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Baufinanzierung Lexikon

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Vorfälligkeitsentschädigung

Banken dürfen in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn Kreditnehmer ihre Baufinanzierung teilweise oder vollständig vor Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung zurückzahlen möchten. Der vorzeitigen Kreditablöse muss das Finanzinstitut jedoch nur unter gewissen Voraussetzungen, etwa bei Verkauf der Immobilie, zustimmen.

Beendet der Kunde den Kreditvertrag frühzeitig, entsteht der Bank ein sogenannter Zinsschaden, den sie durch die Erhebung der Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen will. Der Schaden tritt ein, weil der Kunde nicht wie eigentlich vereinbart, während der gesamten Sollzinsbindung regelmäßig Zinsen bezahlt. Davon ist das Kreditinstitut jedoch bei der Berechnung sämtlicher Konditionen der Baufinanzierung ausgegangen.

Weitere Informationen

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnen die Banken. Dabei spielen die folgenden Parameter eine Rolle:

• Höhe der Restschuld
• Ende der Sollzinsbindung
• Sollzinssatz
• aktuelles Zinsniveau
• derzeitige Ratenhöhe
• Häufigkeit der Ratenzahlung (monatlich/vierteljährlich)
• eventuell im laufenden Jahr bereits vorgenommene Sondertilgungen
• Berücksichtigung eventuell möglicher Sondertilgungen
• der Vertragsbeginn
• Kündigungsdatum
• Tag, an dem die beglichene Restschuld bei der Bank eingeht

Zur Berechnung des Entschädigungsentgelts kann der Darlehensgeber zwei Methoden verwenden: Bei der Aktiv-Aktiv-Methode nimmt die Bank an, dass sie die Restschuld als neuen Kredit zum marktüblichen Zinssatz vertreiben kann. Ist dieser niedriger als der Zins der ursprünglichen Finanzierung, ergibt sich aus der Differenz die Entschädigungssumme. Die häufiger genutzte Variante ist die Aktiv-Passiv-Methode. Hier ergibt sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung aus der Differenz der ursprünglichen Baufinanzierungszinsen und der Ertragszinsen, die die Bank erzielen könnte, wenn sie den Restbetrag als Wertpapiere anlegen würde.

Wann Kreditnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen müssen

Einer vorzeitigen Rückzahlung der Baufinanzierung während der Sollzinsbindung müssen Banken nur zustimmen, wenn der Kreditnehmer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Darunter fällt der Verkauf der Immobilie. Der Kündigung des Baufinanzierungsvertrags, während die Zinsen festgeschrieben sind, muss das Geldhaus auch dann zustimmen, wenn es den Wunsch der Kreditnehmer auf eine Erhöhung der Kreditsumme trotz triftigen Grund, zum Beispiel wegen eines Anbaus oder der Modernisierung der Immobilie, abgelehnt hat. Möchte der Kunde den Kredit aber während der Sollzinsbindung vorzeitig kündigen, um diesen beispielsweise zu einer anderen Bank umzuschulden, muss die Bank der Kündigung nicht zustimmen. In beiden Fällen hat sie jedoch einen Anspruch auf ein Vorfälligkeitsentgelt.

In diesen Fällen darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen

1) Kündigung der Baufinanzierung durch die Bank

Wenn die Bank ihrem Kunden den Baufinanzierungsvertrag vor Ablauf der eigentlich vereinbarten Darlehenslaufzeit kündigt, muss der Kreditnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Dass dies in solch einem Fall nicht zumutbar ist, hat der Bundesgerichtshof im Januar 2016 entschieden. Den entstehenden Zinsschaden darf die Bank lediglich dann verlangen, wenn sie von ihrem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch macht – also kündigt, weil sich der Kreditnehmer nicht vertragskonform verhält, zum Beispiel seinen Ratenzahlungen nicht nachkommt.

2) Keine Vorfälligkeitsentschädigung nach 10 Jahren Laufzeit

Eine Baufinanzierung vorzeitig kündigen und die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können Kreditnehmer, wenn sie ihren Darlehensvertrag nach zehn Jahren kündigen – egal ob die eigentliche Zinsbindung über 15 oder 30 Jahre vereinbart war. Für die Beendigung des Baufinanzierungsvertrages zu diesem Zeitpunkt muss der Kreditnehmer jedoch unter anderem die übliche Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Diese Frist von 126 Monaten (zehn Jahre Zinsbindung plus sechs Monate Kündigungsfrist) gilt ab vollständiger Auszahlung des Darlehens, unabhängig vom Datum des Kreditvertrages.

3) Vorfälligkeitsentschädigung Widerrufsbelehrung

Eine weitere Möglichkeit, den Vertrag vorzeitig ohne die Zahlung der Gebühr zu beenden, besteht, wenn die Bank den Kreditunterlagen eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung beigefügt hat. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass dies verschiedene Risiken für den Verbraucher birgt. Es könnte sein, dass er einen Anwalt benötigt, um sein Recht gegenüber der Bank durchzusetzen. Sollte das Kreditinstitut die außerordentliche Kündigung wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung akzeptieren, ist das komplette Darlehen innerhalb von vier Wochen zurückzuzahlen. Der Kunde muss demnach innerhalb dieser Frist eine neue Finanzierung abschließen, außer er kann die komplette Summe aus Eigenkapital zurückzahlen.

Tipps zum Geld sparen

Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung prüfen

Es kann sich bezahlt machen, die von der Bank errechnete Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung von einem professionellen Gutachter überprüfen zu lassen. So stellte etwa die Verbraucherzentrale Bremen in der Vergangenheit fest, dass Vorfälligkeitsentschädigungen ihrer Ansicht nach oft zu hoch ausfallen. Ebenfalls wichtig zu wissen: Kreditinstitute dürfen dafür, dass sie die Vorfälligkeitsentschädigungen berechnen, eine Gebühr verlangen. Zugunsten des Kreditnehmers muss die Bank bei der Berechnung allerdings berücksichtigen, dass durch die vorzeitige Rückzahlung sowohl das Ausfallrisiko als auch die Verwaltungskosten des Darlehens wegfallen.

Wann die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar ist

Immobilieneigentümer können die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich als Werbungskosten bei der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ absetzen, wenn für die Finanzierung einer vermieteten Wohnung ein Kredit aufgenommen, das Darlehen wegen einer Umschuldung vorzeitig getilgt wurde und der Kreditnehmer die Immobilie weiterhin vermietet.

Hinweis: Trotz gewissenhafter Recherche kann die Richtigkeit und Aktualität der Angaben nicht garantiert werden.

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