aus diesem Grund ermittelt die Bank vor der Vergabe einer Baufinanzierung den Immobilienwert. Dabei kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz. Die Bank bestimmt zunächst den Verkehrswert der Immobilie und ermittelt anhand dessen im Anschluss den Beleihungswert sowie die Beleihungsgrenze. Als Beleihungswert einer Immobilie wird derjenige Betrag bezeichnet, der jederzeit während der gesamten Kreditlaufzeit durch den Verkauf erzielt werden kann. Der Beleihungswert ist daher nicht unbedingt gleichzusetzen mit dem Verkehrswert einer Immobilie. Der Verkehrswert kann in der Regel nur in Abhängigkeit der jeweiligen Marktlage für einen bestimmten Stichtag ermittelt werden. Der Beleihungswert hingegen soll den langfristigen Wert eines Objekts darstellen. Dieser Wert wird einerseits anhand interner Vorgaben, andererseits aber auch anhand von Wertermittlungsverfahren eruiert. Bei selbstgenutzten Häusern oder Wohnungen kommt beispielsweise häufig das Sachwertverfahren zum Einsatz, bei Mietobjekten hingegen das Ertragswertverfahren, das die Mieteinnahmen abzüglich der Kosten ermittelt. Auch Mischformen beider Verfahren können zur Wertermittlung herangezogen werden.

Als Faustregel kann davon ausgegangen werden, dass der Beleihungswert in etwa 80 Prozent des Verkehrswertes beträgt. Denn meist zieht die Bank einen Sicherheitsabschlag sowie einen Altersabschlag in der Höhe von jeweils zehn Prozent vom Verkehrswert ab, um den Beleihungswert zu ermitteln. Es ist im Sinne des Verbrauchers, dass dieser Wert von der Bank so hoch wie möglich festgelegt wird, denn indirekt hat dies Einfluss auf die Zinskosten der Baufinanzierung.

Die Immobilienkredite mit den besten Konditionen erhalten Kunden über sogenannte erstrangige Darlehen. Diese günstigen Kredite werden allerdings nur bis zu einer bestimmten Höhe des Beleihungswertes einer Immobilie vergeben, man spricht hier von der sogenannten Beleihungsgrenze. Im Pfandbriefgesetz wurde festgelegt, dass Hypotheken nur bis zu einer Höhe von 60 Prozent des Beleihungswertes zur Deckung benutzt werden dürfen. Beträgt der Wert einer Immobilie beispielsweise 100.000 Euro und der Beleihungswert 80.000 Euro, läge die Beleihungsgrenze demnach bei 60 Prozent des Beleihungswertes und damit bei 48.000 Euro. Bis zu dieser Höhe könnten Verbraucher dann ein besonders günstiges, erstrangiges Darlehen aufnehmen. Wird dennoch eine höhere Kreditsumme benötigt – beispielsweise 80.000 Euro – könnten 48.000 über ein erstrangiges Darlehen und der restliche Kreditbetrag in Höhe von 32.000 Euro über ein nachrangiges Darlehen finanziert werden. Dieses ist jedoch in der Regel deutlich teurer.