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Sonderkündigungsrecht bei Baufinanzierungen
Das Wichtigste
- Nach 10 Jahren können Verbraucher Ihren Baukredit ohne Zusatzkosten kündigen, auch wenn der Sollzins noch gebunden ist.
- Wenn Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, haben Sie die Möglichkeit die gesamte Restschuld zu tilgen oder nur einen Teil davon.
- Wenn Sie vor den 10 Jahren kündigen, obwohl Ihr Sollzins länger gebunden ist, wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Was ist das Sonderkündigungsrecht?
Laut § 489 BGB haben Sie das Recht, Ihr Darlehen nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Diese Regelung ermöglicht es Ihnen, entweder mit dieser Bank über den Zinssatz neu zu verhandeln oder die Bank zu wechseln. Bei einem variabel verzinsten Immobilienkredit können Sie jederzeit mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Bei Annuitätendarlehen mit Festzinsbindung ist eine Kündigung nur nach Ablauf der Zinsbindung möglich, es sei denn, das Sonderkündigungsrecht wird genutzt.
Wann ist eine Sonderkündigung möglich?
Das Sonderkündigungsrecht kann genutzt werden, wenn die vollständige Auszahlung des Darlehens mindestens 10 Jahre her ist. Wenn es mehrere Auszahlungen gab, beginnt die Frist mit der letzten. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Nach der 6-monatigen Kündigungsfrist haben Sie 14 Tage Zeit, das Darlehen vollständig oder teilweise zurückzuzahlen.
Beispielrechnung
Frau Müller hat ihren Kredit in zwei Teilbeträgen erhalten:
- 200.000 € am 15. August 2018
- 80.000 € am 15. Dezember 2018
Das Sonderkündigungsrecht für den gesamten Kredit kann sie ab dem 15. Dezember 2028 nutzen. Die Rückzahlung muss zwischen dem 15. und 29. Juni 2029 erfolgen. Da sie fristgerecht kündigt, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken verlangen, wenn ein Kredit vorzeitig zurückgezahlt wird. Sie dient als Ausgleich für entgangene Zinsen und Verwaltungsaufwand. Besonders bei Baufinanzierungen kann diese Entschädigung hoch ausfallen, da es keine gesetzliche Obergrenze gibt. Bei Verbraucherkrediten gibt es eine gesetzliche Regelung: ein Prozent der abgelösten Summe bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr, 0,5 Prozent bei einer Laufzeit von weniger als einem Jahr.
CHECK24 Hinweis
Eine vorzeitige Kündigung einer Baufinanzierung ohne Sonderkündigungsrecht beziehungsweise vor Ablauf der Sollzinsbindung kann teuer werden – rechnen Sie mit mehreren Tausend Euro Vorfälligkeitsentschädigung.
Kosten bei einer Umschuldung
Wenn Sie nach 10 Jahren kündigen, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, solange Sie die Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten und innerhalb der Zinsbindung kündigen. Sie haben dann die Möglichkeit das Darlehen zu einer anderen Bank umzuschulden. Dafür müssen Sie Kosten für die Grundschuldabtretung einberechnen, die aber in der Regel deutlich geringer ausfallen als die Eintragung einer Grundschuld. Die Höhe der Kosten können Sie mit unserem Notarkostenrechner ermitteln.
Sonderkündigung trotz Sollzinsbindung: Wann sinnvoll?
Selbst wenn Ihre Sollzinsbindung länger als 10 Jahre läuft und Ihr Zinssatz günstiger ist als der aktuelle Marktzins, kann sich unter Umständen eine Kündigung des Darlehens lohnen. Haben Sie einen Geldbetrag zur Verfügung, der höher ist als die eventuell vereinbarte Sondertilgung, können Sie diesen im Zuge einer Kündigung einsetzen. Dies lohnt sich oft, wenn Sie mit dem Betrag Ihre Restschuld massiv schmälern können.
Sie schulden folglich nur den Differenzbetrag zu einer anderen Bank um. Rechnen Sie sich vorher aus, ob es günstiger ist, das aktuelle Baudarlehen zum gebundenen Zinssatz weiter laufen zu lassen oder von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen, um eine geringere Restschuld mit angepasstem Zinssatz bei einer anderen Bank weiter zu finanzieren.
Sind die Zinsen am Markt seit Abschluss Ihrer Baufinanzierung gesunken, lohnen sich die Sonderkündigung und der Wechsel zu einer Bank so gut wie immer.
Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Es gibt mehrere Fälle, in denen keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt:
- nach Ablauf der Zinsbindung
- bei variabler Verzinsung
- nach 10 Jahren Laufzeit (mit 6 Monaten Kündigungsfrist)
- wenn im Vertrag keine ausreichenden Informationen zur Widerrufsfrist oder Berechnungsmethode enthalten sind
- bei Verwendung einer vertraglichen Versicherung oder eines Bausparvertrags zur Tilgung
CHECK24 Tipp
Achten Sie darauf, dass Ihr Vertrag alle relevanten Informationen zur Widerrufsfrist enthält. Fehlen diese Angaben, muss die Bank eventuell auf die Vorfälligkeitsentschädigung verzichten. Lassen Sie den Vertrag im Zweifel von einem Anwalt prüfen.
Alternativen zum Sonderkündigungsrecht und der auslaufenden Zinsbindung: Wie lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?
Es gibt mehrere Wege, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen:
Schuldnertausch
Wird die Immobilie verkauft, kann der Darlehensnehmer die Finanzierung auf den Käufer der Immobilie übertragen. Erklären sich der Käufer und die Bank einverstanden, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Die Übertragung ist für den Käufer jedoch nur sinnvoll, wenn der Sollzins des Darlehens unter den aktuellen Marktzinsen liegt.
Pfandtausch
Hier spricht man auch von einem Objektwechsel. Anstatt den Darlehensnehmer zu tauschen, kann die Sicherheit des Darlehens gewechselt werden. Wenn der Darlehensnehmer eine andere Immobilie als Sicherheit anbietet, kann die Bank dem ohne Vorfälligkeitsentschädigung zustimmen, sofern die neue Sicherheit dem Beleihungswert der vorherigen Immobilie entspricht.
Fazit
Das Sonderkündigungsrecht erlaubt es Ihnen, Ihren Baukredit nach 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen, wenn alle Fristen eingehalten werden. Eine vorzeitige Kündigung während der Zinsbindung kann dagegen mit hohen Kosten verbunden sein. Ob Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, hängt von mehreren Faktoren wie mittlerweile vorhandenem Eigenkapital und dem aktuellen Marktzins ab. Sie sollten im Vorfeld berechnen, ob die Kündigung eine Kostenersparnis bedeutet.