BGH: Tatsächliche Wohnfläche und Kappungsgrenze sind für Mietererhöhung maßgeblich

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am Mittwoch seine Rechtsprechung in Sachen Wohnflächenabweichung revidiert und die Zehn-Prozent-Klausel gekippt. Nun gilt: Eine Mieterhöhung gemäß den gesetzlichen Vorschriften (Kappungsgrenze) muss prinzipiell auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen. Vermieter, die im Zuge einer Mieterhöhung eine tatsächlich größere Wohnfläche feststellen, müssen dennoch die Kappungsgrenzen einhalten. Sie können keine Erhöhung auf Grundlage der größeren Wohnfläche verlangen.

Im konkreten Fall ging es um eine 5-Zimmer-Wohnung in Berlin, deren Wohnfläche laut Mietvertrag knapp 157 Quadratmeter beträgt. Tatsächlich ist die Wohnung allerdings etwa 210 Quadratmeter groß – rund 34 Prozent mehr. Der Eigentümer forderte daher den Mieter auf, einer Mieterhöhung von knapp 630 Euro auf rund 938 Euro zuzustimmen. Der Mieter akzeptierte jedoch auf Basis der vertraglichen Wohnfläche lediglich eine Mietsteigerung gemäß der Berliner Kappungsgrenze.

In Berlin darf bei bestehenden Mietverträgen die Miete nach drei Jahren maximal um 15 Prozent angehoben werden. Diese gesetzliche Sonderregelung hatte der BGH kürzlich bestätigt. Nach dieser Regelung hätte die Miete nur um rund 94 Euro erhöht werden dürfen. Damit gab sich der Vermieter nicht zufrieden und klagte.

Der Eigentümer vertrat die Ansicht, dass aufgrund der tatsächlichen Wohnfläche die Miete zusätzlich erhöht werden könne. Der Mieter sollte einer zusätzlichen Erhöhung um etwa 213 Euro zustimmen. Nachdem der Wohnungseigentümer sowohl vor dem Amtsgericht Charlottenburg als auch vor dem Landgericht Berlin mit seiner Klage erfolglos geblieben war, legte er beim BGH Revision ein. Die Karlsruher Richter urteilen jedoch erneut zu Gunsten des Mieters.
 

BGH kippt eigene Zehn-Prozent-Regel für Wohnflächenabweichungen 

Bisher galt bei Streitigkeiten um Wohnflächenabweichungen die sogenannte Zehn-Prozent-Regel: Weicht die Wohnfläche im Vertrag um nicht mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Fläche ab, kann weder der Mieter noch der Vermieter eine Anpassung der Miete verlangen. Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent kann es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nicht zugemutet werden, an der vertraglich vereinbarten Wohnungsgröße festzuhalten. Mieter konnten erst bei einer Abweichung größer zehn Prozent, eine Mietrückzahlung einfordern. Dies gilt nun alles nicht mehr.

Bereits im Vorfeld hatten die BGH-Richter den Konfliktparteien mitgeteilt, eventuell nicht mehr im vollen Umfang an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten. Für eine Mieterhöhung sei nämlich die ortsübliche Miete ausschlaggebend, die eine Obergrenze für Mieterhöhungen darstellt. Diese Vergleichsmiete, die sich aus den Durchschnittsmieten eines bestimmten Gebiets ergibt, könne nicht als Maßstab dienen, wenn zur Berechnung nicht die tatsächliche Wohnfläche angewendet würde.

Würde man Vertragsvereinbarungen einzelner Mietvertragspartner zugrunde legen, wäre sowohl ein objektiver Mietpreisvergleich als auch die Bestimmung einer Obergrenze nicht mehr möglich. Damit ein Vergleich der Mieten nicht verfälscht und eine objektive Mietpreisbestimmung möglich sei, müsse stets die tatsächliche Wohnfläche bei Mietpreiserhöhungen zugrunde gelegt werden. Nach Ansicht des BGH liegt die Ermittlung der exakten Wohnfläche in der „Risikosphäre des Vermieters“. Daher liege auch keine sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage vor. Der Kläger habe schlicht nicht das Recht, die Miete auf Grundlage der tatsächlich größeren Wohnfläche anzupassen.

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