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Ob einmalig oder regelmäßig: Durch Sondertilgungen sparen Eigenheimbesitzer Zinskosten und verkürzen die Laufzeit.
Eine kleinere Restschuld bringt zwei Vorteile mit sich:
Kreditnehmer sind schneller schuldenfrei: Da die Höhe der monatlichen Raten immer gleich bleibt, verringert sich bei einer kleiner gewordenen Restschuld auch die Anzahl der Raten, die noch gezahlt werden müssen. Der Kredit ist somit schneller abbezahlt.
Zinskosten sinken: Bei einem Annuitätendarlehen setzen sich die monatlichen Raten aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da die Zinsen auf die noch ausstehende Restschuld anfallen, ist der Zinsanteil in der Rate zu Beginn höher als der Tilgungsanteil. Mit fortschreitender Laufzeit verringert sich dieser, da auch die Restschuld kleiner wird. Sinkt die Restschuld, weil der Kreditnehmer eine Sondertilgung geleistet hat, verringert sich dadurch der Zinsanteil in der Rate und somit die Zinskosten insgesamt.
âś“ Kreditsumme: 300.000 Euro
âś“ Auszahlung: 01.01.2018
âś“ Sollzins: 1,83 Prozent
âś“ Sollzinsbindung: 20 Jahre
âś“ Anfänglicher Tilgungssatz: 2,00 %
âś“ Monatliche Rate: 958 Euro
âś“ Laufzeit bis zur vollständigen Abzahlung des Darlehens: 35 Jahre und acht Monate
Die Auszahlung aus der Lebensversicherung haben die Meiers bereits Mitte November überwiesen bekommen. Anfang Dezember haben sie ihre Bank über den Wunsch einer Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent der anfänglichen Kreditsumme rechtzeitig informiert, um die Sondertilgung noch in diesem Kalenderjahr vornehmen zu können. Sie zahlen im Dezember also einmalig 15.000 Euro. Durch diese Zahlung verringert sich die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens um zwei Jahre und fünf Monate. Durch die außerplanmäßige Extrazahlung haben sie am Ende der Zinsbindung 166.036 Euro getilgt, ohne Sondertilgung würden es 144.722 Euro sein. Durch die Sondertilgung haben die Meiers während der Sollzinsbindung 6.264 Euro an Zinsen gespart. Selbst, wenn die Meiers einen kleineren Betrag als 15.000 Euro für eine Sondertilgung zur Verfügung hätten, würde sich diese immer noch deutlich an den Zinskosten bemerkbar machen:
Einmalige Sondertilgung am 1. Dezember 2018 | Restschuld am Ende der Sollzinsbindung | Zinsersparnis bis Ende der Sollzinsbindung |
15.000 Euro (5%) | 133.964 Euro | 6.264 Euro |
12.000 Euro (4%) | 138.217 Euro | 5.011 Euro |
9.000 Euro (3%) | 142.470 Euro | 3.758 Euro |
6.000 Euro (2%) | 146.723 Euro | 2.506 Euro |
3.000 Euro (1%) | 150.976 Euro | 1.253 Euro |
Noch mehr sparen könnten die Meiers, wenn sie Sondertilgungen zur Gewohnheit machen - jährliche Sondertilgungen würden ihnen auch schon bei kleineren Beträgen mehrere Tausend Euro Zinsersparnis einbringen. Würden die Meiers ab dem Auszahlungsjahr jährlich nur den von ihrer Bank geforderten Mindestbetrag für eine Sondertilgung von 1.250 Euro zahlen, würde sich die Zeit bis zur Volltilgung um vier Jahre und acht Monate verkürzen und sie würden während der Sollzinsbindung 4.954 Euro an Zinskosten sparen. Am Ende der Sollzinsbindung hätten sie bereits 174.726 Euro getilgt. Allerdings würde eine jährliche Sondertilgung in Höhe von 1.250 Euro über 20 Jahre die Meiers auch 25.000 Euro kosten und damit 10.000 Euro mehr als die einmalige Sondertilgung von 15.000 Euro.
Jährliche Sondertilgung ab dem 1. Dezember 2018 | Restschuld am Ende der Sollzinsbindung | Zinsersparnis bis Ende der Sollzinsbindung |
9.000 Euro | 0* | 34.318 Euro |
6.000 Euro | 11.488 Euro | 23.780 Euro |
2.500 Euro | 95.320 Euro | 9.908 Euro |
1.250 Euro | 125.274 Euro | 4.954 Euro |
Das Beispiel der Meiers zeigt, dass eine frühe Sondertilgung Zinskosten sparen und die Laufzeit bis zur Volltilgung des Darlehens erheblich verkürzen kann. Je früher eine Sondertilgung von einem Kreditnehmer vorgenommen wird, desto größer ist die Zinsersparnis.
Anders als bei einem herkömmlichen Ratenkredit gilt bei Immobilienkrediten nur ein eingeschränktes Sondertilgungsrecht. Kreditnehmer können während der Sollzinsbindung ihr Darlehen vorzeitig nur ganz oder teilweise abbezahlen, wenn sie folgende Voraussetzungen erfüllen:
Der Kreditnehmer muss ein berechtigtes Interesse vorweisen können, um das Darlehen vorzeitig abzubezahlen. Ein berechtigtes Interesse liegt etwa dann vor, wenn der Kreditnehmer seine Immobilie verkauft. In diesem Fall kann die Bank allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, da ihr durch die vollständige Tilgung vor Ablauf der Sollzinsbindung Zinseinnahmen entgehen.
Kreditnehmer können auch dann ihren Immobilienkredit vorzeitig ganz oder in Teilen zurückzahlen, wenn die vollständige Auszahlung oder die letzte vertragliche Anpassung mehr als zehn Jahre zurückliegt und die Sollzinsbindung länger als zehn Jahre läuft. Ist diese Voraussetzung erfüllt, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Schon mit verhältnismäßig kleinen einmaligen Sondertilgungen können Eigenheimbesitzer tausende Euro an Zinskosten sparen. Wie viel Sparpotenzial sich Ihnen durch eine Sondertilgung bietet, können Sie ganz einfach mit unserem Tilgungsrechner ausrechnen. Dazu brauchen Sie nur die Konditionen Ihrer Baufinanzierung sowie Höhe und Zeitpunkt der von Ihnen beabsichtigten Sondertilgung angeben.
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