BGH-Urteil: Immobilienkäufer muss bestehende Mietverträge übernehmen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Mietern gestärkt: Wie das oberste deutsche Zivilgericht am Mittwoch entschied, übernimmt der Käufer einer Immobilie sämtliche Rechte und Pflichten aus bereits bestehenden Mietverträgen. Gesondert vereinbarte Kündigungsbeschränkungen der Mieter mit dem Vorbesitzer sind entsprechend rechtmäßig und wirksam.

Im konkreten Fall hatte die Beklagte 1998 im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses ihre Wohnung bezogen und mit ihrer damaligen Vermieterin schriftlich vereinbart, dass das Mietverhältnis grundsätzlich nicht aufgelöst werden kann. Eine Kündigung könne nur in „besonderen Ausnahmefällen“ erfolgen, wenn „wichtige Interessen der Vermieterin“ vorlägen. Als das Gebäude acht Jahre später verkauft wurde, enthielt der Kaufvertrag auch diese speziellen Vereinbarungen. Als die Immobilie ein Jahr später erneut den Besitzer wechselte, waren sie hingegen nicht Bestandteil des Vertrages.

Die neuen Eigentümer kündigten das Mietverhältnis erstmals zum 31.Juli 2010. Fast ein Jahr später erhielt die Mieterin eine weitere Kündigung, in der explizit ein Eigenbedarf geltend gemacht wurde. Nachdem die aktuellen Besitzer das Erdgeschoss mit dem ersten Stockwerk zusammengelegt hatten, untermauerten sie diese Kündigung durch den § 573 a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieser erlaubt eine Kündigung eines selbst bewohnten Gebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch dann, wenn kein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt.

Die Beklagte führte jedoch eine Krankheit als Härtegrund an und widersprach der Kündigung. Nachdem das Amtsgericht ihr Recht, das Landesgericht der Räumungsklage hingegen in zweiter Instanz  stattgab, fällte der BGH daraufhin ein Revisionsurteil zugunsten der gekündigten Mieterin. Entscheidend hierfür war nicht nur die rechtsgültige Kündigungsbeschränkung von einst, sondern auch, dass das Berufungsgericht die Interessen der Kläger und die Krankheit der Beklagten nicht gegeneinander abgewogen hätten. Das Urteil wurde daher aufgehoben und muss nun von einer anderen Kammer des Landgerichts neu verhandelt werden.