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Kostenfallen aus dem Weg gehen Mit diesen Tipps teure Fehler bei der Baufinanzierung vermeiden

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Die richtige Anfangstilgung wählen, Nebenkosten berücksichtigen und warum Eigenkapital wichtig ist: Mit diesen Tipps vermeiden Häuslebauer und -käufer teure Fehler bei ihrer Baufinanzierung und können auf dem Weg in die eigenen vier Wände zielgerecht planen und viel Geld sparen.
Wer seine Baufinanzierung gründlich plant, kann sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Foto: Getty Images/CHECK24

Wer seine Baufinanzierung gründlich plant, kann sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Foto: Getty Images/CHECK24

1. Mehrere Angebote vergleichen

Wer bei der Suche gleich das Angebot seiner Hausbank annimmt, verschenkt schnell viel Geld. Denn selbst kleine Zinsunterschiede summieren sich durch die Kombination aus hohen Darlehenssummen und langen Laufzeiten zu großen Beträgen.

Um auf Nummer sicher zu gehen, lohnt sich ein Baufinanzierungsvergleich – das zeigen auch aktuelle Zahlen von CHECK24. Demnach ist der Zinssatz bei einer Finanzierung über das Vergleichsportal gegenüber dem Bundesdurchschnitt um vier Prozent niedriger (siehe Kasten).

 

Mit CHECK24 Immobilienzinsen sparen

Wer sich aktuell für eine Baufinanzierung interessiert, kann diese über den Baufinanzierungsvergleich von CHECK24 günstiger als im Bundesschnitt erhalten. Einer aktuellen CHECK24 Auswertung zur Folge sind die Bauzinsen aktuell leicht gestiegen. So zahlten CHECK24 Kunden für einen Baukredit mit zehn Jahren Zinsbindung im Juli durchschnittlich 1,09 Prozent Effektivzinsen pro Jahr – 2020 waren es noch 1,05 Prozent. Im Bundesdurchschnitt ist der Effektivzins für Immobilienkredite der deutschen Banken von 1,12 Prozent (2020) auf aktuell 1,14 Prozent gestiegen. Das bedeutet dennoch: Wer jetzt über CHECK24 seine Immobilie finanziert, zahlt im Schnitt vier Prozent weniger Zinsen als der Bundesdurchschnitt.

2. Richtige Anfangstilgung wählen

Günstige Zinsen sind bei einem Baukredit immer wichtig. Mindestens genauso wichtig ist es aber, dass die Baufinanzierung zum persönlichem Vorhaben passt. Dazu ist die Wahl der richtigen Anfangstilgung von entscheidender Bedeutung. Dieser Wert gibt an, wie viel Prozent der Kreditsumme künftige Eigenheimbesitzer im ersten Jahr zurückzahlen und definiert letztlich, mit welchem Tilgungssatz er seine Finanzierung beginnt. Dabei gilt: Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt.

Die meisten Banken schreiben allerdings eine Mindesttilgung vor – meist liegt diese bei 2,0 bis 3,0 Prozent des ursprünglichen Kreditbetrags. Wählt ein Kreditnehmer nun eine solch geringe Anfangstilgung, bedeutet das zunächst eine niedrige Monatsrate. Dieser vermeintliche Vorteil relativiert sich aber auf der Kostenseite schnell. Denn die Rückzahlung dauert dann entsprechend länger, weswegen der Kreditnehmer deutlich mehr für die Zinsen ausgeben muss. Sprich: Seine Immobilienfinanzierung ist so teurer. Daher sollten künftige Eigenheimbesitzer in der aktuellen Niedrigzinsphase die Anfangstilgung – wenn möglich – bewusst höher ansetzen. Die CHECK24 Baufinanzierungsexperten empfehlen wegen des aktuellen, niedrigen Zinsniveaus derzeit, eine Anfangstilgung in Höhe von mindestens 2,5 bis 3,0 Prozent zu wählen.

3. Nebenkosten im Finanzierungsplan berücksichtigen

Damit das eigene Finanzierungskonzept auf sicheren Füßen steht, sollten Immobilieninteressierte nicht nur den reinen Kaufpreis des Objekts in ihre Berechnung einbeziehen. Denn auch die Nebenkosten, die beim Bau oder Kauf von Immobilien fällig sind, haben es in sich. Sie können rund zwölf Prozent des Kaufpreises ausmachen. Darin enthalten ist die Grunderwerbsteuer von je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises sowie Notar und Grundbuchkosten in Höhe von 1,5 bis 2,0 Prozent. Vermittelt dann noch ein Makler das Haus oder die Wohnung, müssen Käufer dazu noch die Hälfte der ortsüblichen Provision von bis zu 7,14 Prozent auf den Kaufpreis bezahlen.

Zusätzlich zu den genannten Finanzierungsnebenkosten können – je nach Art und Ausgestaltung der Immobilie – auch noch weitere Kosten auf potenzielle Häuslebauer und –käufer zukommen. Dabei geht es zum Beispiel um die Einrichtung wie den Kauf einer neuen Einbauküche. Auch der Umzug selbst kostet oft einige Tausend Euro. All diese Ausgaben sollten Immobilienkäufer mit ihrem Eigenkapital bezahlen – denn nur wenige Banken sind bereit, eine Summe, die über den reinen Kaufpreis hinausgeht, zu finanzieren. Wenn es sich um eine Bestandsimmobilie handelt, gilt es auch, mögliche Instandhaltungskosten finanziell zu berücksichtigen.

4. Eigenkapital mitbringen

Eigenkapital ist eine tragende Säule bei der Baufinanzierung. Das hat einen einfachen Grund: Eigene finanzielle Mittel, die Verbraucher in ihre Finanzierung einbringen, verringern das Risiko für den Kreditgeber. Dieser bietet im Gegenzug deswegen meist günstigere Zinsen an. Dabei gilt die einfache Formel: Je mehr Eigenkapital ein Verbraucher einsetzt, desto geringer sind seine Zinskosten. Idealerweise bringen Immobilieninteressenten mindestens 20 Prozent des Kauf- beziehungsweise des Baupreises und zusätzlich die Nebenkosten als Eigenkapital in die Baufinanzierung ein. Sogenannte Kaufpreisfinanzierungen, bei denen das Eigenkapital nur die Nebenkosten deckt, und Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital bekommen Verbraucher meist nur zu höheren Zinsen und sind daher deutlich teurer.
 
Wie sich der Eigenkapitalanteil auf den Zinssatz auswirkt
Eigenkapitalanteil am Kaufpreis in Prozent Zinssatz bei 15 Jahren Sollzinsbindung
40 Prozent 0,84 % eff. p.a.
20 Prozent 0,94 % eff p.a.
10 Prozent 1,04 % eff. p.a.
Annahme: Kaufpreis 300.000 Euro bei anfänglicher Tilgung von drei Prozent.
Quelle: test.de


5. Finanziell flexibel bleiben

Bei der Baufinanzierung sollten Kreditnehmer darauf achten, dass diese genug Flexibilität bietet. Denn eine Immobilienfinanzierung begleitet einen meist über viele Jahre und häufig ist es heute nicht abzusehen, wie die eigene Lebenssituation in Zukunft aussieht. Wichtig sind daher änderbare Monatsraten und Sondertilgungen. Diese eröffnen Kreditnehmern die Möglichkeit, im Falle einer Gehaltserhöhung auch die Monatsraten zu erhöhen und so die Baufinanzierung schneller abzuzahlen. Starr festgelegte Raten, die heute bequem zu stemmen sind, könnten in Zukunft aber auch zum Problem werden. Zum Beispiel für Hauskäufer und Bauherren, die während der Tilgungsphase weitere Kinder bekommen, arbeitslos werden oder in Kurzarbeit gehen müssen.

In diesem Fall ist es von Vorteil, die eigene Rate durch Absenken des Tilgungsanteils für diese Zeitspanne einfach verringern zu können. Besonders wichtig kann so eine Möglichkeit beispielsweise auch für Selbstständige sein, die ihre künftigen Einnahmen schwerer planen können. Für mehr Flexibilität bei der Tilgung sollten Verbraucher zudem auf Sondertilgungen bei ihrer Finanzierung bestehen. Bekommen sie zum Beispiel eine höhere Steuerrückzahlung oder eine Bonuszahlung von ihrem Arbeitgeber, können sie diese dazu einsetzen, ihren Baukredit mit einer Sonderrückzahlung schneller zu tilgen.

6. Die richtige Sollzinsbindung wählen

Bei einer Baufinanzierung schließen Kreditnehmer mit ihrem Kreditgeber in der Regel eine sogenannte Sollzinsbindung ab. Diese schreibt den Zinssatz für eine bestimmte Dauer fest. Am Ende der Sollzinsbindung bleibt meist eine Restschuld, die noch abzuzahlen ist. Ausnahme davon bilden Volltilgerdarlehen, bei denen während der Sollzinsbindung den kompletten Betrag zum vereinbarten Zinssatz abbezahlt wird. Grundsätzlich gilt: Je kürzer die Sollzinsbindung, desto geringer die Zinsen, die die Banken anbieten. Dennoch besteht die Gefahr, dass der Zinssatz sich dann nach Ablauf der Bindungsfrist erhöht. Bei längerer Sollzinsbindung haben künftige Eigenheimbesitzer hingegen eine lange Zinssicherheit, erkaufen sich diese aber oft mit etwas höheren Zinsen.

Nach Ablauf der Zinsbindung müssen sie in der Regel noch einen Restbetrag, die sogenannte Restschuld, tilgen. Dazu müssen sie eine Anschlussfinanzierung abschließen, die einen neuen, im ungünstigen Fall höheren Zinssatz hat. Daher sollten Kreditnehmer vor ihrer Baufinanzierung genau abwägen, ob sie das Risiko einer baldigen Zinsänderung in Kauf nehmen wollen. Denn die Möglichkeit, von sinkenden Bauzinsen zu profitieren, verlieren sie auch bei einer langen Zinsbindung nicht: Sobald die Finanzierung mindestens zehn Jahre lang läuft, haben Verbraucher ein Sonderkündigungsrecht. Dieses ermöglicht ihnen mit einer Kündigungsfrist von einem halben Jahr vorzeitig aus ihrer laufenden Sollzinsbindung auszusteigen und auf eine günstigere Baufinanzierung umzuschulden. Gesetzlich geregelt ist das im §489 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

7. Finanziellen Puffer einbauen

Beim Bau eines neuen Hauses oder beim Kauf einer bestehenden Immobilie: In beiden Fällen sollten Verbraucher über die Kauf- bzw. Baukosten hinaus einen finanziellen Puffer für ungeplante Ausgaben einplanen. Denn schnell kann es zu unerwarteten Reparaturen am Objekt, zur Beseitigung von Baumängeln oder zu kostspieligen Verzögerungen am Bau kommen. Hinzu kommen oft dringende Anschaffungen wie ein neues Auto, die sich nicht immer aufschieben lassen. Für solche Fälle sollten Bauherren und Käufer – abhängig von der Art der Immobilie und ihren finanziellen Verhältnissen – ausreichend Geld in der Hinterhand haben, um finanziell stets auf der sicheren Seite zu sein.

8. Staatliche Förderung nutzen

Für jede Baufinanzierung sollten Verbraucher prüfen, ob ihnen nicht öffentliche Fördermittel zustehen. Auch in Zeiten niedriger Zinsen können Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in manchen Fällen günstiger als bei einem herkömmlichen Bankdarlehen sein. Die KfW vergibt unter anderem für energieeffiziente Häuser und Wohnungen günstige Kredite und Tilgungszuschüsse. Die Voraussetzungen sind je nach KfW-Programm sehr unterschiedlich. An dieser Stelle lohnt sich ein Gespräch mit einem Baufinanzierungsberater über die Fördermöglichkeiten. Denn der Antragsprozess eines KfW-Kredits setzt in der Regel einiges an Erfahrung und Fachwissen voraus.

Eine gründliche Planung und Vorbereitung ist bei der Baufinanzierung das sprichwörtliche A und O. Daher sollten Bauherren und Immobilienkäufer frühzeitig damit beginnen – auch, um im Ernstfall vorbereitet zu sein und schnell handeln zu können. Wichtig ist dabei, dass die Baufinanzierung das individuelles Vorhaben, die finanziellen Möglichkeiten und die Lebensplanung berücksichtigt. Dabei sollten Kreditnehmer die Flexibilität bei der Tilgung, das Einbeziehen möglicher Nebenkosten und auch einen finanziellen Puffer für Sonderkosten in ihre Überlegungen mit einbeziehen. Nutzen sie dabei auch die Expertise eines Beraters, dann steht einer stabilen Baufinanzierung nichts im Wege und der Traum vom Eigenheim gewinnt schon bald deutliche Konturen.

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