Sie sind hier:

Wo sich ein Kauf noch lohnt In diesen Städten zahlen Sie für eine Immobilie mindestens das 25-fache der Jahresmiete

|

A A A
Finanztest hat 150 Landkreise in Deutschland untersucht, um herauszufinden, an welchen Orten Käufer langfristig mehr Geld sparen als Mieter.
Energieeffizient Bauen mit KfW-Kredit

Was ist günstiger: Eine Immobilie kaufen oder doch zur Miete wohnen? Das hängt ganz von der Region ab.

Wer sich jetzt eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, profitiert von den seit Jahren niedrigen Zinsen. Allerdings sind Immobilien zuletzt aufgrund der hohen Nachfrage immer teurer geworden. Viele Mieter, die vom Eigenheim träumen, grübeln deshalb: Nutze ich die niedrigen Zinsen und kaufe mir eine Immobilie oder ist es günstiger, weiterhin Mieter zu bleiben? Diese Frage beantwortet die Zeitschrift Finanztest gemeinsam mit dem Forschungsinstitut des Verbands deutscher Pfandbriefbanken vdpResearch in einer Untersuchung von 150 Landkreisen und Städten. Ein Ergebnis: 2017 sind die Mieten erneut gestiegen – im Schnitt allerdings nur halb so stark wie die Kaufpreise.

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis hat sich speziell in Groß- und Universitätsstädten für Immobilienkäufer deutlich verschlechtert. So müssen sie zum Teil das 30-Fache der Jahresmiete für eine Eigentumswohnung ausgeben. Das betrifft sowohl Metropolen wie München, Hamburg und Berlin als auch kleinere Städte wie Regensburg, Heidelberg und Essen. Bei den Landkreisen ist das Verhältnis zwischen Kaufen und Mieten in Nordfriesland mit Sylt, Föhr und Amrum, Konstanz oder Garmisch-Partenkirchen auf einem ähnlich hohen Niveau. Das heißt, dass Mieter in diesen Regionen auf lange Sicht gesehen in der Regel günstiger leben als Käufer einer Immobilie.

Wo kaufen günstiger ist als mieten

Doch in einigen Orten Deutschlands sind die Preise für Eigentumswohnungen weniger stark gestiegen, das Verhältnis zwischen Miet- und Kaufpreis liegt näher beieinander. Das ist unter anderem in Städten wie Dessau-Roßlau, Bonn oder Trier der Fall. In Görlitz, dem östlichsten Landkreis nahe der polnisch-tschechischen Grenze, müssen Käufer je nach Lage und Ausstattung der Immobilie sogar nur das Achtfache der Jahresmiete für eine Immobilie ausgeben. Ähnlich niedrige Kaufpreis-Miete-Verhältnisse finden sich in weiteren Kreisen im Osten Deutschlands wie zum Beispiel in Gotha, im Erzgebirgskreis oder der Sächsischen Schweiz. In anderen Teilen der Republik stechen Regen in Niederbayern oder Lübeck mit einem vergleichbaren Kaufpreis-Miete-Verhältnis hervor.

Ein Tipp der Experten von Finanztest: „Achten Sie auf ein angemessenes Verhältnis des Kaufpreises zu erzielbaren Miete – auch wenn Sie selbst einziehen wollen. Müssen Sie mehr als das 25-Fache der Jahresmiete zahlen, rechnet sich die Immobilie nur, wenn ihr Wert künftig weiter steigt. In Großstädten sollten sie keinesfalls mehr als das 30-Fache zahlen.“

5 Städte mit dem höchsten und günstigsten Kaufpreis-Miete-Verhältnisse im Vergleich

Wo sich mieten lohnt - und wo kaufen
Die 5 Städte mit dem höchsten Kaufpreis-Miete-Verhältnis* Die 5 Städte mit dem niedrigsten Kaufpreis-Miete-Verhältnis*
1. Essen: Käufer zahlen für eine Wohnung das 26,3- bis 31,5-fache der Jahresmiete 1. Dessau-Roßlau: Käufer zahlen für eine Wohnung das 13,8- bis 22,4-fache an Jahresmiete
2. München: Käufer zahlen für eine Wohnung das 25,9- bis 31,0-fache an Jahresmiete 2. Bonn: Käufer zahlen für eine Wohnung das 13,9- bis 25,8-fachen an Jahresmiete
3. Wuppertal: Käufer zahlen für eine Wohnung das 25,8- bis 31,0-fache an Jahresmiete 3. Trier: Käufer zahlen für eine Wohnung das 15,0- bis 22,3-fachen an Jahresmiete
4. Hamburg: Käufer zahlen für eine Wohnung das 25,4- bis 35,1-fache an Jahresmiete 4. Gera: Käufer zahlen für eine Wohnung das 15,1- bis 20,1-fachen an Jahresmiete
5. Heidelberg: Käufer zahlen für eine Wohnung das 25,3- bis 31,2-fache an Jahresmiete 5. Lübeck: Käufer zahlen für eine Wohnung das 15,4- bis 20,5-fachen an Jahresmiete

*Quelle: Finanztest 08/18, vdpResearch, berücksichtigt wurden nur Städte (keine Landkreise). Sortierung nach dem jeweils günstigsten Kaufpreis-Miete-Verhältnis in den einzelnen Städten. Je höher der Wert, desto eher lohnt sich das Mieten.

Wie viel Immobilie bekomme ich für 200.000 Euro?

Wie immens die Preisunterschiede der Regionen sind, zeigt auch dieses Beispiel: In Cottbus oder Magdeburg können Immobilienkäufer für 200.000 Euro ein Einfamilienhaus mit etwa 130 Quadratmetern in guter Lage kaufen. In Köln oder Düsseldorf reicht dieser Betrag für eine kleine Zwei-Zimmer-Wohnung, in München erhalten Käufer für den gleichen Preis eine Ein-Zimmer-Wohnung mit rund 35 Quadratmetern in guter Lage und einfacher Ausstattung.

Ein weiteres Ergebnis der Untersuchung ist, dass Einfamilienhäuser sich im vergangenen Jahr vor allem in Berlin (+14,1 Prozent), Potsdam (+11,3 Prozent) und Frankfurt (+10,2 Prozent) überdurchschnittlich stark verteuerten. In München zahlten Käufer 9,9 Prozent mehr als noch 2016, in Hamburg 9,2 Prozent. Nahezu gleich geblieben sind die Preise in Thüringen in Gera (+0,8 Prozent) und im Landkreis Gotha (+1,0 Prozent).

Die 10 günstigsten und 10 teuersten Kreise und Städte in Deutschland

Eigentumswohnungen in sehr guter Lage mit sehr guter Ausstattung im Vergleich
Die 10 teuersten Regionen Deutschlands* Die 10 günstigsten Regionen Deutschlands*
1. München, Stadt: 10.550 Euro pro Quadratmeter 1. Görlitz, Landkreis: 1.535 Euro pro Quadratmeter
2. Hamburg, Stadt: 8.415 Euro pro Quadratmeter 2. Gera, Stadt: 1.610 Euro pro Quadratmeter
3. Frankfurt am Main, Stadt: 7.435 Euro pro Quadratmeter 3. Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, Landkreis: 1.670 Euro pro Quadratmeter
4. München, Landkreis: 7.295 Euro pro Quadratmeter 4. Erzgebirgskreis, Landkreis: 1.705 Euro pro Quadratmeter
5. Stuttgart, Stadt: 7.280 Euro pro Quadratmeter 5. Harz, Landkreis Ost: 1.705 Euro pro Quadratmeter
6. Heidelberg, Stadt: 7.280 Euro pro Quadratmeter 6. Gotha, Landkreis: 1.885 Euro pro Quadratmeter
7. Berlin, Stadt: 6.520 Euro pro Quadratmeter 7. Mecklenburgische Seenplatte, Landkreis: 1.955 Euro pro Quadratmeter
8. Starnberg, Landkreis: 5.890 Euro pro Quadratmeter 8. Regen, Landkreis im Bayerischen Wald: 2.010 Euro pro Quadratmeter
9. Regensburg, Stadt: 5.545 Euro pro Quadratmeter 9. Emsland, Landkreis: 2.030 Euro pro Quadratmeter
10. Düsseldorf, Stadt: 5.470 Euro pro Quadratmeter 10. Hildesheim, Landkreis: 2.065 Euro pro Quadratmeter
*Quelle: Finanztest 08/18, vdpResearch

Was bedeutet gute Lage und gute Ausstattung?

Finanztest hat bei den Preisen einer Eigentumswohnung zwischen Lage und Ausstattung unterschieden und diese in drei beziehungsweise vier Kategorien unterteilt. Eine gute und sehr gute Lage zeichnet ein attraktives und sicheres Umfeld aus. Das heißt zum Beispiel wenig Abgase, Grünflächen, sehr gute bis gute Verkehrsanbindung sowie eine gute Parkplatzsituation und viele Läden und Schulen. Mittlere Wohngegenden haben ein weder positives noch negatives Image und dort sind keine wesentlichen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Abgase vorhanden. Schulen oder Supermärkte liegen in angemessener Entfernung.

Eine Eigentumswohnung mit beispielsweise dreifach verglasten Fenstern, hochwertiger Sanitäreinrichtung, Holzparkett oder Marmorböden bekam das Prädikat „sehr gut“. Eine gute Ausstattung zeichnet beispielsweise Parkett, eine dezentrale Lüftung und ein moderner Energiestandard aus. Unter einer mittleren Ausstattung verstehen die Autoren Eigentumswohnungen, deren Raumaufteilung und Baustoffe den Standards entsprechen und die eine zeitgemäße Wärmedämmung sowie verdeckte Spülkästen haben. Eigentumswohnungen mit einer veralteten, nur geringfügig modernisierten Ausstattung, deren Fenster einfach verglast sind und in der veraltet geheizt wird, gelten laut Finanztest als einfach.

Weitere Nachrichten über Baufinanzierung

Weitere Nachrichten über Baufinanzierung