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Kostenfallen aus dem Weg gehen Mit diesen Tipps vermeiden Sie teure Fehler bei der Baufinanzierung

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Warum Sie mehrere Angebote vergleichen, Ihre Finanzierung flexibel gestalten und Sondertilgungen einplanen sollten: Mit diesen Tipps vermeiden Sie teure Fehler bei Ihrer Baufinanzierung, können Ihren Baukredit an Ihre Wünsche anpassen und auf dem Weg in die eigenen vier Wände viel Geld sparen.
Niedrigzinsen machen Lust auf Baufinanzierung

Wer seine Baufinanzierung gründlich plant, der kann den Traum vom Eigenheim in vollen Zügen genießen.

Viele Menschen träumen vom Eigenheim. Für die meisten ist der Hausbau oder -kauf gleichzeitig die größte Investition in ihrem Leben. Entsprechend sorgfältig und gründlich sollten Sie Ihre Baufinanzierung planen. Doch in der Praxis sieht es oft anders aus: Für das Traumobjekt gibt es häufig viele Interessenten. Wenn Sie dann nicht zügig zugreifen, könnten Sie die gewünschte Immobilie an einen anderen Käufer verlieren. Dennoch sollten Sie einen Darlehensvertrag zur Finanzierung Ihrer Traumimmobilie nicht überstürzt unterschreiben, denn er wird Sie wahrscheinlich noch Jahrzehnte begleiten. Die folgenden acht Tipps helfen Ihnen, Ihren Baukredit gründlich zu planen und so Kostenfallen und teure Fehler bei der Baufinanzierung zu vermeiden.
 

1. Mehrere Angebote vergleichen

Vertrauen Sie bei der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung ausschließlich auf das Angebot Ihrer Hausbank, dann verschenken Sie möglicherweise viel Geld. Denn selbst kleine Zinsunterschiede summieren sich durch die Kombination aus hohen Darlehenssummen und langen Laufzeiten zu stattlichen Beträgen. Ein Baufinanzierungsvergleich lohnt sich in der Regel: Laut einer aktuellen CHECK24 Auswertung ist der Zinssatz bei einer Finanzierung über das Vergleichsportal gegenüber dem Bundesdurchschnitt zehn Prozent niedriger.
 

Mit CHECK24 Immobilienzinsen sparen

Wer sich aktuell für eine Baufinanzierung interessiert, kann diese über den Baufinanzierungsvergleich von CHECK24 so günstig wie selten zuvor bekommen. Einer aktuellen CHECK24 Auswertung zur Folge sind die Bauzinsen aktuell deutlich günstiger als vor einem Jahr. So zahlten CHECK24 Kunden für einen Baukredit mit zehn Jahren Zinsbindung im Juni durchschnittlich 1,05 Prozent Effektivzinsen pro Jahr – 2019 waren es noch 1,22 Prozent. Im Bundesdurchschnitt ist der Effektivzins für Immobilienkredite der deutschen Banken von 1,41 Prozent (2019) auf aktuell 1,17 Prozent gesunken. Das bedeutet: Wer über CHECK24 seine Immobilie finanziert, zahlt im Schnitt zehn Prozent weniger Zinsen als der Bundesdurchschnitt.

2. Richtige Anfangstilgung wählen

Die günstigsten Zinsen sind bei Ihrem Baukredit immer wichtig. Mindestens genauso wichtig ist es aber, dass Sie Ihre Baufinanzierung an Ihr persönliches Vorhaben anpassen. Dazu ist die Wahl der richtigen Anfangstilgung von entscheidender Bedeutung. Dieser Wert gibt an, wie viel Prozent der Kreditsumme Sie im ersten Jahr zurückzahlen und definiert letztlich, mit welchem Tilgungssatz Sie Ihre Finanzierung beginnen. Dabei gilt: Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt. Die meisten Banken schreiben Ihnen allerdings lediglich eine Mindesttilgung vor – meist liegt diese bei 1,0 bis 1,5 Prozent des ursprünglichen Kreditbetrags. Wählen Sie nun eine solch geringe Anfangstilgung, bedeutet das zunächst eine niedrige Monatsrate. Die Rückzahlung dauert aber entsprechend länger, weswegen Sie mehr für die Zinsen ausgeben. Daher sollten Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase Ihre Anfangstilgung – wenn möglich – bewusst höher ansetzen. Die CHECK24 Baufinanzierungsexperten empfehlen wegen des aktuellen, niedrigen Zinsniveaus derzeit, eine Anfangstilgung in Höhe von 2,5 bis 3,0 Prozent zu wählen.

3. Nebenkosten im Finanzierungsplan berücksichtigen

Um Ihr Finanzierungskonzept auf ein stabiles Fundament zu stellen, sollten Sie nicht nur den reinen Kaufpreis des Objekts beachten. Denn auch die Nebenkosten, die beim Bau oder Kauf von Immobilien fällig sind, haben es in sich. Sie können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Darin enthalten ist die Grunderwerbsteuer von je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises sowie Notar und Grundbuchkosten in Höhe von 1,5 bis 2,0 Prozent. Hat dann noch ein Makler Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermittelt, müssen Sie dazu noch die ortsübliche Provision von bis zu 7,14 Prozent auf den Kaufpreis bezahlen. Zusätzlich zu den genannten Finanzierungsnebenkosten, die Sie in der Regel über Eigenkapital abdecken, können – je nach Art und Ausgestaltung der Immobilie – auch noch weitere Kosten für Sie wichtig werden. Dabei geht es zum Beispiel um die Einrichtung wie den Kauf einer neuen Einbauküche. Auch der Umzug selbst kostet oft einige Tausend Euro. Auch diese Kosten sollten Sie mit Ihrem Eigenkapital decken können. Wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, sollten Sie auch mögliche Instandhaltungskosten finanziell berücksichtigen.

4. Eigenkapital mitbringen

Eigenkapital ist eine tragende Säule bei der Baufinanzierung. Das hat einen einfachen Grund: Eigene finanzielle Mittel, die Sie in Ihre Finanzierung einbringen, verringern das Risiko für den Kreditgeber. Dieser kann Ihnen deswegen meist günstigere Zinsen anbieten. Dabei gilt die einfache Formel: Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto weniger Zinskosten müssen Sie zahlen. Idealerweise bringen Sie mindestens 20 Prozent des Kauf- beziehungsweise des Baupreises und zusätzlich die Nebenkosten als Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung ein. Sogenannte Kaufpreisfinanzierungen, bei denen das Eigenkapital nur die Nebenkosten deckt, und Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital bekommen Sie meist nur zu höheren Zinsen und sie sind daher deutlich teurer.
Wie sich der Eigenkapitalanteil auf den Zinssatz auswirkt
Eigenkapitalanteil am Kaufpreis in Prozent Zinssatz bei 15 Jahren Sollzinsbindung
40 Prozent 0,53 % eff. p.a.
20 Prozent 0,59 % eff p.a.
10 Prozent 1,07 % eff. p.a.
Annahme: Kaufpreis 300.000 Euro bei anfänglicher Tilgung von drei Prozent.
Quelle

5. Finanziell flexibel bleiben

Bei der Baufinanzierung sollten Sie darauf achten, dass diese Ihnen genug Flexibilität bietet. Wichtig können in diesem Zusammenhang zum Beispiel änderbare Monatsraten und Sondertilgungen sein. Denn häufig ist es heute nicht absehbar, wie Ihre Lebenssituation in fünf oder zehn Jahren aussehen wird. Sie könnten in Zukunft zum Beispiel eine Gehaltserhöhung bekommen, die es Ihnen ermöglicht, Ihre Monatsraten zu erhöhen und so Ihre Baufinanzierung schneller zu tilgen. Starr festgelegte Raten, die Sie heute bequem zahlen können, könnten in der Zukunft aber auch zum Problem werden. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie Kinder bekommen und mit der Arbeit aussetzen oder in Teilzeit gehen wollen. In diesem Fall wäre es von Vorteil, wenn Sie Ihre Rate durch Absenken des Tilgungsanteils für diese Zeitspanne einfach verringern könnten. Besonders wichtig kann so eine Möglichkeit beispielsweise auch für Selbstständige sein, die Ihre künftigen Einnahmen schwerer planen können. Für mehr Flexibilität bei der Tilgung sollten Sie zudem auf Sondertilgungen bei Ihrer Finanzierung bestehen. Bekommen Sie zum Beispiel eine höhere Steuerrückzahlung oder eine Bonuszahlung von Ihrem Arbeitgeber, können Sie diese dazu einsetzen, Ihren Baukredit mit einer Sonderrückzahlung schneller zu tilgen.

6. Die richtige Sollzinsbindung wählen

Bei einer Baufinanzierung schließen Sie mit Ihrem Kreditgeber in der Regel eine sogenannte Sollzinsbindung ab, die den Zinssatz für eine bestimmte Dauer festschreibt. Am Ende der Sollzinsbindung bleibt meist eine Restschuld, die Sie noch begleichen müssen. Ausnahme davon bilden Volltilgerdarlehen, bei denen Sie während der Sollzinsbindung den kompletten Betrag zum vereinbarten Zinssatz abbezahlen.  Grundsätzlich gilt: Je kürzer die Sollzinsbindung, desto geringer die Zinsen, die Ihnen die Banken in der Regel anbieten. Dennoch besteht die Gefahr, dass der Zinssatz sich dann nach Ablauf der Bindungsfrist erhöhen. Bei längerer Sollzinsbindung haben Sie hingegen eine lange Zinssicherheit, erkaufen sich diese aber oft mit etwas höheren Zinsen. Egal für welche Variante Sie sich entscheiden: Nach Ablauf der Zinsbindung müssen Sie in der Regel noch einen Restbetrag, die sogenannte Restschuld, tilgen. Dazu müssen Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen, die einen neuen, im ungünstigsten Fall eventuell höheren Zinssatz hat. Daher sollten Sie genau abwägen, ob Sie das Risiko einer baldigen Zinsänderung in Kauf nehmen wollen. Die Möglichkeit, von sinkenden Bauzinsen zu profitieren, verlieren Sie auch bei einer langen Zinsbindung nicht: Sobald Ihre Finanzierung mindestens zehn Jahre lang läuft, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Dieses ermöglicht Ihnen mit einer Kündigungsfrist von einem halben Jahr vorzeitig aus Ihrer laufenden Sollzinsbindung auszusteigen und auf eine günstigere Baufinanzierung umzuschulden. Gesetzlich geregelt ist das im §489 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

7. Finanziellen Puffer einbauen

Ganz gleich, ob Sie ein Haus bauen oder eine bestehende Immobilie kaufen wollen: In beiden Fällen sollten Sie über die Kauf- bzw. Baukosten hinaus einen finanziellen Puffer für ungeplante Ausgaben einplanen. Denn schnell kann es zu unerwarteten Reparaturen am Objekt, zur Beseitigung von Baumängeln oder zu kostspieligen Verzögerungen am Bau kommen. Hinzu kommen oft dringende Anschaffungen wie ein neues Auto, die sich nicht immer aufschieben lassen. Für solche Fälle sollten Sie – abhängig von der Art der Immobilie und Ihren finanziellen Verhältnissen – ausreichend Geld in der Hinterhand haben, um finanziell stets auf der sicheren Seite zu sein.

8. Staatliche Förderung nutzen

Für jede Baufinanzierung sollten Sie prüfen, ob Ihnen nicht öffentliche Fördermittel zustehen. Auch in Zeiten niedriger Zinsen können Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in manchen Fällen günstiger als bei einem herkömmlichen Bankdarlehen sein. Die KfW vergibt unter anderem für energieeffiziente Häuser und Wohnungen günstige Kredite und Tilgungszuschüsse. Die Voraussetzungen sind je nach KfW-Programm sehr unterschiedlich. Sprechen Sie am besten mit Ihrem Baufinanzierungsberater über die Fördermöglichkeiten. Denn der Antragsprozess eines KfW-Kredits setzt in der Regel einiges an Erfahrung und Fachwissen voraus.

Eine gründliche Planung und Vorbereitung ist bei der Baufinanzierung das sprichwörtliche A und O. Daher sollten Sie frühzeitig damit beginnen – auch, um im Ernstfall schnell mit Ihrem Geld rechnen zu können. Wichtig ist dabei, dass Sie die Baufinanzierung an Ihr individuelles Vorhaben, Ihre finanziellen Möglichkeiten und Ihre Lebensplanung anpassen. Dabei sollten Sie die Flexibilität bei der Tilgung, das Einbeziehen möglicher Nebenkosten und auch einen finanziellen Puffer für Sonderkosten in Ihre Überlegungen mit einbeziehen. Nutzen Sie dabei auch die Expertise Ihres Beraters, dann steht einer stabilen Baufinanzierung nichts im Wege und Sie können Ihren Traum vom Eigenheim schon bald in vollen Zügen genießen.
 

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