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Noch bis Jahresende So sparen Sie durch Sondertilgungen Zinskosten

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Noch bis zum 31.Dezember können viele Immobilienkäufer die Möglichkeit zu einer jährlichen vorzeitigen Teilrückzahlung bei ihrer Baufinanzierung nutzen. Dadurch können sie Zinskosten einsparen und haben langfristig noch einen weiteren Vorteil.
Wer derzeit Immobilien finanziert, setzt auf hohe Tilgungsraten.

Ob einmalig oder regelmäßig: Durch Sondertilgungen sparen Eigenheimbesitzer Zinskosten und verkürzen die Laufzeit.

Herr und Frau Meier haben Geld aus ihrer Lebensversicherung ausgezahlt bekommen. Obwohl Frau Meier das Geld lieber für die lang ersehnte Kreuzfahrt ausgeben würde, entscheidet sich das Ehepaar dazu, es doch lieber zur Tilgung ihres Hauskredits zu verwenden. Denn die beiden wissen: Durch eine Sondertilgung sparen sie viel Geld bei ihrer Immobilienfinanzierung. Schon bei Vertragsabschluss hat sie ihr Baufinanzierungsberater darüber informiert, dass die beiden pro Jahr Sondertilgungen in Höhe von fünf Prozent des ursprünglichen Kreditbetrags leisten können, ohne dass die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangt. Mit dieser außerplanmäßigen Zahlung zusätzlich zu den monatlichen Raten können Kreditnehmer einen Teil der Kreditsumme vorzeitig tilgen. Dadurch verringert sich die ausstehende Restschuld.
 

Diese Vorteile hat eine Sondertilgung

Eine kleinere Restschuld bringt zwei Vorteile mit sich:

Kreditnehmer sind schneller schuldenfrei: Da die Höhe der monatlichen Raten immer gleich bleibt, verringert sich bei einer kleiner gewordenen Restschuld auch die Anzahl der Raten, die noch gezahlt werden müssen. Der Kredit ist somit schneller abbezahlt.

Zinskosten sinken: Bei einem Annuitätendarlehen setzen sich die monatlichen Raten aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da die Zinsen auf die noch ausstehende Restschuld anfallen, ist der Zinsanteil in der Rate zu Beginn höher als der Tilgungsanteil. Mit fortschreitender Laufzeit verringert sich dieser, da auch die Restschuld kleiner wird. Sinkt die Restschuld, weil der Kreditnehmer eine Sondertilgung geleistet hat, verringert sich dadurch der Zinsanteil in der Rate und somit die Zinskosten insgesamt.

 

So viel Zinsen spart eine Sondertilgung

Die Meiers haben Anfang des Jahres eine Immobilienfinanzierung über 300.000 Euro für ihr Traumhaus zu einem Zins von 1,83 % aufgenommen. Der Zins entspricht aktuell über CHECK24 erhältlichen Zinsen für eine vergleichbare Immobilie mit vergleichbarer Sollzinsbindung. Nun wollen sie die 15.000 Euro aus der Lebensversicherung für eine Sondertilgung im ersten Jahr nutzen. Die weiteren Konditionen ihres Darlehens sehen so aus:
 

✓ Kreditsumme: 300.000 Euro
✓ Auszahlung: 01.01.2018
✓ Sollzins: 1,83 Prozent
✓ Sollzinsbindung: 20 Jahre
✓ Anfänglicher Tilgungssatz: 2,00 %
✓ Monatliche Rate: 958 Euro
✓ Laufzeit bis zur vollständigen Abzahlung des Darlehens: 35 Jahre und acht Monate

Die Auszahlung aus der Lebensversicherung haben die Meiers bereits Mitte November überwiesen bekommen. Anfang Dezember haben sie ihre Bank über den Wunsch einer Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent der anfänglichen Kreditsumme rechtzeitig informiert, um die Sondertilgung noch in diesem Kalenderjahr vornehmen zu können. Sie zahlen im Dezember also einmalig 15.000 Euro. Durch diese Zahlung verringert sich die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens um zwei Jahre und fünf Monate. Durch die außerplanmäßige Extrazahlung haben sie am Ende der Zinsbindung 166.036 Euro getilgt, ohne Sondertilgung würden es 144.722 Euro sein. Durch die Sondertilgung haben die Meiers während der Sollzinsbindung 6.264 Euro an Zinsen gespart. Selbst, wenn die Meiers einen kleineren Betrag als 15.000 Euro für eine Sondertilgung zur Verfügung hätten, würde sich diese immer noch deutlich an den Zinskosten bemerkbar machen:
 

Einmalige Sondertilgung am 1. Dezember 2018 Restschuld am Ende der Sollzinsbindung Zinsersparnis bis Ende der Sollzinsbindung
15.000 Euro (5%) 133.964 Euro 6.264 Euro
12.000 Euro (4%) 138.217 Euro 5.011 Euro
9.000 Euro (3%) 142.470 Euro 3.758 Euro
6.000 Euro (2%) 146.723 Euro 2.506 Euro
3.000 Euro (1%) 150.976 Euro 1.253 Euro

 

Noch mehr sparen könnten die Meiers, wenn sie Sondertilgungen zur Gewohnheit machen - jährliche Sondertilgungen würden ihnen auch schon bei kleineren Beträgen mehrere Tausend Euro Zinsersparnis einbringen. Würden die Meiers ab dem Auszahlungsjahr jährlich nur den von ihrer Bank geforderten Mindestbetrag für eine Sondertilgung von 1.250 Euro zahlen, würde sich die Zeit bis zur Volltilgung um vier Jahre und acht Monate verkürzen und sie würden während der Sollzinsbindung 4.954 Euro an Zinskosten sparen. Am Ende der Sollzinsbindung hätten sie bereits 174.726 Euro getilgt. Allerdings würde eine jährliche Sondertilgung in Höhe von 1.250 Euro über 20 Jahre die Meiers auch 25.000 Euro kosten und damit 10.000 Euro mehr als die einmalige Sondertilgung von 15.000 Euro.

Jährliche Sondertilgung ab dem 1. Dezember 2018 Restschuld am Ende der Sollzinsbindung Zinsersparnis bis Ende der Sollzinsbindung
9.000 Euro 0* 34.318 Euro
6.000 Euro 11.488 Euro 23.780 Euro
2.500 Euro 95.320 Euro 9.908 Euro
1.250 Euro 125.274 Euro 4.954 Euro
*Das Darlehen ist bereits nach 17 Jahren und vier Monaten abbezahlt.

 

Das Beispiel der Meiers zeigt, dass eine frühe Sondertilgung Zinskosten sparen und die Laufzeit bis zur Volltilgung des Darlehens erheblich verkürzen kann. Je früher eine Sondertilgung von einem Kreditnehmer vorgenommen wird, desto größer ist die Zinsersparnis.

Welche Voraussetzungen gelten für Sondertilgungen?

Anders als bei einem herkömmlichen Ratenkredit gilt bei Immobilienkrediten nur ein eingeschränktes Sondertilgungsrecht. Kreditnehmer können während der Sollzinsbindung ihr Darlehen vorzeitig nur ganz oder teilweise abbezahlen, wenn sie folgende Voraussetzungen erfüllen:

Der Kreditnehmer muss ein berechtigtes Interesse vorweisen können, um das Darlehen vorzeitig abzubezahlen. Ein berechtigtes Interesse liegt etwa dann vor, wenn der Kreditnehmer seine Immobilie verkauft. In diesem Fall kann die Bank allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, da ihr durch die vollständige Tilgung vor Ablauf der Sollzinsbindung Zinseinnahmen entgehen.

Kreditnehmer können auch dann ihren Immobilienkredit vorzeitig ganz oder in Teilen zurückzahlen, wenn die vollständige Auszahlung oder die letzte vertragliche Anpassung mehr als zehn Jahre zurückliegt und die Sollzinsbindung länger als zehn Jahre läuft. Ist diese Voraussetzung erfüllt, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Welche Beträge sind bei Sondertilgungen möglich?

Viele Kreditinstitute bieten bei Immobilienfinanzierungen Kreditnehmern eine Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent des ursprünglichen Kreditbetrags pro Kalenderjahr an, ohne dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen. Einige Banken legen auch einen bestimmten Mindestbetrag fest, ab dem eine Sondertilgung überhaupt vorgenommen werden kann, häufig liegen die Mindestbeträge zwischen 1.250 und 2.500 Euro.

Bei einigen Banken können Kreditnehmer, die bereits wissen, dass sie während der Sollzinsbindung eine große Geldsumme erhalten, bei Vertragsabschluss auch eine jährliche Sondertilgung von bis zu zehn Prozent vereinbaren. Dieses erweiterte Sondertilgungsrecht ist aber in der Regel mit einem Zinsaufschlag von 0,03 bis 0,05 Prozentpunkten verbunden. Dadurch können sich sowohl die Zinskosten des Darlehens erhöhen als auch die Laufzeit verlängern. Aus diesem Grund sollten Kreditnehmer nur von einem erweitereten Sondertilgungsrecht Gebrauch machen, wenn sie wissen, dass sie während der Tilgungsphase eine hohe Zahlung erhalten, wie etwa die Auszahlung einer Lebensversicherung, eine Erbschaft oder Ähnliches. Auch in diesen Fällen sollten künftige Eigenheimbesitzer genau nachrechnen, ob eine Finanzierung mit erweitertem Sondertilgungsrecht und Sondertilgungen wirklich günstiger ist.  
 

Persönliches Sparpotenzial ausrechnen

Schon mit verhältnismäßig kleinen einmaligen Sondertilgungen können Eigenheimbesitzer tausende Euro an Zinskosten sparen. Wie viel Sparpotenzial sich Ihnen durch eine Sondertilgung bietet, können Sie ganz einfach mit unserem Tilgungsrechner ausrechnen. Dazu brauchen Sie nur die Konditionen Ihrer Baufinanzierung sowie Höhe und Zeitpunkt der von Ihnen beabsichtigten Sondertilgung angeben.

Fristen und Stichtage beachten

Herr und Frau Meier haben durch einen Blick in ihren Kreditvertrag geprüft,  dass ihre Bank den 31. Dezember als Stichtag für die Sondertilgung angegeben hat und dass dafür eine Ankündigungsfrist von zwei Wochen gilt. Der Stichtag unterscheidet sich von Bank zu Bank, weshalb Kreditnehmer grundsätzlich auf diesen Termin achten sollten. Zudem hat das Paar berücksichtigt, dass eine Überweisung nicht automatisch am nächsten Geschäftstag bei der Bank eingeht, sondern auch mehrere Geschäftstage vergehen können, bis das Geld eingegangen ist – gerade zum Jahresende. Des Weiteren gilt, dass die pro Kalenderjahr erlaubten Sondertilgungen auch nur jeweils für ein Kalenderjahr in Anspruch genommen werden und nicht auf das nächste Kalenderjahr angerechnet werden können.

Während manche Banken eine Anmeldungsfrist von sechs Wochen für eine außerplanmäßige Rückzahlung veranschlagen, ist bei den meisten Banken eine Ankündigung von 14 Tagen vor Sondertilgung üblich. Bei einigen Banken brauchen Kreditnehmer die Sonderzahlung vorher gar nicht anzukündigen, sondern können das Geld direkt überweisen.

Wer eine Sondertilgung vornehmen möchte, die über den erlaubten fünf Prozent der ursprünglichen Kreditsumme liegt, sollte den Betrag auf zwei oder mehrere Jahre aufteilen, um eine Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen. Je nach Stichtag wäre eine Sondertilgung im Dezember zu fünf Prozent des ursprünglichen Kreditbetrags und eine im Januar über dieselbe Höhe möglich.

Wer in diesem Jahr noch eine Sondertilgung vornehmen möchte, hat dazu nur noch wenige Wochen Zeit. Die Meiers haben ihre Möglichkeit zum Sparen schon genutzt.
 
 

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