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Beleihungswert und Beleihungsgrenze
Das Wichtigste
Der Beleihungswert ist eine wichtige Komponente bei der Vergabe einer Immobilienfinanzierung. Die Bank ermittelt ihn, um die Höhe eines maximalen Darlehens zu bestimmen.
Für die Ermittlung des Beleihungswerts kann die Bank verschiedene Verfahren heranziehen, die sich je nachdem eher für Kapitalanlagen oder für selbstgenutzte Immobilien eignen.
Die Beleihungsgrenze und der sogenannte Beleihungsauslauf spielen eine wichtige Rolle für den Zinssatz, den ein Kreditinstitut für eine Baufinanzierung vergibt.
Was ist der Beleihungswert bei Immobilien?
Der Beleihungswert ist ein Wert, den ein Gutachter festgesetzt. Bei einer eventuellen Zwangsversteigerung ist dieser voraussichtlich erzielbar. Es handelt sich also um einen Wert, der auf lange Sicht festgelegt wird und Risiken und Eventualitäten, wie Preisentwicklung oder Veränderung des Objektzustands berücksichtigt. Den Beleihungswert lässt das Kreditinstitut ermitteln, bevor es eine Immobilienfinanzierung vergibt.
Wie wird der Beleihungswert einer Immobilie ermittelt?
Der Beleihungswert liegt immer unter dem Marktwert der Immobilie. Um wie viel niedriger ist nicht fest vorgeschrieben und hängt vom Objekt, aber auch vom Verfahren, das zur Ermittlung verwendet wird, ab.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird häufig bei Eigentumswohnungen angewandt. Voraussetzung ist, dass es genügend Vergleichsdaten gibt, denn das Verfahren bewertet die Immobilie anhand von Verkäufen ähnlicher Objekte, die kürzlich in der Umgebung getätigt wurden.
Ertragswertverfahren
Zur Ermittlung des Werts mithilfe des Ertragswertverfahrens wird mit künftigen Mieteinnahmen gerechnet. Es eignet sich überwiegend für Objekte, die der Kapitalanlage dienen sollen. Zu den voraussichtlichen Erträgen wird der Bodenwert hinzuaddiert.
Sachwertverfahren
Bei diesem Verfahren wird errechnet, was ein Neubau derselben Immobilie im aktuellen Zustand zuzüglich zum Grundstückswert kosten würde. Das Sachwertverfahren kommt häufig bei durch den Eigentümer selbstgenutzten Einfamilienhäusern zum Einsatz.
Alle Verfahren haben ihre Vor- und Nachteile. So stellt das Sachwertverfahren den Wert des Objekts selbst gut dar, lässt aber den aktuellen Verkaufswert außer Acht. Das Ertragswertverfahren geht davon aus, dass eine Immobilie regelmäßige Mieteinnahmen bringt, was in der Praxis anders aussehen kann. Und das Vergleichswertverfahren kann nur einen nutzbaren Wert liefern, wenn genug Vergleichsobjekte existieren. Oft nutzen Banken zur Ermittlung des Beleihungswerts eine Kombination der Verfahren.
Gesetzlich gibt es keine Vorgaben, welches Verfahren genutzt werden muss. § 16 des Pfandbriefgesetztes (PfandBG) regelt aber, dass die Wertermittlung von einem von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter vorgenommen werden muss und gibt eine wage Richtlinie zu einer angemessenen Höhe:
„Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.“
Welche Unterlagen brauche ich?
Welche Unterlagen für Ihre Baufinanzierung und auch für die Ermittlung des Beleihungswerts nötig sind, wird Ihnen die jeweilige Bank mitteilen, da die Anforderungen teilweise unterschiedlich sind. Folgende Unterlagen werden aber in der Regel gefordert:
- Eigenkapitalnachweise
- Bonitätsunterlagen
- Bauzeichnungen
- Objektbeschreibung
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
- Wohnflächenberechnung
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
Wer bezahlt die Erstellung des Wertgutachtens?
Das Kreditinstitut ist an der Bewertung der Immobilie interessiert, um abzuschätzen, wie viel Darlehen es Ihnen geben will. Als Auftraggeber übernimmt es auch die Kosten für das Wertgutachten. In einem Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 24. April 2007 entschied das Gericht, dass die Kosten nicht auf den Darlehensnehmer übertragen werden dürfen. Das Oberlandesgericht Stuttgart bestätigte später das Urteil.
Was ist die Beleihungsgrenze?
Die Beleihungsgrenze ist der maximale Betrag, für den die Bank Ihnen ein Darlehen bewilligen würde. Sie liegt unterhalb des Beleihungswerts, denn von diesem zieht die Bank noch einmal einen Risikoabschlag ab. Wie hoch dieser ausfällt, entscheidet die Bank. Bei Darlehensnehmern mit sehr gutem Einkommen und weiteren Sicherheiten bewilligt die Bank gelegentlich auch einen Kredit in voller Höhe des Beleihungswerts.
Was sind 1a- und 1b-Hypothekendarlehen?
1a- und 1b-Hypothekendarlehen beziehen sich auf die Höhe der benötigten Finanzierung im Verhältnis zur Beleihungsgrenze. Bis zur Höhe der Beleihungsgrenze gilt ein Darlehen als 1a-Hypothekendarlehen. Die Bank bekommt mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit ihr Geld, falls es zu einer Zwangsversteigerung kommen sollte. Deshalb vergibt sie für dieses Darlehen bessere Zinsen. Bei einem 1b-Hypothekendarlehen liegt der Darlehensbetrag über der Beleihungsgrenze. Die Bank muss damit rechnen, ihr Geld nicht vollständig zurückzuerhalten, sollte es zu einer Veräußerung kommen – selbst, wenn sie an erster Rangstelle im Grundbuch steht. Sofern sie die Finanzierung bewilligt, setzt sie einen höheren Zinssatz an.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis von Darlehenshöhe zum Beleihungswert, also wieviel Geld der Darlehensnehmer im Vergleich zum ermittelten Wert wirklich von der Bank benötigt. Kann ein Darlehensnehmer viel Eigenkapital einbringen und benötigt einen geringeren Finanzierungsbetrag, sinkt der Beleihungsauslauf und damit das Risiko für die Bank. Deshalb hat der Beleihungsauslauf einen Einfluss auf die Höhe des Sollzinssatzes für die Immobilienfinanzierung. Ein Beleihungsauslauf bis zu 60 Prozent bringt in der Regel den besten Zinssatz.
Er berechnet sich wie folgt:
Finanzierungsbedarf : Beleihungswert x 100 = Beleihungsauslauf
Beispielrechnung Beleihungsauslauf:
| Kaufpreis: | 500.000 Euro |
|---|---|
| Beleihungswert (in diesem Fall 80 % des Kaufpreises): | 400.000 Euro |
| Finanzierungsbedarf: | 300.000 Euro |
| Beleihungsauslauf: | 300.000 : 400.000 x 100 = 75 % |