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Grunderwerbsteuer sparen – so funktioniert‘s
Das Wichtigste
- Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
- Wer Grundstück und Haus separat kauft, kann die Grunderwerbsteuer senken.
- Beim Immobilienkauf in der Familie kann die Steuer ganz entfallen.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die fällig wird, wenn man ein Grundstück oder eine Immobilie in Deutschland kauft. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten – also Ausgaben, die zusätzlich zum Kaufpreis entstehen, wie beispielsweise Makler- oder Notarkosten. Sobald der Notar den Kaufvertrag abgeschlossen hat, meldet er den Vorgang an das Finanzamt. Dieses berechnet die Steuer und verschickt den Steuerbescheid. Ist der Betrag gezahlt, erhält man eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung – diese ist notwendig, um als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden. Die Steuer berechnet sich auf Basis des Kaufpreises – also dem Wert von Grundstück und Immobilie. Möbel oder Einbauten, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind, werden dabei nicht mit einbezogen. Wer hier gut plant, kann gezielt Grunderwerbsteuer sparen.
Was unterliegt der Grunderwerbsteuer?
Nach dem Grunderwerbsteuergesetz (§ 1 GrEStG) sind vor allem diese Vorgänge steuerpflichtig:
- Kaufverträge über Grundstücke oder Immobilien
- Tauschgeschäfte (z. B. Grundstück gegen Grundstück)
- das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren
CHECK24 Hinweis
Die Steuer gilt nur für inländische Grundstücke und Immobilien.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Der Steuersatz hängt davon ab, in welchem Bundesland sich das Grundstück befindet. In Bayern liegt er derzeit bei 3,5 %, in Sachsen bei 5,5 % und in Bundesländern wie Brandenburg oder Nordrhein-Westfalen bei 6,5 %. (Stand Juli 2025) Die Steuer wird auf den Kaufpreis berechnet und muss innerhalb eines Monats nach dem Steuerbescheid bezahlt werden. In einigen Fällen kann man Teile des Kaufpreises aus der Steuer herausrechnen – zum Beispiel, wenn Möbel oder eine Küche mitverkauft werden. Diese sollten im Vertrag separat aufgeführt werden, um die Grunderwerbsteuer zu senken.
CHECK24 Tipp
Im Zweifelsfall lohnt sich immer die Beratung durch einen Steuerexperten.
5 Tipps, die Grunderwerbsteuer zu sparen
Erst Grundstück kaufen, dann Haus bauen
Wenn das Grundstück und der Bauvertrag voneinander unabhängig abgeschlossen werden, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück an – nicht auf das Gebäude. Wichtig ist, dass die Verträge getrennt sind, mindestens sechs Monate auseinanderliegen und die beiden Anbieter nichts miteinander zu tun haben. So lässt sich die Grunderwerbsteuer senken.
Beispiel: Bei 230.000 € Grundstück und 300.000 € Baukosten spart man bei 3,5 % Steuer rund 10.500 €, bei 6,5 % sogar 19.500 €.Möbel und Einrichtung separat aufführen
Kauft man eine Immobilie mit Einbauküche, Markisen oder Lampen, sollten diese im Vertrag separat bewertet werden. Solche beweglichen Gegenstände sind nicht steuerpflichtig. Wichtig: Der Wert darf nicht über 15 % des Kaufpreises liegen – sonst kann das Finanzamt Nachweise verlangen. Auch die finanzierende Bank sollte informiert sein, da sich der Beleihungswert ändern kann. Diese 15 %-Grenze ist eher als praktischer Richtwert zu verstehen, ab dem das Finanzamt möglicherweise genauere Nachweise über den Wert der beweglichen Gegenstände (wie Einbauküche, Möbel etc.) verlangt. Es handelt sich nicht um eine starre gesetzliche Grenze. Es ist ratsam, realistische Werte anzusetzen und diese im Kaufvertrag separat auszuweisen, um die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer zu mindern. Die Wertermittlung kann im Einzelfall schwierig sein und sollte nachvollziehbar sein.Schenkung oder Erbschaft statt Kauf
Wer eine Immobilie geschenkt bekommt oder erbt, muss keine Grunderwerbsteuer zahlen. In diesem Fall greift dann die Schenkungs- oder Erbschaftsteuer.CHECK24 HinweisWenn es sich um eine Mischung aus Schenkung und Kauf handelt (z. B. ein symbolischer Kaufpreis), kann anteilig doch Grunderwerbsteuer fällig werden.
Steuerfreiheit bei Käufen innerhalb der Familie
Wird eine Immobilie zwischen Verwandten in gerader Linie verkauft (z. B. von Eltern an Kinder oder von Großeltern an Enkel), fällt keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig ist, dass es sich um direkte Verwandte handelt – Geschwister oder Onkel und Tanten zählen nicht dazu. Familieninterne Käufe sind ein einfacher Weg, um Grunderwerbsteuer zu senken.Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen
Wer die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet oder geschäftlich nutzt, kann die gezahlte Grunderwerbsteuer steuerlich geltend machen. Bei Vermietung gehört sie zu den Werbungskosten, bei Selbstständigen zu den Betriebsausgaben, jeweils bezogen auf den Gebäudeanteil. Der Grund und Boden selbst ist nicht abschreibbar.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer kann schnell zum teuren Nebenkostenfaktor werden, vor allem in Bundesländern mit hohen Steuersätzen. Wer sich vor dem Kauf gut informiert, Verträge klug gestaltet und sich steuerlich beraten lässt, kann versuchen gezielt Grunderwerbsteuer sparen. Besonders bei Neubauten und Familienübertragungen lohnt sich genaues Hinsehen.
Häufige Fragen
Hinweis: Die Informationen auf dieser Website werden in gutem Glauben und nur zu allgemeinen Informationszwecken bereitgestellt. Wir übernehmen keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der auf dieser Website enthaltenen Informationen. Die auf dieser Website bereitgestellten Informationen stellen keine Steuerberatung dar und sind nicht als solche gedacht. Die Informationen sind allgemeiner Natur und dienen nur zu Informationszwecken. Wenn Sie Steuerberatung für Ihre individuelle Situation benötigen, sollten Sie den Rat von einem qualifizierten Steuerberater einholen.