Mitte 30, Geld angespart, frisch verheiratet und sich endlich den Traum vom eigenen Haus erfüllen: Für viele Deutsche ist das immer noch das Idealbild. Doch nicht wenige müssen ihre Immobilie wieder verkaufen, bevor sie diese abbezahlt haben – plötzliche Berufsunfähigkeit kann der Grund sein, oder auch eine Scheidung oder ein Umzug. Wer in einem solchen Fall seine Immobilienfinanzierung vorzeitig zurückzahlt, muss offenbar besonders tief in die Tasche greifen, wenn er eine Bausparkombinationsfinanzierung, kurz Kombifinanzierung, abgeschlossen hat. Das hat der Marktwächter Finanzen der Verbraucherzentralen jetzt in einer Studie ausgerechnet.

Die Verbraucherschützer untersuchten 209 Fälle, deren Verträge ihnen Kunden bei Beratungen in ganz Deutschland vorlegten. Bei allen handelte es sich um Kombifinanzierungen, die die Kunden zwischen 2003 und 2015 abgeschlossen hatten. Anhand dieser Verträge errechneten die Marktwächter für jeden Verbraucher ein vergleichbares Annuitätendarlehen.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Kombidarlehen mehr als 2.500 Euro teurer

Das Ergebnis: Im Mittelwert zahlten Verbraucher mit der Kombinationsfinanzierung 22 Prozent beziehungsweise 2.678 Euro mehr als mit dem simulierten Annuitätendarlehen. Allerdings variiert die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigungen stark. In sieben von zehn Fällen der Stichprobe mussten die Kunden mindestens 10.000 Euro aufbringen, in Einzelfällen summierte sich die Vorfälligkeitsentschädigung sogar auf über 100.000 Euro. Insgesamt zahlten nur vier Immobilienkäufer mit ihrer Bausparkombinationsfinanzierung weniger für die Vorfälligkeitsentschädigung, als wenn er dieselbe Immobilie mit einem Annuitätendarlehen finanziert hätte.

Laut Marktwächter ist das Modell der Kombifinanzierung ein wesentlicher Grund für die meist höhere Vorfälligkeitsentschädigung: Beim klassischen Annuitätendarlehen tilgt der Darlehensnehmer mit seiner konstanten monatlichen Rate von Beginn an seine Restschuld. Bei einer Kombifinanzierung erhält er hingegen ein tilgungsfreies Vorausdarlehen und zahlt zunächst in einen Bausparvertrag ein, tilgt aber nicht seine Restschuld. Diese bleibt zu jedem Ablösezeitpunkt gleich hoch und die Zinslast konstant. Das führt laut der Untersuchung letztlich dazu, dass ein Immobilienkäufer beim Annuitätendarlehen in der Regel eine geringere Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen hat.

Je niedriger die Restschuld beim Annuitätendarlehen, umso größer der Unterschied

Um das zu verstehen, muss man wissen: Die Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung bemisst sich neben der Restschuld und der noch anstehenden Laufzeit am sogenannten Zinsschaden. Dieser entsteht der Bank, weil ihr bei einer vorzeitigen Rückzahlung ein Teil der fest eingeplanten Zinseinnahmen entgeht. Von dieser Summe muss die Bank die Rendite abziehen, die sie mit dem vorzeitig zurückgezahlten Geld anderweitig erwirtschaften kann. Die Vorfälligkeitsentschädigung greift aber nicht, wenn seit zehn Jahren die Festzinsvereinbarung nicht mehr geändert wurde.

Wer ein Annuitätendarlehen zurückbezahlt, dessen verbleibende Zinsschuld verringert sich von Rate zu Rate – und damit auch der Anspruch der Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Verbraucherschützer stellten fest, dass der Unterschied bei den Entschädigungen für beide Finanzierungsformen umso größer ausfiel, je niedriger die Restschuld des simulierten Annuitätendarlehens zum Zeitpunkt der Ablöse war.

Sechs Käufer zahlten doppelt so viel wie bei einem Annuitätendarlehen

Die Marktwächter unterschieden bei ihrer Untersuchung danach, ob bis zur vollständigen Tilgung des Kombidarlehens Zinssicherheit für den Käufer beziehungsweise Bauherren bestand oder nicht. Zinssicherheit hat ein Darlehensnehmer bei einer Kombinationsfinanzierung dann, wenn der Bausparvertrag bei gleichbleibender Rate innerhalb der Zinsbindung des Vorausdarlehens zuteilungsreif wird. Für diese Fälle legten die Verbraucherschützer auch das simulierte Annuitätendarlehen so an, als habe der Darlehensnehmer dieses innerhalb der Zinsbindungsfrist zurückgezahlt. Wo der Bausparvertrag hingegen innerhalb der Zinsbindungsfrist des Vorausdarlehens nicht zuteilungsreif wurde, konstruierten sie das simulierte Annuitätendarlehen so, als ob der Darlehensnehmer nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung benötigt hätte. In diesen Fällen hat der Darlehensnehmer keine Zinssicherheit, sondern trägt ein Zinsänderungsrisiko – schließlich kann es passieren, dass er seine Anschlussfinanzierung zu einem höheren Zins abschließen muss.

Hatten die Immobilienkäufer eine Kombifinanzierung mit Zinsänderungsrisiko abgeschlossen, war für mehr als die Hälfte von ihnen die Vorfälligkeitsentschädigung mehr als 20 Prozent teurer als mit dem von den Marktwächtern simulierten Annuitätendarlehen. Bei den 35 Fällen ohne Zinsänderungsrisiko haben drei Verbraucher weniger gezahlt, als wenn sie ihre Immobilie mit einem Annuitätendarlehen finanziert hätten. Allerdings mussten sechs Immobilienkäufer für ihre Vorfälligkeitsentschädigung über 100 Prozent mehr zahlen, also doppelt so viel wie bei einem Annuitätendarlehen.

Sondertilgung erhöht Kostenvorteil des Annuitätendarlehens

Die Marktwächter Finanzen prüften auch, wie sich Sondertilgungen auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung auswirkten. Bei 30 Verbraucher der untersuchten Fälle hatten die Verbraucher bei ihrer Bausparkombinationsfinanzierung das Recht auf Sondertilgung vereinbart. Das Ergebnis: Hätten diese Immobilienkäufer stattdessen ein Annuitätendarlehen abgeschlossen, hätten sie im Mittel 29 Prozent weniger für ihre Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt. Der Grund: Beim Vorausdarlehen der Kombifinanzierung zahlt der Kunde nach einer Sondertilgung wegen der geringeren verbleibenden Restschuld eine niedrigere Zinsrate. Bei einem Annuitätendarlehen hingegen bleibt die monatliche Rate gleich. Allerdings ist ab diesem Zeitpunkt der Tilgungsanteil an den monatlichen Raten höher. Dadurch verringert der Darlehensnehmer schneller seine Restschuld – was auch die Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung senkt.