Unter Baumängeln versteht man bautechnische Fehler, die bei der Errichtung von Immobilien eintreten können. Üblicherweise würde man die Abweichung des geleisteten Ist-Zustandes vom geplanten Soll-Zustand des Objektes als Baumangel bezeichnen. Dazu zählen unter anderem Risse in Putz oder Wänden, undichte Fenster oder ein undichter Keller.

Eine Immobilie ist laut Gesetz frei von Baumängeln, wenn sie gemäß §633 BGB keinen sogenannten Sachmangel vorweist und sich daher für die geplante Nutzung eignet. Fehlt die vertraglich zugesicherte Eigenschaft der Bauleistung oder entspricht das hergestellte Objekt nicht dem vereinbarten Verwendungszweck liegt ein Baumangel vor.

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Baumängel müssen zudem bestenfalls zum Zeitpunkt der Abnahme einer Immobilie angezeigt werden – wird ein derartiger Mangel erst später entdeckt, ist die Beweisführung meist schwierig. Die Feststellung eines Baumangels kann relativ einfach sein, wenn eine detaillierte Leistungsbeschreibung sowie ein Bauplan vorliegen. Weicht die Bauausführung hiervon grundlegend ab, kann in der Regel von einem Baumangel ausgegangen werden. Daher gilt: Je genauer die Bau- und Leistungsbeschreibung im Bauvertrag dargestellt ist, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass im Nachhinein vermehrt Baumängel auftreten. Bis zur Übergabe der Immobilie muss die Baufirma beweisen, dass kein Baumangel vorliegt, danach geht die Beweislast auf den Immobilienbesitzer über, d.h. nun muss der Käufer den Beweis des Baumangels erbringen.

Der Nachweis oder die Feststellung eines Baumangels kann problematisch werden, wenn eine Baubeschreibung gar nicht existiert. Bei einem vom Bauherrn als fehlerhaft empfundenen Zustand müsste in diesem Fall zunächst geprüft werden, ob es sich hierbei rechtlich tatsächlich um einen Baumangel handelt. Um eine derartige Aussage zu treffen, sind allerdings meist weitreichende bautechnische oder baurechtliche Kenntnisse oder die Bestellung eines Gutachters notwendig. In einem solchen Fall entscheiden der Stand der Bautechnik und die auf dieser Grundlage festgeschriebenen Normen für Bauleistungen, welche Beschaffenheit der Bauherr von der Baufirma erwarten kann. Zu diesen Normen gehört beispielsweise die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), die in §13 den Umgang mit Baumängeln und Mängelansprüchen regelt.

Um Baumängel auszuschließen, ist es hilfreich, die Bauausführung fortlaufend zu überwachen. Dies kann gegebenenfalls durch einen eigenen Fachmann erfolgen. Auch wenn Baumängel nie ganz auszuschließen sind, ist es dennoch wichtig, sie frühzeitig zu erkennen. Wird ein Mangel nicht sofort erkannt, kann daraus ein so genannter verdeckter Baumangel entstehen, der sich erst Jahre später bemerkbar macht. Dann ist es möglich, dass Ansprüche zur Mängelbeseitigung bereits verjährt sind.