Bei einer Schuldübernahme, auch Schuldnertausch genannt, handelt es sich um die Übertragung eines bestehenden Darlehens auf einen neuen Kreditnehmer. Beim Verkauf einer noch nicht abbezahlten Immobilie etwa besteht die Möglichkeit, dass der neue Eigentümer in den bestehenden Baufinanzierungsvertrag eintritt und die damit verbundenen Rechte und Pflichten des bisherigen Eigentümers und Darlehensnehmers übernimmt.

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Kommt es zum Verkauf einer Immobilie, für die der aktuelle Eigentümer eine Baufinanzierung abbezahlt, so besteht für ihn im Hinblick auf den Darlehensvertrag zwar ein Sonderkündigungsrecht; gleichwohl ist eine Kündigung in vielen Fällen mit zusätzlichen Kosten verbunden: Als Ausgleich für entgehende Zinszahlungen kann die Bank bei einer vorzeitigen Kreditablösung unter bestimmten Voraussetzungen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Mit einer Schuldübernahme entfällt die Zahlung dieser Vorfälligkeitsgebühr für den Verkäufer der Immobilie.

Eine der wichtigsten Voraussetzungen für eine erfolgreiche Schuldübernahme ist das Einverständnis aller involvierten Vertragsparteien. Der Immobilienkäufer etwa wird der Übernahme der Immobilienfinanzierung in der Regel nur dann zustimmen, wenn der bestehende Vertrag günstigere Konditionen bietet, als bei Abschluss einer Neufinanzierung fällig würden.

Ebenso hat jedoch auch die Bank ein Mitspracherecht. Sie achtet insbesondere auf die Bonität des potentiellen künftigen Darlehensnehmers. Nur, wenn das Ergebnis der Bonitätsprüfung den Anforderungen der Bank entspricht – das bedeutet in der Regel, wenn sie im Vergleich mit der des bisherigen Kreditnehmers gleich- oder höherwertig ist –, wird das Kreditinstitut einer Schuldübernahme zustimmen.