Offene Immobilienfonds sind eine Variante der Investmentfonds. Es handelt sich dabei um ein Kapitalanlageprodukt, bei dem das Geld verschiedener Anleger gesammelt wird, um es in Grundstücke und Gebäude zu investieren. üblicherweise konzentrieren sich offene Immobilienfonds auf die Investition in Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren und Bürohäuser. Dabei wird das Fondsvermögen sowohl in Projektentwicklungen, als auch in Bestandsimmobilien investiert. Die Auswahl der einzelnen Objekte steht im Zeichen der Risikomischung. Jeder offene Immobilienfonds muss mindestens zehn Liegenschaften im Portfolio haben. Der jeweilige Kaufpreis darf nicht höher als 15 Prozent des Fondsvermögens ausfallen.

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Mindestens fünf Prozent des Fondsvermögens müssen offene Immobilienfonds als Liquiditätsreserve halten, wenn Anleger Rückkaufsforderungen stellen. Wenn zu viele – vor allem institutionelle Anleger – ihre Fondsanteile gleichzeitig verkaufen wollen, könnte der Fonds sonst in Turbulenzen geraten. Sofern die Liquiditätsreserve nicht ausreicht, um die Rückkaufsforderungen zu bedienen, muss der Fonds Immobilien verkaufen. Immobilienverkäufe können in der Regel jedoch nicht kurzfristig realisiert werden. Wenn nicht alle Rückkaufsansprüche bedient werden können, wird der Fonds zeitweilig geschlossen.

Zusätzlich zur Investition in verschiedene Objekte wird ein Teil des Anlagekapitals des offenen Immobilienfonds in kurzfristige Anlageformen wie Zinspapiere angelegt, um eine Risikostreuung zu gewährleisten. Der offene Immobilienfonds wird als Immobilien-Sondervermögen von einer Fondsgesellschaft verwaltet. Derartige Kapitalanlagegesellschaften werden als Spezialkreditinstitute von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) kontrolliert.

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Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds ist die Höhe des Fondsvermögens bei offenen Fonds nicht begrenzt. Es können daher beliebig viele Anleger ihr Geld in einen derartigen Fonds investieren. Der Verkauf eines Fondsanteiles ist dabei unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit möglich. Erwerben Anleger Fondsanteile, erhalten sie anschließend sogenannte Immobilienzertifikate. Hierdurch haben die Anteilseigner einen Anspruch auf eine anteilige Ausschüttung der durch die Mieteinnahmen erzielten Gewinne und übrigen Erträge der Investition. Auf eine Gewinnausschüttung kann aber auch verzichtet werden, wenn die Übereinkunft besteht, die Einnahmen in weitere Liegenschaften zu reinvestieren. Bei einer Reinvestition der Einlagen eines offenen Immobilienfonds kann es zu einer Wertsteigerung der einzelnen Anteile kommen.