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Aus der eigenen Tasche So viel Eigenkapital brauchen Sie zur Baufinanzierung

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Eigenkapital ist meist eine Grundvorrausetzung, um einen Immobilienkredit zu erhalten. Zudem wird die Finanzierung dadurch oft günstiger. Doch wie viel Eigenkapital ist genug? 10 Prozent des Kaufpreises oder gar 20 Prozent? Was zählt als Eigenkapital und was nicht? Was können Verbraucher tun, die nicht über genügend Ersparnisse verfügen?
Baufinanzierung Nebenkosten

Je mehr Eigenkapital Sie mit in Ihre Baufinanzierung einbringen, desto günstiger ist in der Regel der Zins.

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind so niedrig wie selten zuvor. Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen will, dem bieten sich jetzt günstige Finanzierungsbedingungen. Gleichzeitig steigen die Immobilienpreise unaufhörlich. Das wird zwar zum Teil durch die günstigen Zinsen ausgeglichen, doch mit den Immobilienpreisen steigen auch die Summen an Eigenkapital, die angehende Eigenheimbesitzer in die Finanzierung mit einbringen sollten.

Dadurch wird das Eigenkapital oft zur letzten großen Hürde, die potenzielle Darlehensnehmer überwinden müssen. Denn Eigenkapital wirkt sich nicht nur maßgeblich auf die Kosten einer Finanzierung aus, sondern ist meist auch eine Grundvoraussetzung, um überhaupt eine Finanzierung zu erhalten. Wie viel Eigenkapital notwendig ist, ist daher eine zentrale Frage, die vor jeder Baufinanzierung geklärt werden muss. Die Höhe des Eigenkapitals bemisst sich an den Gesamtkosten, also dem Kaufpreis der Immobilie und den Nebenkosten, wie etwa Maklergebühr und Grunderwerbsteuer. Da sowohl die Kaufpreise von Immobilien je nach Art und Lage als auch die Höhe der Nebenkosten sehr unterschiedlich von Bundesland zu Bundesland sind, unterscheiden sich die Höhen des erforderlichen Eigenkapitals entsprechend. 
 

Was ist Eigenkapital?

Die Summe, die Sie bei der Finanzierung einer Immobilie aus den eigenen Mitteln aufbringen, wird als Eigenkapital bezeichnet. In der Regel deckt das Eigenkapital sowohl den Kaufpreisanteil als auch die Nebenkosten ab. Das Geld, das Sie sich von einer Bank zum Immobilienerwerb leihen, ist das Fremdkapital. Eigenkapital beschränkt sich nicht nur auf die Ersparnisse, die etwa auf Giro- oder Tagesgeldkonten geparkt werden.

Zum Eigenkapital können auch weitere Werte gezählt werden, wie etwa das Bausparguthaben eines zuteilungsreifen Bausparvertrages, oder Festgeldanlagen, deren Laufzeit mit Beginn der Baufinanzierung endet. Auch eine Lebensversicherung und weitere Immobilien können vom Kreditgeber als Eigenkapital gewertet werden, vorausgesetzt, diese Mittel können auch tatsächlich in den Kauf mit einfließen, etwa in dem die Lebensversicherung abgetreten wird.

So viel Eigenkapital sollten Sie mitbringen

Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung Ihres Eigenheims mit einbringen, desto niedriger sind in der Regel die Zinsen. Denn zum einen belohnen Banken einen hohen Eigenkapitalanteil mit günstigeren Zinsen, da sich das Kreditrisiko der Bank durch einen hohen Anteil an eigenen Mitteln des Darlehensnehmers verringert. Zum anderen sinkt damit der Betrag, den Sie sich von der Bank leihen müssen. Dadurch können Sie eventuell einen höheren Tilgungsanteil innerhalb der Wunschrate wählen und somit Laufzeit und Zinskosten verringern.

Idealerweise sollten Sie bei einer Baufinanzierung einen Kaufpreisanteil von 20 bis 40 Prozent mit in die Finanzierung einbringen, zuzüglich dem Betrag, den Sie zur Begleichung der Nebenkosten benötigen. Bei Kaufpreisanteilen, die über 40 Prozent hinausgehen, vergeben die meisten Banken keine günstigeren Zinsen mehr. Oft reichen auch 10 Prozent Kaufpreisanteil aus, allerdings müssten Sie dann mit etwas höheren Zinsen rechnen.

Verfügen Sie über deutlich weniger Eigenkapital, sollten Sie zumindest versuchen, die Nebenkosten aus eigenen Mitteln aufzubringen. Bei solch einer sogenannten Kaufpreisfinanzierung stellt die Bank den kompletten Betrag zum Kauf der Immobilie. Einige Banken vergeben auch sogenannte Vollfinanzierungen. Diese decken auch die Nebenkosten ab. Da der Kreditgeber bei einer Vollfinanzierung das höchste Risiko trägt, sind die Zinsen entsprechend höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Hier können die Zinsen um bis zu ein Prozent höher liegen, als bei einer 80-Prozent-Finanzierung. Aufgrund der Corona-Krise bieten aktuell jedoch nur wenige Banken Vollfinanzierungen an, da diese mögliche Einkommensverluste der Darlehensnehmer, etwa hervorgerufen durch Kurzarbeit oder Arbeitsplatzverlust, als zu hohes Risiko bewerten.

Durch die steigenden Immobilienpreise wachsen auch die Summen, die Sie für den jeweiligen Eigenkapitalanteil aufbringen müssen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt ein Eigenkapitalanteil von 10 Prozent beispielsweise 30.000 Euro. Da Sie zusätzlich auch noch die Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen müssen, kann selbst ein geringer Eigenkapitalanteil die finanziellen Möglichkeiten schnell ausreizen.
 

An die Nebenkosten denken

Der Kaufpreisanteil ist nicht das einzige, was Sie aus eigenen Mitteln bei der Finanzierung der eigenen vier Wände stemmen müssen. Die Nebenkosten wie etwa Maklergebühr, Grunderwerbsteuer sowie Gebühren für Grundbucheintrag und Notar können je nach Bundesland bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Diese Kosten werden in der Regel nicht von einem Immobilienkredit abgedeckt und werden zusammen mit dem Kaufpreisanteil aus dem Eigenkapital beglichen. Denn der Kreditgeber würde auf diesen Kosten sitzen bleiben, sollte er bei einem Zahlungsausfall gezwungen sein, die Immobilie zu veräußern. Eine Ausnahme bildet die Vollfinanzierung, mit der Darlehensnehmer auch die Nebenkosten mitfinanzieren können.

Die Gesamtkosten bestimmen die Höhe des Eigenkapitals

Wie viel Geld Darlehensnehmer als Eigenkapital aufwenden müssen, hängt vor allem vom Kaufpreis ab und den Nebenkosten ab, wie folgende Beispiele zeigen:

500.000 Euro für ein Reiheneigenheim in der Großstadt

In Großstädten mit hohen Immobilienpreisen ist es entsprechend schwer, hohe Eigenkapitale aufzubringen. Ein neugebautes Reiheneigenheim in Berlin etwa mit knapp 100 Quadratmetern Wohnfläche kostet in diesem Jahr laut LBS Preisspiegel 2020 zwischen 450.000 und 700.000 Euro. Der am häufigsten von den Immobilienvermittlern angegebene Kaufpreis lag bei 500.000 Euro. Bei einer 90-Prozent-Finanzierung müssten Darlehensnehmer somit 50.000 Euro an Kaufpreisanteil mit in die Finanzierung einbringen und zusätzlich noch 70.440 Euro für die Nebenkosten aufwenden. Um ein Reiheneigenheim in Berlin finanzieren zu können, müssten sie somit schon 120.440 Euro an Eigenkapital angespart haben.

60.000 Euro für die Eigentumswohnung auf dem Land

In ländlicheren Landkreisen sind die Immobilienpreise in der Regel günstiger als in großen Städten oder Ballungszentren. Entsprechend geringer fällt auch der Eigenkapitalanteil aus. Im Landkreis Bernburg/Saale in Sachsen-Anhalt kostet ein Quadratmeter einer Bestands-Eigentumswohnung laut LBS aktuell 600 Euro. Für eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche ergibt sich daraus ein Kaufpreis von 60.000 Euro. Bei einem Kaufpreisanteil von 40 Prozent müssten Wohnungskäufer somit inklusive Nebenkosten 30.115 Euro an Eigenkapital stemmen.

340.000 Euro für eine neue Eigentumswohnung in der Stadt

In mittelgroßen Städten wie etwa im hessischen Gießen dagegen liegt der häufigste Quadratmeterpreis für eine neugebaute Eigentumswohnung laut LBS bei 3.400 Euro. Der Kaufpreis für eine 100 Quadratmetergroße Wohnung beträgt somit 340.000 Euro. Darlehensnehmer mit einer 80-Prozent-Finanzierung, also mit 20 Prozent Kaufpreisanteil, müssten 68.000 Euro für den Kauf der Wohnung und 44.103 Euro an Nebenkosten aus eigener Tasche finanzieren und kämen so auf 112.103 Euro an Eigenkapital.

Diese Beispiele zeigen, wie unterschiedlich hoch der Eigenkapitalanteil bei unterschiedlichen Immobilientypen sein kann. Bei der Suche nach einer passenden Immobilie sollten Sie daher auch immer die eigenen Ersparnisse im Hinterkopf behalten. 
 

Nicht die gesamten Ersparnisse fürs Eigenkapital verwenden

Ganz gleich, welche Art von Immobilie Sie beabsichtigen zu kaufen: Verwenden Sie nicht Ihre kompletten Ersparnisse für das Eigenkapital und die Nebenkosten. Bewahren Sie sich stattdessen ein solides finanzielles Polster.

Was, wenn die Ersparnisse nicht fürs Eigenkapital reichen?

Wenn Ihre Ersparnisse nicht ausreichen, um das nötige Eigenkapital für die Baufinanzierung aufzubringen, eine Kaufpreis- oder Vollfinanzierung für Sie aber nicht in Frage kommt, können Sie möglicherweise auf sogenannte Eigenkapitalersatzmittel zurückgreifen:
  • Unter Umständen hilft Ihnen auch der Staat bei der Beschaffung des nötigen Eigenkapitals. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt verschiedene Förderdarlehen an Darlehensnehmer, die ihr Eigenheim finanzieren. Einige Banken erkennen diese KfW-Kredite als Eigenkaptal an.
 
  • Eine Alternative zur Hilfe vom Staat kann die Hilfe vom Chef sein. Einige Unternehmen bieten ihren Mitarbeitern sogenannte Arbeitgeberdarlehen für einen bestimmten Zweck, etwa um sie bei einer Baufinanzierung zu unterstützen und sie so langfristig an das Unternehmen zu binden.
 
  • Auch ein Privatkredit von Familien oder Freunden kann Ihnen bei der Beschaffung des nötigen Eigenkapitals helfen. Zusätzlich können Eigenleistungen beim Hausbau die Kosten der Finanzierung reduzieren. Bei dieser sogenannten Muskelhypothek packt der künftige Eigentümer mit an, wodurch der Kaufpreis sinkt und sich die Höhe des benötigten Eigenkapitals entsprechend verringert.
 
Ganz gleich, aus welchen Ersatzmitteln Sie Ihr Eigenkapital beziehen: Sie sollten dabei beachten, dass Sie für Kredite, die Sie etwa von der KfW, dem Arbeitgeber und auch von Freunden erhalten, ebenfalls Raten bezahlen müssen, während Sie gleichzeitig Ihren Immobilienkredit abbezahlen.

Wenn Sie unschlüssig sind, wie viel Eigenkapital Sie für Ihre Immobilienfinanzierung benötigen, was Sie als Eigenkapital anführen können, oder wissen möchten, ob eine Vollfinanzierung für Sie in Frage kommt, sollten Sie sich vorab unverbindlich von einem Experten beraten lassen. Durch ihre langjährige Erfahrung wissen die Baufinanzierungsexperten von CHECK24 genau, welcher Kreditgeber was als Eigenkapital anerkennt oder wo eine Vollfinanzierung möglich ist. Oft erkennen sie sofort, welche Möglichkeiten Darlehensnehmer nicht beachtet haben und können so an bestimmten Stellschrauben drehen, um die Finanzierungskosten zusätzlich zu reduzieren.
 
 

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