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Für wen sich die Finanzierung einer Immobilie noch lohnt Kaufen oder Mieten?

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Die Immobilienpreise steigen rasant, die Mieten kontinuierlich. Die Bauzinsen sind dagegen zuletzt wieder gesunken. Was das alles für die Frage bedeutet, ob Kaufen oder Mieten die bessere Wahl ist und wie sich diese Entscheidung überhaupt treffen lässt.
kaufen oder mieten

Kaufen oder Mieten? Die Antwort darauf hängt nicht nur von den finanziellen Rahmenbedingungen ab, sondern auch vom eigenen Blickwinkel.

Eines gleich vorneweg: Eine allgemein gültige Antwort auf die in der Überschrift gestellte Frage gibt es nicht, auch nicht in diesem Beitrag. Zu sehr unterscheiden sich persönliche Lebenspläne und Erwartungen, die finanziellen Verhältnisse, die Mieten und Kaufpreise am Wohnort sowie deren erwartete Entwicklung in den kommenden Jahren oder Jahrzehnten – nicht zuletzt auch die Konditionen für eine Immobilienfinanzierung. Wer in seine Überlegungen alle genannten Faktoren einbezieht, der schafft damit allerdings eine solide Grundlage für seine persönliche Entscheidung. Daher stellen wir im Folgenden auf all diesen Ebenen dar, welche Fragen sich ein derzeitiger Mieter und potenzieller Käufer stellen, welche Faktoren er in seine Entscheidung einbeziehen sollte. Beispielrechnungen machen deutlich, wie unterschiedlich die Antwort auf die Frage rein monetär betrachtet ausfallen kann.

Die Grundfrage: Nicht mehr oder weniger als eine Lebensentscheidung

Es gibt wenige so grundsätzliche Entscheidungen im Leben wie die, ob man zur Miete oder im Eigentum wohnen möchte. Und kaum eine ist so vielschichtig. Wer im Eigentum wohnt, der spart sich jeden Monat die Miete und hat damit – vor allem im Alter – erheblich mehr Einkommen zur freien Verfügung. Soweit eines der häufigsten Argumente für den Kauf des Eigenheims. Dagegen stehen allerdings hohe Anfangsinvestitionen:

Auch wer die Immobilie nicht komplett über Ersparnisse, sondern über eine Baufinanzierung bezahlt, muss in der Regel zumindest die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen. Zusätzlich lohnt es sich für den Käufer, einen möglichst hohen Anteil am Kaufpreis als Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. 
Zu den rein finanziellen Überlegungen kommen die persönlichen Fragen:

✓ Möchte ich mich für längere Zeit an einen Wohnort binden oder ist mir Flexibilität wichtiger? Macht meine berufliche Situation einen Umzug vielleicht sogar in absehbarer Zeit nötig?

✓ Bin ich in der Lebensphase angekommen, dass ich mich im Eigentum niederlassen möchte? Dazu zählt auch der Stand der Familienplanung – bei wem weiterer Zuwachs nicht ausgeschlossen ist, der muss anders planen als jemand, der keine weiteren oder grundsätzlich keine Kinder möchte.

✓ Gefällt mir die Vorstellung, Eigentümer zu sein? Dadurch gewinne ich Entscheidungsspielraum bei der Gestaltung und beim Umbau der Immobilie. Auf der anderen Seite muss ich anders als ein Mieter Geld und Zeit für die Instandhaltung selbst investieren.

Eine einfache und eindeutige Antwort auf diese Lebensfrage wird der eine oder andere vielleicht so schnell nicht finden, wohl aber eine klare Tendenz, was sich für ihn besser anfühlt. Wer den Kauf einer Immobilie vor allem so empfindet, als ob er sich damit einen riesigen Klotz ans Bein bindet und sich in der künftigen Lebensplanung einschränkt, für den ist die Entscheidung womöglich schon zugunsten der Miete gefallen. Wer sich hingegen ein Leben im Eigentum vorstellen kann, für den geht es im nächsten Schritt ans Eingemachte: die Frage, ob sich der Schritt rechnet und ob die Finanzierung umsetzbar ist.

Die Preisfrage: Kaufpreise und Wohnungsmieten im Vergleich

Die Frage, ob es sich finanziell lohnt, eine Immobilie zu kaufen, ist zwar selten die einzige, die sich angehende Käufer stellen. Sie ist aber immer eine entscheidende. Und auch, wenn man die Entscheidung auf diese Ebene reduziert, bleibt sie komplex.

Stark abhängig ist das Ergebnis der Rechnung vom Wohnort – Mieten und Kaufpreise sowie deren Entwicklung unterschieden sind zwischen Garmisch und Flensburg oft ganz erheblich. Das zeigt ein Blick in den F+B-Wohn-Index Deutschland. Er gibt die durchschnittlichen Kaufpreise und Mieten des letzten Jahresviertels von 2018 für eine zehn Jahre alte Wohnung mit 75 Quadratmetern an, „Ausstattung und Zustand normal“. Wenig überraschend steht München hier bei Kaufpreisen wie Mieten ganz vorn. Der Quadratmeterpreis einer Eigentumswohnung liegt demnach aktuell bei 6.890 Euro, das sind 4,5 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Mieter zahlen bei neu abgeschlossenen Verträgen in der bayerischen Landeshauptstadt mittlerweile 17 Euro pro Quadratmeter – der Anstieg gegenüber dem Vorjahr fällt mit 7,9 Prozent noch deutlicher aus als bei den Kaufpreisen.

In der Bundeshauptstadt Berlin liegen zwar Eigentumspreise und Mieten mit 3.450 Euro beziehungsweise 9,50 Euro weit darunter, doch stiegen beide mit 5,3 Prozent beziehungsweise 9,5 Prozent innerhalb eines Jahres weitaus stärker als in München. Die Gegenüberstellung zeigt: Ob sich jemand Eigentum kaufen kann, hängt von den derzeitigen Preisen ab und davon, ob Ersparnisse und Einkommen für eine Finanzierung einer Immobilie am Wunschort ausreichen. Auch wenn das heute niemand mit Sicherheit sagen kann, hilft bei der Entscheidung somit auch eine intensive Auseinandersetzung mit dem Wohnungsmarkt und der wirtschaftlichen Lage am Wohnort.

Das sollten Sie bei Ihrer Entscheidung beachten

Ob sich der Kauf einer Immobilie finanziell lohnt, hängt also mit vielen Faktoren zusammen. Die wichtigsten im Überblick.

Kaufpreis: Wie viel eine Immobilie kostet, hängt nicht nur vom reinen Kaufpreis, sondern auch von den sogenannten Kaufnebenkosten ab. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und gegebenenfalls noch eine Maklergebühr. Zwischen 5 und 15 Prozent des Kaufpreises können auf diese Weise an Steuern und Gebühren anfallen.

Fördermittel: Ein zusätzlicher Anreiz, sich für Wohneigentum zu entscheiden, kann sich beispielsweise durch öffentliche Fördermittel ergeben, darunter etwa die Eigenheimrente (Wohn-Riester), die Zuschüsse und Förderdarlehen der KfW, das neu eingeführte Baukindergeld und auch regionale Programme wie die bayerische Eigenheimzulage.

Eigenkapital: Auch wenn eine sogenannte Vollfinanzierung, also die Finanzierung der gesamten Immobilie über den Bankkredit, durchaus möglich ist, empfiehlt es sich, möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Die Vorteile liegen auf der Hand: Wer weniger Geld von der Bank leiht, kann den Kredit schneller zurückzahlen und sich auf diese Weise einiges an Zinsen sparen. Dazu kommt, dass Käufer bei einem höheren Eigenkapitalanteil auch mit niedrigeren Zinsen rechnen können. Das eingebrachte Eigenkapital stellt also eine Investition dar, die sich im Laufe der Zeit auszahlen kann. Wer abwägt, ob Kaufen oder Mieten die bessere Wahl ist, sollte dabei aber auch bedenken, dass er die Ersparnisse, die er als Eigenkapital in die Finanzierung einbringt, nicht mehr anderweitig anlegen kann. Ihm entgehen also Zinseinnahmen.

Miete oder Rate: Sowohl Käufer als auch Mieter müssen für das Wohnen regelmäßig Geld ausgeben. Einige Ausgaben fallen dabei sowohl für Mieter als auch für Käufer an. Dazu gehören beispielsweise Heizung und Wasserversorgung, oft auch die Grundsteuer, welche Vermieter häufig auf die Mieter umlegen. Im Gegensatz zu Mietern können sich Käufer allerdings die Kaltmiete sparen. Zumindest für die Zeit, bis die Immobilie abbezahlt ist, muss der Käufer dafür die monatliche Kreditrate bezahlen, deren Höhe unter anderem vom Finanzierungsbetrag, dem Zinssatz und der gewählten Anfangstilgung abhängt. Der Tilgungsanteil lässt sich dabei mit der Sparrate eines Mieters vergleichen, die reine Zinsbelastung mit der Nettokaltmiete. Zusätzlich können für den Käufer aber noch weitere Kosten entstehen. Insbesondere müssen Eigentümer die Instandhaltung und gegebenenfalls Modernisierung von Haus oder Wohnung selbst bezahlen.

Wie viel Geld dafür eingeplant werden sollte, richtet sich außer nach Art und Größe der Immobilie vor allem nach ihrem Alter. Damit künftige Ausgaben, etwa für den Austausch von Fenstern oder Heizung, kein Loch in die Kasse reißen, wird empfohlen, von Anfang an monatlich einen bestimmten Betrag zur Seite zu legen. Die Zeitschrift Finanztest empfiehlt beispielsweise 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage lässt sich je nach Zustand und Alter des Objekts nach oben oder unten anpassen. Gegebenenfalls kommen hierzu allerdings noch weitere Kosten, etwa für Versicherungen.

Zins und Tilgung: Während der Zinssatz vor allem von den finanziellen Rahmenbedingen und der Bank abhängt, können Immobilienkäufer über die Höhe der Anfangstilgung im Rahmen ihres monatlich verfügbaren Budgets verhältnismäßig frei entscheiden. Von der Anfangstilgung hängt ab, wie viel vom Kreditbetrag monatlich tatsächlich an die Bank zurückgezahlt wird. Mit einer höheren Anfangstilgung lässt sich also der Zeitraum verkürzen, über den der Kredit abbezahlt wird, damit auch die Zinsbelastung insgesamt verringern. Allerdings steigt – unter sonst gleichen Voraussetzungen – mit einer höheren Anfangstilgung auch die monatliche Rate.

Eine höhere Anfangstilgung empfiehlt sich daher für Käufer, die sich auch eine hohe monatliche Rate leisten können – auch wenn die Tilgung im Falle niedriger Zinsen generell möglichst hoch sein sollte. Wichtigster Vorteil einer niedrigeren Anfangstilgung ist dagegen ein möglicher finanzieller Freiraum, den sich Käufer zu einem gewissen Maß stets bewahren sollten. Wer am Monatsende mehr Geld übrig hat, ist wahrscheinlich besser auf unerwartete Ausgaben vorbereitet und hat mehr Spielraum für Sondertilgungen. Käufer sollten sich dabei immer über die Tilgungshöhe und die sich daraus ergebende Gesamtlaufzeit des Darlehens bewusst sein. Um hier die Flexibilität zu wahren, empfiehlt es sich bei Abschluss des Darlehensvertrages, eine Bank auszuwählen, die eine Tilgungssatzwechsel-Option mit anbietet.

Sondertilgungen: Um die finanzielle Belastung zu ermitteln, die auf Käufer zukommen, gilt es stets auch mögliche Sondertilgungen einzuplanen. Wer regelmäßig Geld für Sondertilgungen ausgibt, kann sich auf Dauer einige Tausend Euro an Zinsen sparen.

Wertsteigerung und Mieterhöhungen: Wer das Eigenheim als Kapitalanlage oder als Altersversorgung betrachtet, für den spielt auch die Wertentwicklung der Immobilie eine entscheidende Rolle – und hierbei hatten Eigenheimbesitzer in den vergangenen Jahren gut lachen. Besonders in den Ballungsräumen sind die Immobilienpreise drastisch gestiegen. Allein innerhalb des letzten Jahres verteuerte sich eine 75 Quadratmeter große Wohnung laut F+B in München um 4,5 Prozent, in Hamburg um 3,5 Prozent und in Berlin sogar um 5,3 Prozent. Daneben ist auch die künftige Mietentwicklung wichtig: Wer kauft, kann zumindest über die Dauer der vereinbarten Sollzinsbindung mit einer stets gleichbleibenden monatlichen Rate rechnen. Wer zur Miete wohnt, muss sich dagegen – mitunter abhängig vom Mietvertrag und möglichen Gesetzesänderungen in der Zukunft – auf steigende Mieten einstellen.  

Wer Mieterhöhungen und die erwartete Wertentwicklung in seine Entscheidung für oder gegen das Eigenheim einbeziehen möchte, sollte allerdings immer bedenken, dass sich diese Entwicklungen gerade über Zeiträume von einigen Jahrzehnten nur schwer abschätzen lassen.

Anschlussfinanzierung: Ebenfalls über lange Zeiträume schwer abzusehen ist die Entwicklung der Bauzinsen. Wer sich die Sollzinsen heute über 10 oder 20 Jahre festschreiben lässt, muss damit rechnen, dass die Zinsen bis zum Ende der Zinsbindungsfrist ansteigen können. Entsprechend kann sich die Anschlussfinanzierung verteuern. Gegen dieses Risiko können sich Käufer allerdings absichern, indem sie zum Beispiel eine möglichst lange Zinsbindung mit ihrer Bank vereinbaren oder das aktuell niedrige Zinsniveau nutzen, um mit einer höheren Anfangstilgung zu starten. Je nach Läge der Zinsbindung verlangen die Banken dafür in der Regel einen Aufschlag auf den Sollzins, meist mehrere Zehntel Prozentpunkte.

Berlin, München, Lemgo: So groß ist der Unterschied zwischen Miete und Kauf

Welchen Vermögensvorteil Kauf oder Miete bedeuten, haben wir an Berlin als der größten deutschen Stadt, München als der teuersten deutschen Stadt sowie der verhältnismäßig günstigen Mittelstadt Lemgo in Nordrhein-Westfahlen ausgerechnet. Am Beispiel von Lemgo zeigt sich, wie sehr sich die Bedingungen jenseits der großen Metropolregionen unterscheiden können. Lemgo steht also für zahlreiche kleinere Städte in Deutschland, die von den rasant gestiegenen Mieten und Kaufpreisen der Metropolen kaum oder gar nicht betroffen sind.

Ausgangspunkt sind die Zahlen des F+B-Wohn-Index. Mit Blick auf die Finanzierung gehen wir einheitlich davon aus, dass der Käufer 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital in die Finanzierung einbringt. Zusätzlich zahlt er die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche. Diese bestehen aus der Grunderwerbsteuer des jeweiligen Bundeslandes, Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von zwei Prozent und Maklergebühren in Höhe von vier Prozent des Kaufpreises. Um die regional oft sehr unterschiedlichen finanziellen Verhältnisse von Einwohnern der jeweiligen Städte zu berücksichtigen, entspricht die monatliche Finanzierungsrate, bestehend aus Zins und Tilgung, der Nettokaltmiete. Entsprechend gehen wir auch davon aus, dass weder Mieter noch Käufer zusätzliche monatliche Ersparnisse zurücklegen (können).

Der Sollzins beläuft sich bis zur vollständigen Rückzahlung des Baukredites auf 2,50 Prozent jährlich. Da es sich also um ein sogenanntes Volltilgerdarlehen handelt, liegt auch der Zinssatz etwas höher als zuletzt üblich. Zur besseren Vergleichbarkeit nehmen wir außerdem eine einheitliche Mietpreis- und Wertentwicklung von jährlich zwei Prozent an. Die Instandhaltungskosten belaufen sich auf 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat und steigen jährlich um ein Prozent. Für eine anderweitige Anlage des eingesetzten Eigenkapitals rechnen wir mit einem erwarteten Ertrag von 0,25 % jährlich.
Beispiel #1: Berlin
Kauf Miete
Preise und Preisentwicklung
Kaufpreis pro m2 3.450 €* Mietpreis pro m2 pro Monat 9,50 €*
Kaufpreis gesamt 258.750 € Mietpreis gesamt pro Monat (gerundet) 713 €
Finanzierung und Anlage
Eigenkapital gesamt 82.800 € Anlage­betrag 82.800 €
davon Nebenkosten 31.050 € Verzinsung pro Jahr 0,25 %
Sollzinssatz pro Jahr 2,50 %    
Monatliche Rate 713 €    
Rechnerische Darlehens­laufzeit 37 Jahre, 3 Monate    
Ergebnis am Ende der Darlehenslaufzeit
Objektwert 541.069 € Mietkosten gesamt -466.776 €
Abzüglich Eigenkapital -82.800 € Anlage­betrag nach Zinsen 90.871 €
Abzüglich Summe der Darlehens­raten -318.087 €    
Abzüglich Instand­haltungs­kosten -60.843 €    
Kauf­ertrag 79.339 € Miet­belastung -375.905 €
Vorteil beim Kauf: 455.244 €
Beispiel #2: München
Kauf Miete
Preise und Preisentwicklung
Kaufpreis pro m2 6.890 €* Mietpreis pro m2 pro Monat 17,00 €*
Kaufpreis gesamt 516.750 € Mietpreis gesamt pro Monat (gerundet) 1.275 €
Finanzierung und Anlage
Eigenkapital gesamt 152.441 € Anlage­betrag 152.441 €
davon Nebenkosten 49.091 € Verzinsung pro Jahr 0,25 %
Sollzinssatz pro Jahr 2,50 %    
Monatliche Rate 1.275 €    
Rechnerische Darlehens­laufzeit 45 Jahre, 1 Monat    
Ergebnis am Ende der Darlehenslaufzeit
Objektwert 1.261.861 € Mietkosten gesamt -1.103.072 €
Abzüglich Eigenkapital -152.441 € Anlage­betrag nach Zinsen 170.604 €
Abzüglich Summe der Darlehens­raten -689.487 €    
Abzüglich Instand­haltungs­kosten -76.765 €    
Kauf­ertrag 343.168 € Miet­belastung -932.467 €
Vorteil beim Kauf: 1.275.635 €
Beispiel #3: Lemgo
Kauf Miete
Preise und Preisentwicklung
Kaufpreis pro m2 1.719 €* Mietpreis pro m2 pro Monat 5,98 €*
Kaufpreis gesamt 128.925 € Mietpreis gesamt pro Monat (gerundet) 449 €
Finanzierung und Anlage
Eigenkapital gesamt 41.901 € Anlage­betrag 41.901 €
davon Nebenkosten 16.116 € Verzinsung pro Jahr 0,25 %
Sollzinssatz pro Jahr 2,50 %    
Monatliche Rate 449 €    
Rechnerische Darlehens­laufzeit 26 Jahre, 1 Monat    
Ergebnis am Ende der Darlehenslaufzeit
Objektwert 261.105 € Mietkosten gesamt -182.170 €
Abzüglich Eigenkapital -41.901 € Anlage­betrag nach Zinsen 44.721 €
Abzüglich Summe der Darlehens­raten -140.486 €    
Abzüglich Instand­haltungs­kosten -40.183 €    
Kauf­belastung -6.465 € Miet­belastung -137.450 €
Vorteil beim Kauf: 130.985 €

* Quelle: F+B-Wohn-Index Deutschland IV 2018

Vermögensvorteil beim Kauf: Was bedeutet das?

Der Wert einer Immobilie steigt in der Regel während der Darlehenslaufzeit, die normalerweise mehrere Jahrzehnte dauert. Wenn Käufer das eingesetzte Eigenkapital, die Darlehensraten sowie die Instandhaltungskosten über die gesamte Laufzeit vom Wert abziehen, den die Immobilie am Ende der Laufzeit voraussichtlich haben wird, erhalten sie als Ergebnis den Kaufertrag. Zusätzlich sparen sich Eigentümer in diesem Zeitraum die gesamte Kaltmiete. Wenn sie von der Summe der gesparten Mietkosten das Eigenkapital (plus möglicher Anlagezinsen) abziehen, erhalten Sie die Gesamtkosten, die sie als Mieter im Vergleich zum Käufer für das Wohnen ausgeben würden. Aus Kaufertrag und Mietbelastung ergibt sich der Vorteil beim Kauf oder Miete.

An diesen Beispielen zeigt sich auch, wie groß die Rolle der angenommenen Wertentwicklung einer Immobilie ist. Selbst mit der verhältnismäßig geringen Wertsteigerung von 2,0 Prozent im Jahr hat sich der Wert der Wohnung im Münchner Beispiel während der Darlehenslaufzeit von etwa 45 Jahren mehr als verdoppelt – von rund 517.00 auf mehr als 1.275.000 Euro. Ein gewaltiger Vorteil für den Käufer also, der aber stets mit einer gewissen Unsicherheit verbunden ist. Schließlich könnten die Immobilienpreise künftig noch deutlich stärker ansteigen – sie könnten womöglich aber auch sinken. Dazu sollten angehende Käufer bei solchen Rechenbeispielen nicht nur die absoluten Zahlen im Auge haben. Auch die Inflation spielt über Zeiträume von etlichen Jahrzehnten eine wichtige Rolle: Jeder einzelne Euro in der Rechnung verliert durch steigende Verbraucherpreise im Laufe der Zeit an Kaufkraft.

Was ist Ihnen Kauf oder Miete wert?

Sollten sich Mieter in Berlin, München oder Lemgo nun besser eine Wohnung kaufen oder lieber weiter zur Miete wohnen? Eine klare Empfehlung dafür gibt es nicht. Die Antwort hängt immer davon ab, wie viel Einkommen und Eigenkapital sie in die Finanzierung einbringen können, welche Konditionen die Bank bietet und wie viel die Immobilie kostet. Sie hängt zusätzlich davon ab, ob es ihnen nur darum geht, an der Miete zu sparen oder eher um den Vermögensaufbau und die Altersvorsorge.

In jedem Fall sollten sie den Kauf und die Finanzierung mit Bedacht angehen und jeden wichtigen Aspekt von möglichen Fördermitteln bis zu etwaigen Kosten einer Anschlussfinanzierung miteinplanen – selbst wenn ein gewisser Teil auch der solidesten Berechnung immer ungewiss bleiben wird. Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, muss darüber hinaus noch entscheiden, was besser zu seiner Person und zu seinem Leben passt. Zu guter Letzt geht es immer auch um die Hoffnungen, Wünsche und Erwartungen an die Zukunft.
 

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