Widerruf der Untervermietung: BGH verbietet parallele Kündigung des Hauptmieters

Widerruft ein Vermieter das zuvor vertraglich zugesicherte Recht, eine Mietwohnung unterzuvermieten, darf er dem Hauptmieter nicht fristlos kündigen, wenn dieser zu diesem Zeitpunkt Untermieter beherbergt. Das hat der Bundesgerichtshof am Mittwoch entschieden. In der Mitteilung heißt es, eine außerordentliche Kündigung sei nur zulässig, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Eigentümer verletzt. Ein solcher Verstoß liege in diesem Fall jedoch nicht vor.

Im verhandelten Fall hatte der Beklagte im Jahr 1994 eine Wohnung gemietet. Laut Vertrag hatte er das Recht, die Wohnung an bis zu zwei Personen unterzuvermieten - eine Klausel erlaubte es dem Vermieter jedoch, dieses zu widerrufen. In diesem Fall müssten eventuelle Untermieter die Wohnung zeitnah räumen.

Im Jahr 2010 kaufte eine Immobiliengesellschaft die Wohnung und widerrief das Untervermietungsrecht. Zugleich kündigte sie dem Beklagten fristlos das Mietverhältnis. Dieser hatte die Wohnung seit mehreren Jahren an zwei Personen untervermietet. Zu diesem Zeitpunkt führte er bereits einen Räumungsprozess gegen die Untermieter, die er bereits vor der vertraglichen Neuregelung vergeblich zu einem Auszug hatte bewegen wollen.

Die Kündigung seines eigenen Mietverhältnisses hielt der Beklagte für ungerechtfertigt. Er habe alles rechtlich Mögliche getan, um den Auszug der Untermieter zu beschleunigen. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg urteilte zunächst zu seinen Gunsten. Das Berliner Landgericht hingegen gab der Klage der Gesellschaft in zweiter Instanz statt.