BGH stärkt die Rechte von Mietern

Ist in einem Mischmietvertrag nicht eindeutig geregelt, ob es sich um einen gewerblichen oder privaten Mietvertrag handelt, darf der Vermieter diesen nicht ohne berechtigtes Interesse kündigen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Donnerstag entschieden. In der Urteilsbegründung heißt es: Lässt sich aus dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehenen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete die Art der Hauptnutzung nicht feststellen, unterliegt der Vertrag dem Miet- und Kündigungsrecht für Privatpersonen.

Im konkreten Fall hatten Mieter in einem mehrstöckigen Haus Räumlichkeiten zu privaten und gewerblichen Zwecken angemietet. Die Flächen im Erdgeschoss wurden dabei einvernehmlich als Hypnosepraxis, die darüber liegenden Räume als Wohnraum genutzt. Der Vermieter war der Ansicht, dass es sich bei dem Mischmietvertrag um einen gewerblichen Mietvertrag handelt und kündigte diesen daher ohne Angaben von Gründen. Nachdem die Mieter der Kündigung widersprochen hatten, erhob der Eigentümer eine Räumungsklage beim Landgericht Berlin.

Die Richter des Landgerichts stuften den Vertrag jedoch als privates Wohnraummietverhältnis ein und wiesen die Klage mangels sachlicher Zuständigkeit ab. Im Berufungsverfahren kam das Kammergericht hingegen zu dem Urteil, dass es sich um ein gewerbliches Mietverhältnis handle. Der Grund dafür sei, dass ein Teil der Mieträume dazu diene, den Lebensunterhalt zu sichern. Daher könne den Mietern gemäß den Vorschriften für Geschäftsraummiete auch grundlos gekündigt werden. Diese legten gegen das Urteil Revision ein.

Der Bundesgerichtshof beurteilte die Sachlage hingegen anders: Den Lebensunterhalt durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung von Räumlichkeiten zu bestreiten, sei kein sachgerechtes Kriterium, um den überwiegenden Nutzungszwecks und somit die Vertragsart zu bestimmen. Bei Mischmietverträgen könne es bei der Vertragsbestimmung durchaus eine Rolle spielen, wie die Nutzung der Mieträume und die jeweiligen Mieten vertraglich aufgeteilt sind, so die Karlsruher Richter. Sollte sich aus dem Verhältnis von Gewerbe- und Wohnräume keine überwiegend gewerbliche Nutzung ableiten lassen, müssten demnach die Vorschriften für Wohnraummiete angewendet werden.

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