Kennen Sie noch das Sparbuch? Das war dieses kleine Buch, in das der Angestellte am Bankschalter einmal im Jahr die Zinsen gedruckt hat. Seit vielen Jahren steht das Ersparte darin nur noch als Zahl eingestanzt herum. Zinsen druckt der Banker hier seit Langem nicht mehr hinein. Wie ein Auto, das seit Jahren in der Garage steht, verliert auch dieses Geld durch die Inflation täglich an Wert. Doch wohin mit dem Geld? Laut einer Umfrage vom Verband der Privaten Bausparkassen im April 2021 gaben 47 Prozent der Befragten „Sparen auf dem Girokonto“ als derzeitige „Geldanlage“ an, gefolgt vom Sparbuch auf Platz 2. Erschreckend, da es schon seit geraumer Zeit für Guthaben auf dem Girokonto keine Zinsgutschriften mehr gibt. Es könnte am Mangel an attraktiven Anlagealternativen liegen. Eine Möglichkeit der Kapitalanlage bieten immer noch Immobilien, obwohl vielerorts die Preise in schwindelerregenden Höhen schweben. Wer sich dennoch ernsthaft nach einer Renditeimmobilie zum Kauf und anschließender Vermietung umschaut, sollte auf diese Punkte achten:

Betongold gilt als Inflationsschutz

Betongold gilt seit jeher als Anlegers Liebling, wenn es um den Inflationsschutz geht. Obgleich eine moderate Inflationsrate per se gar nicht schlecht ist, lässt sie doch auf eine brummende Wirtschaft schließen. Die EZB verfolgt bislang das Ziel, die Inflationsrate auf mittlere Sicht unter, aber nahe der zwei Prozent zu halten. Steigende Preise wie auch bei Immobilien zeugen von einer hohen Nachfrage und einer guten Konjunktur. Das wiederum bedeutet eine stabile Situation am Arbeitsmarkt und eine hohe Beschäftigungsquote. Auf Anleger hingegen kann die Inflation beunruhigend wirken. Frisst sie doch das Ersparte weg. Vieles wird teurer, nicht nur die Holzpreise erzielen schwindelerregende Höhen. Doch bei rund 88 Prozent der Baugenehmigungen im Fertigteilbau setzten die Bauherren auf Holz als Baustoff, laut Statistischen Bundesamt.

Was also bleibt Arbeitnehmern, Rentnern und Sparern von ihrem Geld am Ende des Monats und reicht das für Miete, Heizung, Strom und Benzin? Viele Fragen beschäftigen diejenigen, die nicht wissen, wohin mit ihrem Geld. Betongold hingegen glänzt bei der Inflationsfrage fast immer. Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung bei CHECK24, sagt: „Mieteinkünfte müssen zwar versteuert werden, aber selbst die Bruttorendite bei vermieteten Objekten ist häufig lukrativer, als wenn Guthaben durch die Inflation entwertet wird.“ Denn gerade bei steigender Inflation sind potentielle Vermieter auf der Gewinnerseite unterwegs. Ein Kaufkraftverlust durch Inflation bedeutet für den Kreditnehmer eine Entlastung. Denn die monatliche Belastung, die der Kreditnehmer für die Immobilie aufwenden muss, relativiert sich durch die Geldentwertung.

Preise hoch, Zinsen niedrig

Die historisch günstigen Zinsen für Immobilienkredite sind eines der Top-Argumente für einen Rendite-Immobilienkauf. Zehnjährige Laufzeiten für Hypothekendarlehen über 300.000 Euro bei einer Anfangstilgung von 3,5 Prozent und einem 80-prozentigem Beleihungsauslauf (was das ist, erklären wir unter nachfolgender Tabelle) gibt es für weit unter einem Prozent zu haben, siehe Tabelle mit weiteren Angeboten bei CHECK24. Die Kreditkosten sind derzeit auf so einem niedrigen Niveau, dass die Monatsraten mit rund 1.000 Euro für dieses Beispiel so überschaubar bleiben. Vergleichen lohnt sich: Unterscheidet sich der Effektivzinssatz um lediglich 0,22 Prozentpunkte im Jahr, macht das in diesem Beispiel bereits Mehrkosten von 5.400 Euro in 120 Monaten aus. Geld, das sicher auch anderweitig verwendet werden kann.

Beispiel: 300.000 Euro Kredit, Zinsbindung 10 Jahre, 3,5 % Tilgung, 80 % Beleihung

Quelle: CHECK24 Baufinanzierung, Stand 22.07.2021

Baufinanzierung-Wissen: Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungswert gibt an, wie hoch das Objekt als Sicherheit für die Bank beliehen werden kann. Der Beleihungsauslauf beschreibt prozentual, wie hoch das Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert der Immobilie ist.

Der Beleihungsauslauf hat direkte Folgen auf den Zinssatz. Liegt er bei 60 Prozent, winken die attraktivsten Angebote der Bank. Je mehr Geld Immobilienkäufer von der Bank für den Kauf benötigten, desto mehr Risiko geht das Geldhaus ein. Mehr Eigenkapitaleinsatz begrüßt die Bank, da ihr Risiko um diesen Betrag sinkt. Es gibt natürlich auch die Möglichkeit der Vollfinanzierung. Spezielle Anbieter haben sich darauf sogar spezialisiert. Dann schaut die Bank allerdings nicht nur auf das monatliche Einkommen, sondern auch in besonderem Maße auf die Lage des Objekts.

Beispiel: Eine Eigentumswohnung wird für 330.000 Euro verkauft. Der Beleihungswert soll 90 Prozent, also 297.000 Euro, betragen. Als Eigenkapital stehen nach Abzug der Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten und dem Makler die aus Eigenmitteln bezahlt wurden, weitere 160.000 Euro zur Verfügung. Für die restlichen 170.000 Euro soll eine Finanzierung her. Der Beleihungsauslauf, oder der Anteil der Finanzierung, beträgt somit 57,24 Prozent.

Vermieter können etliche Kosten von der Steuer absetzen

Grundsätzlich gilt: Die Immobilie als Renditeobjekt sollte kein kurzfristiges Spekulationsobjekt sein, sondern als langfristige Investition betrachtet werden. Neben der Wertbeständigkeit von Betongold und dem Inflationsschutz lockt dafür eine stabile Vermögensentwicklung. Regelmäßige Mieteinkünfte überzeugen zudem als Argument für diese Investition. Gerade weil der Immobilienkredit dank der niedrigen Zinsen und einen höheren Tilgungsanteil in der Annuität schneller zurückgezahlt werden kann. Ist die Immobilie erst einmal zu 100 Prozent schuldenfrei und landen die Mieteinkünfte direkt auf dem Konto ohne Abzug für den Immobilienkredit, ist das alleine schon ein Vermögensgewinn.

Freilich müssen die Einkünfte – oder wie der Fiskus zu den Mieteinkünften sagt: die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – am Ende des Jahres noch versteuert werden. „Dabei kann ein Vermieter etliche Kosten von der Steuer absetzen“, sagt Christina Georgiadis, Pressesprecherin des Lohnsteuerhilfevereins Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V. (VLH). „Dazu gehören die Kosten für die Grundsteuer, die Maklergebühren, Hausnebenkosten bis hin zu Reparatur- und Sanierungskosten und vieles mehr.“ Aber steigt zudem der Wert des Grundstücks und des Objekts im Laufe der Zeit, wie es in den vergangenen Jahren der Fall war, profitieren Eigentümer noch mehr davon. Selbst die Coronakrise konnte diesem Trend nichts anhaben. Gerade in Ballungsgebieten kannten die Grundstücks- und Immobilienpreise nur einen Weg – nach oben.

Regelmäßige Mieteinkünfte können, wenn der Kauf langfristig gedacht wird, auch im Ruhestand eine Zusatzrente darstellen. Und wenn das Objekt ursprünglich für die Vermietung angeschafft wurde, kann es später immer noch zur Eigennutzung umgewandelt werden. Die Selbstnutzung bietet sich auch dann an, wenn es sich um eine kleinere Quadratmeterzahl handelt, falls sich der Besitzer im Alter lieber wohnungstechnisch verkleinern möchte. Als Eigentümer fallen dann zwar die Mieteinkünfte weg, dafür aber in diesem Fall auch die eigene Mietbelastung.

Risiken – mögliche Nachteile im Blick

Lage, Lage, Lage: Neben der richtigen Lage einer Eigentumswohnung, am besten in einer beliebten Stadt samt wirtschaftlich lukrativen Rahmenbedingungen und Autostellplatz, sollte die Wohnung zu einem guten Preis und stabil vermietet werden können. Zur Lagebewertung gehört aber auch die Frage, wie weit der nächste Supermarkt entfernt ist und wie es auch sonst um die Infrastruktur samt öffentlichen Nahverkehr bestellt ist. Eine Garantie mit 100-prozentiger Sicherheit für eine Top-Rendite gibt es freilich selbst dann nicht. Zum Beispiel, weil die Vermietung auch Arbeit und Aufwand mit sich bringt und nicht mit jedem Mieter macht der Immobilienbesitzer automatisch einen Glücksgriff.

Zum Stolperstein des Vorhabens gehört es, wenn Mietausfälle drohen oder die Wohnung beschädigt wird. Leerstand ist generell ein Problem für die Rendite. Andernfalls kann die Wohnung zwar gut vermietet sein, aber ein teurer Sanierungsfall für die Instandhaltung tritt ein – zum Beispiel, weil das Dach neu gedämmt oder die Heizung saniert werden muss. Wie ist der Zustand der Fenster und der Wohnung generell? Wer nicht gleich mit einem Bausachverständigen das Objekt besichtigen will, sollte zumindest bei Eigentumswohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlungen sichten. Was wurde in der letzten Zeit bereits optimiert, was steht in naher Zukunft an? Wie viel Instandhaltungsrücklage wurde bislang gebildet?

Rendite der Wohnung selbst ausrechnen

Nach Abwägen des Pro und Kontra der Lage und der Substanz des Objekts kann auch die Nettomietrendite zum Entschluss herangezogen werden. Schließlich soll das Objekt unterm Strich langfristig mehr Rendite einbringen als eine alternative, vielleicht auch sicherere Geldanlage. Diese wird wie folgt berechnet:

Jahresnettokaltmiete (Nettokaltmiete x 12 Monate)
- jährliche Verwaltungskosten
- jährliche Instandhaltungskosten
= Jahresreinertrag
Jahresreinertrag / Investitionskosten (Kaufpreis + Nebenkosten) * 100 = Nettomietrendite

Die Rendite repräsentiert den Ertrag jeder Geldanlage in Prozent für ein Jahr. Die Mietrendite kann netto und brutto ausgewiesen werden. Die Nettomietrendite dient zwar nur als erste Renditeeinschätzung, da sie weder die Finanzierungskosten noch den Steuersatz des Käufers in die Berechnung aufnimmt, gibt aber eine erste Orientierungshilfe. Im Vergleich zu häufig in Hochglanz-Verkaufsbroschüren ambitionierter Makler angegebenen Bruttorendite zum Beispiel. Denn diese lässt all die relevanten Aufwände außer Acht. Nur in Berücksichtigung dessen steht fest, ob sich ein Objekt als Investition und anschließender Mieteinnahmen tatsächlich lohnen kann. Entscheidend ist, was nach Abzug aller Kosten unterm Strich mit dem Objekt verdient werden kann. Schließlich trägt der Eigentümer auch das volle Risiko.

Tipp: Die monatliche Mieteinnahme darf nicht zu knapp ausfallen. Der Mietspiegel gibt hier eine Kenngröße an. Denn der Kauf ist nur dann rentabel, wenn die Miete die Kosten für die Immobilienfinanzierung plus die Nebenkosten abdeckt. 

Kosten und Steuern – das kommt auf Vermieter zu

Einmalige Kosten bei Anschaffung: Je nach Bundesland betragen die Notar- und Gerichtskosten, die Grunderwerbsteuer und die Maklerkosten zwischen neun und 15 Prozent des Kaufpreises. Ohne Maklerkosten wird es natürlich günstiger. „In Bayern zum Beispiel würden die Kaufnebenkosten bei ca. fünf bis 5,5 Prozent liegen, wenn keine Maklerkosten anfallen“, sagt Christina Georgiadis von der VLH.

Die Maklerprovision fällt je nach Bundesland unterschiedlich hoch aus und wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Sie beträgt pro Partei meist um die 3,57 Prozent des Kaufpreises. Tipp: Vermieter können diesen Posten steuerlich geltend machen. „Allerdings nicht als Werbungskosten“, so die VLH-Sprecherin. Die Maklergebühr zählt in einem solchen Fall zu den Anschaffungsnebenkosten. Diese werden auf den Kaufpreis aufgerechnet und dann linear abgeschrieben. „Und dazu kommt noch die bereits erwähnte Grunderwerbsteuer, die zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt“, sagt Georgiadis von der VLH.

Laufende Kosten: Dazu zählen vor allem diejenigen Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden: Kosten für die Hausverwaltung zum Beispiel, die Reparatur- und Instandhaltungskosten, Zinsen, Kontoführungsgebühren sowie die Aufwände für eine Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung. Auch Wartungskosten, wie zum Beispiel die Reinigung der Dachrinnen oder Baumfällarbeiten, können nicht auf den Mieter umgelegt werden und bleiben Angelegenheit des Vermieters.

Steuern & Finanzamt: Bei Neubau- und Bestandsobjekten gilt 50 Jahre lang ein linearer Ab­schreibungssatz von zwei Prozent. Reparaturen an einer vermieteten Im­mobilie und Modernisierungskosten sind als Werbungskosten steuer­lich absetzbar. Kreditzinsen für die Immobilienfinanzierung erkennt das Finanzamt ebenfalls an. Wichtig: Alle Ausgaben müssen dem Finanzamt gegenüber mit einem Beleg nachweisbar sein. Daher ist es ratsam, diese bis zu fünf Jahre aufzubewahren.

Die Frage nach dem Eigenkapital: Mehr oder weniger Eigenkapital einsetzen? Hier müsste man sagen, „es kommt darauf an“. Zumindest aus steuerlicher Sicht gilt: „Kreditnehmer sollten immer darauf achten, dass bei den aktuell niedrigen Zinssätzen eine möglichst lange Zinsfestschreibung erfolgen sollte“, sagt VLH-Sprecherin Christina Georgiadis. „Ebenso sollte der Kredit nicht zu hoch ausfallen, damit nach Ablauf der Zinsbindung auch bei höheren Zinsen die Darlehensraten aufgebracht werden können.“