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Mietrecht: Sieben wichtige Urteile für Mieter aus 2017

München, 10.8.2017 | 10:37 | che

Mieterrechte sind ein fortlaufendes Thema, nicht zuletzt, wenn es um aktuelle Themen wie die Mietpreisbremse oder Wohnungsknappheit geht. Doch nicht nur bezüglich dieser Themen versinken deutsche Gerichte in Arbeit. Wir haben für Sie sieben relevante Urteile, die in diesem Jahr veröffentlich wurden, zusammengetragen.

Paragraph und GesetzbuchDeutsche Gerichte sind regelmäßig mit Streitigkeiten zu Mietangelegenheiten beschäftigt.

Januar: Urteil zur Betriebskostenabrechnung

Ein Vermieter muss die Nebenkosten innerhalb der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) abrechnen.

Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) mussten darüber entscheiden, welche Frist zur Abrechnung der Mietnebenkosten für Vermieter einer Eigentumswohnung gilt. Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter vor Gericht eine Nachforderung von Betriebskosten eingeklagt und dabei die Zwölf-Monats-Frist verpasst. Die Mieterin weigerte sich zu bezahlen, da die Betriebskostenabrechnung verspätet eingetroffen war. Der Wohnungseigentümer rechtfertigte die Verspätung damit, dass der Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Jahresrechnung nicht rechtzeitig vorgelegen habe.

Die Richter des BGH wiesen die Klage jedoch ab, da die jährliche Abrechnung nicht vom Beschluss der Eigentümergemeinschaft abhängig sei (BGH, Az.: VIII ZR 249/15).

Februar: Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht zwingend unwirksam, wenn der Vermieter seinem Mieter keine Vergleichswohnung anbietet, obwohl eine vorhanden war.

Ein Vermieter erhob gegen einen Mieter eine Räumungsschutzklage, weil dieser trotz einer Kündigung des Mietvertrags aufgrund einer Eigenbedarfsankündigung die Wohnung nicht verlassen wollte. Der Mieter rechtfertige sein Verhalten damit, dass ihm keine Alternativwohnung angeboten worden war. Nachdem das Amtsgericht Berlin-Mitte der Klage stattgegeben hatte, ging der Mieter in Berufung. In der Zwischenzeit hatten ihm die Vermieter ein Angebot für eine Alternativwohnung unterbreitet. Der Mieter lehnte ab.

Die Richter des Landgerichts Berlin bestätigten das Urteil des Amtsgerichts. Der Mieter habe bewiesen, dass er nie vorgehabt hatte, die Alternativwohnung zu beziehen und damit treuwidrig gehandelt (Az.: 67 S 323/16).

März: Übergabeprotokoll

Der Vermieter darf Teile der Kaution nicht für Kosten zur Mängelbeseitigung, die er selbst verursacht hat, einbehalten, wenn die Mängel nicht im Übergabeprotokoll festgehalten wurden.

Eine Vermieterin hatte nach dem Auszug einer Mieterin einen Teil der Mietkaution einbehalten, um davon eine von ihr angeforderte Schimmelanalyse durch einen Fachmann durchführen zu lassen. Der angebliche Schimmelbefall war jedoch nicht im Übergabeprotokoll festgehalten worden. Die Mieterin erhob deshalb Klage vor dem Amtsgericht Ottweiler.

Die Richter gaben der Klägerin recht. Da im Übergabeprotokoll nichts von Schimmel am Fenster zu lesen sei, habe die Vermieterin auch kein Recht dazu, die Kosten der Schimmelanalyse mit der Kaution zu verrechnen. Zudem hätte sie der Mieterin bei vollständigem Übergabeprotokoll zunächst eine Frist zur Beseitigung des Schimmels gewähren müssen, bevor sie einen Fachmann hätte beauftragen dürfen (Az.: 16 C 170/15).

April: Außerordentliche Kündigung nach langjährigem Mietverhältnis

Lässt ein Mieter eine Wohnung verwahrlosen, ist auch bei einem Mietverhältnis, das seit über 30 Jahren besteht, eine außerordentliche Kündigung zulässig.

Ein Mieter hatte seine Wohnung derart verwahrlosen lassen, dass ihm seine Vermieter nach mehrmaligen Abmahnungen außerordentlich kündigten. Das Badezimmer konnte nicht mehr benutzt und die Wohnung nur noch unzureichend beheizt werden. Auch konnte man sich durch unzählige Gegenstände und Verschmutzungen kaum noch in der Wohnung bewegen.

Der Mieter weigerte sich auszuziehen und so erhoben die Vermieter eine Räumungsschutzklage. Das Landgericht Nürnberg-Fürth gab dieser in zweiter Instanz recht. Eine Einhaltung der Kündigungsfrist sei den Vermietern trotz des langjährigen Mietverhältnisses nicht zuzumuten (Az.: 7 S 7084/16).

Mai: Tauben füttern auf dem Balkon rechtfertigt Kündigung

Füttert ein Mieter Tauben auf dem Balkon, kann dies eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen.

Ein Vermieter hatte seinem Mieter außenordentlich gekündigt, weil dieser mehrmals am Tag Tauben auf seinem Balkon fütterte. Er lockte damit regelmäßig bis zu 30 Tiere an und unterließ dies trotz mehrfacher Abmahnungen durch den Vermieter nicht.

Das Amtsgericht Nürnberg entschied, dass die außerordentliche Kündigung zulässig sei. Der Mieter habe durch das Füttern den Hausfrieden nachhaltig gestört (Az.: 14 C 7772/15).

Juni: Wohnungsübernahme nach Tod des Mieters

Verstirbt der Hauptmieter, muss dies dem Vermieter unverzüglich mitgeteilt werden. Wird dies versäumt, darf der laufende Mietvertrag gekündigt werden.

Die Tochter und Enkelin der verstorbenen Mieterin zogen vor deren Tod in deren Wohnung ein. Dies wurde auch der Vermieterin mitgeteilt. Als die Mietzahlungen mehrfach verspätet eintrafen, verlangte die Vermieterin Auskunft über die tatsächlich in der Wohnung lebenden Personen. Daraufhin erfuhr sie, dass die Hauptmieterin bereits vor mehreren Monaten verstorben war.

Dies veranlasste sie zur Kündigung des Mietverhältnisses. Die Richter des Amtsgerichts München gaben der Klage statt. Sowohl das vertragswidrige Handeln und der einhergehende Vertrauensbruch als auch die begründeten Zweifel an der Zahlungsfähigkeit der Angehörigen rechtfertigten die Kündigung (Az.: 432 C 9516/16).

Juli: Klausel "Tierhaltung nicht gestattet" unwirksam

Die allgemein formulierte Klausel im Mietvertrag, wonach die „Tierhaltung nicht gestattet ist“, ist unwirksam.

Ein Mieter hatte sich trotz dem Hinweis des Vermieters auf diese Klausel in seinem Mietvertrag einen Hund angeschafft. Als dieser verlangte, den Hund zu entfernen, weigerte sich der Mieter – der Fall landete vor Gericht.

Das Amtsgericht Nürnberg erklärte die Klausel gemäß § 307 BGB für unwirksam. Demnach dürften solche Klauseln nicht allgemein formuliert werden. Die Vereinbarung über eine Tierhaltung müsse stets im Einzelfall verhandelt werden. Da dies nicht geschehen war, sei die Hundehaltung des Mieters rechtmäßig (Az.: 30 C 5357/16).

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