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Zinswette Warum ein Forward-Darlehen jetzt Sinn macht

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Die Zinsen für Baufinanzierungen sind zuletzt wieder gesunken. Ob Eigenheimbesitzer jetzt ein Forward-Darlehen aufnehmen sollten, um sich die günstigen Zinsen für ihre anstehende Anschlussfinanzierung zu sichern, haben wir anhand eines Blickes in die Vergangenheit überprüft.
Niedrigzinsen machen Lust auf Baufinanzierung

Forward-Darlehen oder Anschlussfinanzierung? Eine Wette mit unsicherem Ausgang.

Die Bauzinsen sind niedrig – seit letzten Oktober sind die Zinsen für Baufinanzierungen im besten Beleihungsauflauf mit einer Sollzinsbindung von zehn Jahren laut CHECK24 Zins-Chart von 1,26 Prozent auf 0,86 Prozent gefallen. Mit einem weiteren Sinken rechnen Experten nicht mehr, eher mittelfristig mit einem Anstieg. Lohnt sich somit jetzt für Darlehensnehmer, deren Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft, ein Forward-Darlehen?

Mit einem Forward-Darlehen können sich Darlehensnehmer die aktuell günstigen Zinsen für ihre zukünftige Anschlussfinanzierung sichern und so unter Umständen Zinskosten sparen – sofern die Zinsen in der Zwischenzeit wieder steigen. In der Regel verlangen Banken allerdings geringe Zinsaufschläge dafür, dass sie dem Kunden den derzeitigen Zinssatz für die Zukunft zusichern. Dass ein Darlehensnehmer mit einem Forward-Darlehen unter dem Strich spart, lässt sich nicht sagen. Mit dieser Art der Anschlussfinanzierung geht der Darlehensnehmer eine Zinswette ein. Wer also erwartet, dass die Bauzinsen in naher Zukunft wieder steigen, der sollte nachrechnen, ob sich diese Zinswette für ihn lohnen kann. Wir haben anhand historischer Zinsen beispielhaft berechnet, welchen Ausgang eine solche Zinswette in der Vergangenheit für Darlehensnehmer hatte. Die Zinsen in unserem Beispiel sind echt, die Personen sind es nicht.

Herr und Frau Jeschke haben sich bereits im April 2011 den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt –  zu einem Kaufpreis von 310.000 Euro. Zuzüglich zu den Nebenkosten brachten sie noch 30.000 Euro sie aus Eigenkapital in den Kauf ein. Die Finanzierung über 280.000 Euro erhielten sie von ihrer Bank zu einem Sollzins von 4,45 Prozent, die anfängliche Tilgung betrug 2,00 Prozent. Ihre zehnjährige Zinsbindungsfrist läuft in etwas mehr als zwei Jahren aus. Da sie am Ende der Sollzinsbindung immer noch eine Restschuld über 209.628 Euro bei der Bank offen haben, müssen sie, wie es bei Baufinanzierungen häufiger der Fall ist, eine Anschlussfinanzierung aufnehmen. Das Ehepaar fürchtet allerdings, dass die Zinsen in zwei Jahren nicht mehr so niedrig sind wie momentan. Ihr Nachbar Herr Leopold hat ihnen einen Tipp gegeben: Mit einem Forward-Darlehen könnten sich die Jeschkes die niedrigen Zinsen von heute für ihre Anschlussfinanzierung sichern.

Mit einem Forward Darlehen niedrige Zinsen sichern

Bei einigen Banken können Darlehensnehmer bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Zinsbindung ein Forward-Darlehen zu aktuell gültigen Zinsen abschließen. Über eventuell steigende Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung müssen sie sich dann nicht mehr den Kopf zerbrechen. Ausgezahlt wird das Darlehen erst, wenn die anfänglich vereinbarte Sollzinsbindung ausgelaufen ist.

So berechnet sich der Zinssatz für ein Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen sichern sich Immobilienkäufer und Bauherren eine Anschlussfinanzierung annährend zum derzeitigen Zinsniveau, allerdings meist mit einem Zinsaufschlag: Für jeden Monat, den das Forward-Darlehen vor Ende der Zinsbindungsfrist abgeschlossen wird, schlagen Banken in der Regel 0,01 bis 0,04 Prozentpunkte auf den Zinssatz der Anschlussfinanzierung auf. Der Aufschlag erhöht also den Zinssatz des Folgedarlehens über dessen gesamte Laufzeit. Nur hin und wieder machen einige Banken spezielle, zeitlich befristete Angebote, bei denen Sie ihren Kunden Forward-Darlehen ohne Zinsaufschlag anbieten

In der jüngsten Vergangenheit ging die Wette nicht auf – aus einem bestimmten Grund

Herr Leopold, der Nachbar der Jeschkes, hat schon lange vor dem Ehepaar eine Immobilienfinanzierung aufgenommen, um sich sein Eigenheim zu kaufen. Im Januar 2003 kaufte er sich sein schmuckes Häuschen für 250.000 Euro. Für die 80-Prozent-Finanzierung über 200.000 Euro nahm er einen Immobilienkredit mit zehn Jahren Zinsbindung auf, zu dem damaligen laut Bundesbank durchschnittlichen effektiven Zinssatz für Baufinanzierungen mit fünf bis zehn Jahren Sollzinsbindung, also zu einem Sollzins von 5,36 Prozent.

Die Zinsbindungsfrist endete im Januar 2013. Schon bei Vertragsabschluss war klar, dass das Darlehen bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent nicht nach zehn Jahren abbezahlt wäre. Es bliebe eine Restschuld von 147.229 Euro übrig. Deshalb machte sich Herr Leopold schon früh Gedanken um eine Anschlussfinanzierung. Weil die Zinsen für Baufinanzierungen Mitte 2010 deutlich gesunken waren, gegen Ende des Jahres aber wieder leicht anstiegen, entschied sich der Grundschullehrer für ein Forward-Darlehen. Im Januar 2011, 24 Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist, schloss Herr Leopold ein Forward-Darlehen zu dem damals nach Bundesbank durchschnittlichen effektiven Zinssatz für Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindungsfrist länger als zehn Jahre, also zu einem Sollzins 4,02 Prozent ab. Für jeden Monat bis zum Auslauf der Zinsbindungsfrist schlug die Bank 0,02 Prozentpunkte auf den Zins auf, also insgesamt 0,48 Prozentpunkte. Herr Leopold erhielt das Forward-Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren also zum Sollzins von 4,50 Prozent. Bis zu dessen vollständiger Tilgung nach 14 Jahren und sechs Monaten wird er bei diesem Darlehen 53.114 Euro an Zinsen gezahlt haben.

Schon jetzt ist klar: Das Forward-Darlehen von Herrn Leopold wird sich für ihn nicht rechnen. Er hat sein Forward-Darlehen abgeschlossen, als die Zeit der niedrigen Zinsen anbrach. Deshalb überlegt er, in ein paar Jahren sein Sonderkündigungsrecht zu nutzen. Nach §489 BGB könnte er die Finanzierung zehn Jahre nach Vollständiger Auszahlung kündigen.

Hätte Herr Leopold abgewartet und 2013 am Ende der Sollzinsbindung eine Anschlussfinanzierung aufgenommen, würde er insgesamt Zinskosten sparen. Im Januar 2013 lag der durchschnittliche effektive Jahreszins für Baufinanzierungen mit dieser Sollzinsbindung laut Bundesbank bei einem 2,96 Prozent – also mehr als eineinhalb Prozentpunkte unter dem Zinssatz, zu dem Leopold sein Forward-Darlehen abgeschlossen hat. Mit einer Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindung hätte er bei einer anfänglichen Tilgung von etwas mehr als sechs Prozent 23.7811 Euro an Zinskosten gespart.

Vergleich von Forward-Darlehen und Anschlussfinanzierung für 15-Jährige Zinsbindung über einen Betrag von 147.000 Euro.
Forward-Darlehen vs. Anschlussfinanzierung
  Forward-Darlehen Anschlussfinanzierung
Zeitpunkt Abschluss 01.01.2011 01.01.2013
Anfängliche Tilgung 5 % 6,58 %
Höhe monatliche Rate 1.164 Euro 1.164 Euro
Zinsaufschlag 0,02 % pro Monat 0,48 % -
Zinsen gesamt 4,53 %* 2,96 %*
Zinskosten gesamt 53.114 Euro 29.333 Euro

 *Durchschnittliche effektive Jahreszinsen für Wohnungsbaukredite über 10 Jahre nach Bundesbank. Für die Berechnung wurden die von der Bundesbank angegebenen Effektivzinsen in Sollzinsen umgerechnet. Sollzins = Effektivzins – 0,03 Prozent. Alle Kosten wurden mit dem CHECK24 Tilgungsrechner berechnet.
 

Mit einem Forward-Darlehen Sicherheit kaufen

Das Beispiel von Herrn Leopold zeigt, wie die Zinswette mit einem Forward-Darlehen schiefgehen kann. Dennoch rät er seinen Nachbarn zu dieser Art der Anschlussfinanzierung. Denn wenn er eines gelernt hat, dann, dass bei einem Forward-Darlehen der Zeitpunkt entscheidend ist. Heute gesteht er ein, dass ein Forward-Darlehen zu Beginn der Niedrigzinsphase nicht optimal war. Wenige Monate nach dem er das Forward-Darlehen abschloss, sanken die Zinsen deutlich und erreichten bis heute nicht mehr das Niveau von Januar 2011. Aufgrund dieser Erfahrung ist er sich jedoch sicher: Die Zinsen sind momentan so tief, dass sie nicht mehr viel weiter sinken können. Außerdem hat er in der Zeitung gelesen, dass die Europäische Zentralbank mittelfristig die Leitzinsen anheben möchte, wodurch auch die Zinsen für Baufinanzierungen hierzulande steigen würden. "Ich habe zwar mehr bezahlt, aber ich konnte ruhig schlafen und brauchte mir über eventuelle Zinssteigerungen keine Gedanken zu machen.“

Sicherheit wird auch bei den Jeschkes groß geschrieben. Sie möchten sich bei ihrer Anschlussfinanzierung keine Sorgen über eventuell bevorstehende Zinssteigerungen machen. Auch Sie glauben, dass die Zeit der niedrigen Zinsen langsam endet. Daher haben sie beschlossen, nächsten Monat ein Forward-Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren zu einem Zinssatz von 1,23 Prozent abzuschließen. Da sie es zwei Jahre vor dem Ende ihrer Sollzinsbindung aufnehmen, schlägt ihre Bank auch hier 0,48 Prozentpunkte auf die Zinsen auf. Die Jeschkes sparen also Zinsen, wenn die durchschnittlichen Zinsen für Baufinanzierungen mit einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren in zwei Jahren über 1,71 Prozent liegen.

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen?

Die Zeit der niedrigen Zinsen neigt sich dem Ende entgegen. Zwar will die EZB die Zinsen nicht vor 2020 anheben und die amerikanische Notenbank FED legt bei ihrer Rückkehr zur Normalität gerade eine Pause ein, doch Unsicherheiten wie ein ungeregelter Brexit und Handelsstreitigkeiten zwischen China und den USA sorgen nicht nur für Ausschläge an den weltweiten Börsen, sondern können sich auch auf die Zinsen für Baufinanzierungen auswirken. Vergleicht man den Zinssatz, den Herr Leopold zwischen 2003 und 2013 bei seiner ursprünglichen Baufinanzierung zahlen musste, mit den aktuellen Zinsen, wird klar, dass das Potential für Zinssteigerungen höher ist, als das für weitere Zinssenkungen. Die Jeschkes haben sich dazu entschieden, lieber einen kleinen Aufschlag zu zahlen. So können sie beruhigt schlafen, anstatt ständig den Markt zu verfolgen.
 

Was Sie bei Abschluss eines Forward-Darlehens beachten sollten

Ein Forward-Darlehen muss nicht bei derselben Bank aufgenommen werden, bei der Darlehensnehmer auch die ursprüngliche Finanzierung abgeschlossen haben. Allerdings können durch einen Wechsel der Bank Kosten entstehen, etwa weil die Grundschuld im Grundbuch übertragen werden muss. Wird eine Finanzierung früher als zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehensbetrags gekündigt, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, vorausgesetzt sie stimmt der vorzeitigen Kündigung zu.

Da in den letzten Jahren die Immobilienpreise in Deutschland stark gestiegen sind, ist die Immobilie unter Umständen mehr wert als beim Kauf. Das bringt Darlehensnehmer in eine gute Verhandlungsposition gegenüber ihrer bisherigen Bank, denn durch den gestiegenen Preis wächst auch die Sicherheit für die Bank und je besser das Verhältnis von Kreditsumme zu Objektwert ist, desto günstiger wird der Zinssatz.

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