BGH legitimiert hohen Kredit durch Eigentümergemeinschaft

Prinzipiell darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft auch einen hohen und langfristigen Kredit aufnehmen, um ein gemeinschaftliches Vorhaben zu finanzieren. Hierbei besteht allerdings ein besonderes Haftungsrisiko. Damit eine solche Darlehensaufnahme ordnungsgemäß erfolgt und legitim ist, müssen bestimmte Aspekte berücksichtigt und Interessen abgewogen werden – entscheidend ist der Einzelfall. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Freitag entschieden.

Im konkreten Fall ging es um eine Eigentümergemeinschaft, die auf einer Versammlung eine Fassadensanierung beschlossen hatte. Zudem hatten die Eigentümer beschlossen, einen Teil der Sanierungskosten über einen Förderkredit der Kreditanstalt für Wiederaufbau zu finanzieren. Das Darlehen belief sich auf rund 1,3 Millionen Euro. Der Kredit war zinslos, die Laufzeit betrug zehn Jahre. Den Beschluss der Kreditaufnahme wurde jedoch von einer Eigentümerin angefochten.

Während das Amtsgericht Pforzheim die Anfechtungsklage abwies, hatte das Landgericht Karlsruhe den Beschluss für ungültig erklärt. Gegen das Urteil des Landgerichts legte eine Eigentümerin Revision beim BGH ein – ohne Erfolg. Der BGH begründet sein Urteil damit, dass auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft einem Akt der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen kann.

Ob die Aufnahme eines solchen Darlehens der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht und somit legitim ist, lasse sich nur im Einzelfall bestimmen. Zur Beurteilung müssten sämtliche Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer berücksichtigt und gegeneinander abgewogen werden, urteilten die Karlsruher Richter.
 

Entscheidende Aspekte  für die Aufnahme eines langfristigen Kredits

Laut dem BGH müssen folgende Aspekte für die Aufnahme eines hohen Kredits mit langer Laufzeit berücksichtigt werden:

• Der Zweck des Darlehens ist ausschlaggebend. Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen haben Priorität. Hierbei gilt: Je dringlicher eine Maßnahme, desto eher treten Nachteile eines Darlehens zurück.
• Zu prüfen ist auch, ob eine Finanzierung nicht auch über die Instandhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage möglich ist.
• Es gilt abzuwägen: Welche Vor- und Nachteile hat ein Kredit im Vergleich zu einer Sonderumlage?
• Für eine Darlehensfinanzierung spricht, wenn eine Sonderumlage einzelne Eigentümer finanziell besonders stark belasten oder einkommensschwache Eigentümer überfordern würde.

Entscheidend ist auch

• die Höhe des Darlehens im Verhältnis zur Anzahl der Eigentümer,
• die Kreditkonditionen
• die Laufzeit des Darlehens und
• die Rückzahlungsbedingungen.

Zudem hat der BGH darauf hingewiesen, dass ein Beschluss zur Aufnahme eines Darlehens bestimmten Anforderungen genügen muss. So muss die Beschlussfassung beispielsweise sämtliche Vertrags- und Kreditmodalitäten transparent machen, damit jeder Eigentümer gewissenhaft entscheiden kann.

Besonders wichtig ist auch, dass der Beschluss das Haftungsrisiko sowie zukünftige Zahlungsausfälle klar regelt, die zum Beispiel durch einen Eigentümerwechsel entstehen können. All dies muss im Protokoll der Eigentümerversammlung dokumentiert werden.