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Inflation & steigende Zinsen Adé Betongold oder sind Immobilien noch immer der beste Inflationsschutz?

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Die Inflation in Deutschland ist in den letzten Monaten massiv gestiegen. Seit jeher hält sich der Grundsatz unter Experten, dass Sachwerte einen guten Inflationsschutz bieten. Dazu zählen auch Immobilen – das sogenannte Betongold. Doch ist dieser Grundsatz noch gültig? Was die derzeitigen Entwicklungen für den Immobilienmarkt bedeuten und worauf potenzielle Immobilienkäufer jetzt achten sollten.
Grafik zeigt Schlüssel und Umzugskisten

Der Zeithorizont ist bei der Investition in eine Immobilie enorm wichtig. Foto: Getty Images / Westend61

Langsam, aber sicher haben sich Verbraucher in Deutschland an gestiegene Preise in fast allen Lebensbereichen gewöhnt. Energie, Lebensmittel im Supermarkt und Konsumgüter sind in den vergangenen Monaten deutlich teurer geworden. Im März lag die Inflation nach Angaben des Statistischen Bundesamtes bei 7,3 Prozent. Ein neuer Höchstwert im wiedervereinigten Deutschland. Die Gründe dafür sind vielschichtiger Natur. Zum einen ist die deutsche Volkswirtschaft noch immer von Lieferengpässen als Nachwirkung der Corona-Pandemie betroffen, zum anderen treibt der Ukraine-Krieg die Preise in vielen Bereichen direkt und indirekt nach oben.

Da die tatsächlichen wirtschaftlichen Folgen noch nicht absehbar sind und viele Verbraucher eine weiter steigende Inflation fürchten, ist der Wunsch nach inflationssicheren Anlagemöglichkeiten groß. Hier gelten klassische Sachwerte wie Gold und Immobilien als guter Schutz. Allerdings steigen seit Anfang des Jahres auch die Zinsen für Baufinanzierungen zum Teil sehr stark an. Im Januar dieses Jahres zahlten CHECK24-Kunden im Schnitt 1,12 Prozent effektiv für Baudarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung. Im März ist der durchschnittliche Zinssatz auf 1,47 Prozent angestiegen. Ein Anstieg der Bauzinsen um 31 Prozent – allein im ersten Quartal diesen Jahres.

Das bedeutet die Inflation für Immobilien

Grundsätzlich gehen Experten davon aus, dass der Besitz einer Immobilie der Geldentwertung entgegensteht. Das ist relativ einfach zu erklären, denn neben fast allen anderen Preisen steigt auch der Wert des entsprechenden Objekts bei höherer Inflation. Diesem ökonomischen Grundsatz folgt auch eine aktuelle Analyse des Immobilienmarkts durch die Deutsche Bank. "Wohnimmobilien schützen unserer Analyse nach vor allem über höhere Hauspreise vor Inflation. Dies würden wir auch diesmal erwarten," so die Bank. Allerdings könnte dieser Effekt einen herben Dämpfer erfahren, sollten die Zinsen für neue Immobilienkredite weiter steigen, so die Bankexperten. Damit stiege das Risiko einer „Neubewertung im Wohnimmobilienmarkt“. Kurzfristig sei aber mit weiter steigenden Immobilienpreisen bis frühestens 2024 zu rechnen.

Prognosen und Ausblicke auf die Lage sind immer nur die eine Seite der Medaille. Potenzielle Immobilienkäufer sollten vor allem die eigene Situation und Planung im Blick behalten. Welche tatsächliche Inflationssicherheit das Betongold bietet, hängt nämlich auch stark von der Nutzung des Objekts und von dessen Zustand sowie der Lage ab.

Inflationsschutz mit selbstgenutzter Immobilie

Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, können dadurch einen gewissen Schutz gegen die Inflationsauswirkungen erzielen. Außer den Betriebs- und Nebenkosten trägt man in diesem Fall noch die Kosten der Finanzierung, die von der Inflation unberührt bleiben. Gleichzeitig profitieren Eigenheimbesitzer von der Wertsteigerung ihres Objektes. Geht man von einer anhaltend hohen Inflation aus, liegt die reale Verzinsung der Baufinanzierung sogar im negativen Bereich. Das bedeutet Immobilienfinanzierer zahlen im Vergleich zur aktuellen Kaufkraft weniger an die Bank zurück als aufgenommen. Dieser Effekt ist unabhängig von der Nutzung der finanzierten Immobilie.

Wer beispielsweise eine Baufinanzierung in Höhe von 400.000 Euro mit einer Sollzinsbindung von zehn Jahren und dem CHECK24 Durchschnittszins aus dem März in Höhe von 1,47 abschließt, zahlt bis Juli 2031 insgesamt 139.291 Euro an die Bank zurück.* Bei einer gleichbleibenden Inflation in Höhe von vier Prozent hätte die Summe zu diesem Zeitpunkt noch einen Wert von 94.100 Euro. Im Vergleich zur heutigen Kaufkraft zahlen Verbraucher also rund 45.191 Euro weniger von ihrer Baufinanzierung ab, als sie aufgenommen haben. Sollte sich die Inflationsrate bei zwei Prozent einpendeln, würden Immobilienbesitzer etwa 25.024 Euro weniger bezahlen.
* Annahme: Der anfängliche Tilgungssatz liegt bei zwei Prozent und die Ratenhöhe beträgt 1.157 Euro.

Wie inflationssicher sind vermietete Immobilien?

Bei nicht selbst genutzten Immobilien kommen im Zusammenhang mit der Inflation etwas andere Effekte zum Tragen. In diesem Fall sinkt der Geldwert inflationsbedingt, den Vermieter monatlich per Miete erhalten. Gleichzeitig steigt zwar auch der Wert des Objekts, aber in vielen Fällen nicht im gleichen Maße. Ein Ausgleich ist durch eine Mieterhöhung möglich. Das lässt sich aber nur örtlich und zeitlich begrenzt durchsetzen. Die gestiegenen Betriebs- und Nebenkosten können Vermieter aber in jedem Fall an ihre Mieter weitergeben.

Zudem spielt der Zustand der Immobilie eine nicht unerhebliche Rolle im Zusammenhang mit gestiegenen Preisen. In der aktuellen Lage belastet eine renovierungsbedürfte Immobilie deutlich mehr als eine neuwertige, denn nicht nur Energie- und Lebensmittelpreise sind gestiegen, sondern auch Baumaterialien. Sollten hier die kalkulierten Kosten höher ausfallen, mindert das die Rendite des Objekts und damit auch den Inflationsschutz.

Welchen Einfluss hat die Inflation auf laufende Baufinanzierungen?

Wie das Rechenbeispiel zeigt, profitieren Häuslebauer mit einer laufenden Baufinanzierung indirekt von einer gestiegenen Inflationsrate. Wer von weiter steigenden Zinsen ausgeht, kann sich aktuell noch günstige Finanzierungen für die Zukunft sichern. Bei laufenden Baufinanzierungen lassen sich niedrige Zinsen für die Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung festschreiben. Das kostet bei den meisten Banken allerdings einen Forward-Aufschlag. Im Schnitt verlangen Banken dafür 0,01 Prozent für jeden Monat bis zum Zeitpunkt, an dem der neue Darlehensvertrag greift. Ein Forward-Darlehen zu aktuellen Zinsen von 1,47 Prozent, das beispielsweise in 36 Monaten starten soll, wäre dann für die vereinbarte Sollzinsbindung des neuen Vertrages mit 1,83 Prozent verzinst.


Somit bleibt festzuhalten, dass auch Betongold keinen hundertprozentigen Schutz vor der Inflation bieten kann. Zu viele Variablen spielen hierbei eine Rolle. Allerdings müssen Häuslebauer gleichermaßen nicht vor Schreck zusammenzucken, wenn das Statistische Bundesamt steigende Inflationsraten vermeldet. Denn die Investition in eine eigene Immobilie sollten sie immer mit einem langen Zeithorizont von mindestens 15 Jahren betrachten. Dann stehen die Chancen auch sehr gut, dass bei einer sich normalisierenden Wirtschaftslage die Wertsteigerung des Objekts höher ausfällt als die Inflationsrate.
 

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