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Stichtag 31. Dezember Nutzen Sie jetzt Ihr Sondertilgungsrecht bei der Baufinanzierung

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Häuslebauer und Immobilienkäufer, die mit ihrer Bank eine kostenfreie Sondertilgung pro Jahr vereinbart, von diesem Recht 2016 aber bislang noch nicht Gebrauch gemacht haben, sollten jetzt handeln. Was eine solche Zusatzrate bringt und worauf Kreditnehmer achten müssen.
Entwicklung der Bauzinsen im Jahr 2016

Noch bis 31.12. zusätzliches Geld als Sondertilgung in die Baufinanzierung investieren und Tausende Euro sparen.

Noch bis zum 31. Dezember haben viele Haus- und Wohnungsbesitzer in Deutschland die Möglichkeit, bei ihrer Baufinanzierung eine kostenlose Sondertilgung zu leisten. Doch welchen Nutzen hat das? Wir klären auf und verraten all jenen, die noch auf der Suche nach dem passenden Immobilienkredit sind, warum es sich lohnt, beim Vertrag auf kostenlose Sondertilgungen zu achten.

Sondertilgung: Bedeutung, Vorteile und Rahmenbedingungen

Sondertilgungen sind Zahlungen, die ein Kreditnehmer freiwillig und zusätzlich zu den monatlichen Darlehensraten an die Bank leistet. Dabei kann es sich um Einmalzahlungen, aber auch um regelmäßige – etwa jährliche – Zusatzraten handeln. Ob auslaufender Sparvertrag, Jahresbonus vom Arbeitgeber, ein Geldgeschenk oder eine Erbschaft: Verbraucher, die gerade ein Haus oder eine Wohnung abbezahlen, sind gut damit beraten, solche zusätzlichen Einnahmen als Sondertilgungen in die Rückzahlung ihres Immobilienkredites fließen zu lassen. Denn diese Zusatzraten haben zwei wesentliche Vorteile, die unmittelbar miteinander verbunden sind.

✓ Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit: Zusätzliche Tilgungsbeträge verringern die Restkreditsumme und – bei in der Regel gleichbleibender Monatsrate – automatisch die Laufzeit des Darlehens. Bei einer mittels Grundschuld besicherten Baufinanzierung bedeutet das: Bauherren und Immobilienkäufer sind umso schneller nicht mehr nur Besitzer, sondern auch Eigentümer ihrer vier Wände.

✓ Sondertilgungen verringern die Zinskosten: Mit sinkendem Restkreditbetrag verringern sich zugleich die Zinskosten des laufenden Darlehens – und gegebenenfalls der Anschlussfinanzierung. Denn je mehr der Kreditnehmer an Sonderzahlungen leistet, desto niedriger fällt der Betrag aus, der am Ende der Sollzinsbindung zu einem möglicherweise höheren Zinssatz neu finanziert werden muss. Und damit nicht genug: Die geringeren Zinskosten sorgen ihrerseits für eine noch schnellere Rückzahlung des Darlehens. Indem sich der Zinsanteil innerhalb der monatlichen Rate verringert, steigt bei gleichbleibender Rate zugleich der Tilgungsanteil.

Grundvoraussetzung: Kostenlose Sondertilgungen mit der Bank vereinbaren

Von diesen Vorteilen profitieren kann jedoch nur, wer bei Abschluss der Baufinanzierung mit seiner Bank die Möglichkeit zu kostenfreien Sondertilgungen vereinbart hat oder wessen Kreditauszahlung länger als zehn Jahre zurückliegt. Denn einen gesetzlichen Anspruch auf Sondertilgungen während der Sollzinsbindung haben Häuslebauer und Wohnungskäufer nur in Ausnahmefällen (siehe Box).

Rechtliche Rahmenbedingungen zur Sondertilgung

Im Gegensatz zum klassischen Ratenkredit gilt bei Immobilienkrediten nur ein eingeschränktes Sondertilgungsrecht. Während der Sollzinsbindung können Darlehensnehmer ihre Baufinanzierung nur dann ganz oder teilweise vorzeitig ablösen, wenn …

✓ „ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers besteht“ (BGB §500 Abs. 2). Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Bei einer solchen außerordentlichen Kündigung darf das kreditgebende Institut von seinem Kunden als Ausgleich für die ihm entgehenden Zinsen eine Gebühr verlangen, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

✓ die vollständige Auszahlung des Darlehens oder die letzte vertragliche Anpassung mindestens zehn Jahre zurückliegt (BGB §489 Abs. 1 Nr. 2) und die Sollzinsbindung mehr als zehn Jahre beträgt. In diesem Fall sieht der Gesetzgeber keine Vorfälligkeitsentschädigung vor.

Dennoch: Viele Banken, Versicherer und Bausparkassen räumen ihren Kunden als Service standardmäßig die Möglichkeit ein, in bestimmten Intervallen zusätzliche Raten zu leisten. Üblich ist inzwischen ein Sondertilgungsrecht über fünf Prozent der anfänglichen Kreditsumme pro Kalenderjahr, ohne dass hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird. Meist setzen die Baufinanzierer für Sondertilgungen auch einen Mindestbetrag von beispielsweise 1.250 oder 2.150 Euro voraus.

Tipp: Je niedriger der Mindestbetrag, desto besser

Bei der Auswahl des passenden Baufinanzierungsberaters kann ein Blick auf die Mindestbeträge für Sondertilgungen nicht schaden. Denn je niedriger das geldgebende Institut diese ansetzt, desto flexibler sind Darlehensnehmer später – ein Vorteil, sollten sie einmal eine geringere Sondertilgung leisten wollen.

Erweitertes Sondertilgungsrecht: Kosten und Nutzen abwägen

In Ausnahmefällen können Kunden auch ein erweitertes Sondertilgungsrecht über zehn Prozent jährlich mit ihrem geldgebenden Institut vereinbaren. Diese Option ist zumeist aber mit einem Zinsaufschlag von derzeit 0,03 bis 0,05 Prozentpunkten verbunden. Wer seinen benötigten Hauskredit also bereits für 1,50 Prozent Zinsen jährlich erhalten würde, zahlt wegen der höheren Sondertilgungen so bis zu 1,55 Prozent Zinsen pro Jahr. Damit entstehen dem Kreditnehmer nicht nur zusätzliche Kosten – bei gleicher Monatsrate fällt der Tilgungsanteil geringer aus, was eine längere Rückzahlungsdauer zur Folge hat. Umso wichtiger ist es für Darlehensnehmer, beim Abschluss ihrer Finanzierung genau zu hinterfragen, ob sie später derart hohe Sondertilgungen leisten können und werden. Wenn nicht, haben sie je nach Darlehenshöhe sonst schnell mehrere Tausend Euro zu viel an Zinsen gezahlt.

Tipp: Die Alternativen nicht vergessen

Kostenlose Sondertilgungen eignen sich gut, um zusätzliche Einnahmen in die schnellere Rückzahlung des Immobilienkredites zu investieren. Bei regelmäßigen Mehr-Einkünften sollten Kreditnehmer jedoch auch eine Erhöhung ihrer Rate in Betracht ziehen. Die Anpassung des Tilgungssatzes ist bei vielen Anbietern von Baufinanzierungen möglich, bei einigen sogar einmal pro Jahr.

Rechenbeispiel: Das bringt die Sondertilgung beim Baukredit

Wie sich Sondertilgungen auf die Restlaufzeit und die Zinskosten einer Baufinanzierung auswirken können, lässt sich am besten an einem Beispiel schildern. Gehen wir dafür von folgenden Eckdaten aus:

✓ Baufinanzierungssumme: 200.000 Euro
✓ Vollständige Auszahlung des Darlehens: 01.01.2016
✓ Sollzins: 1,95 % p.a.
✓ Sollzinsbindung: 20 Jahre
✓ Anfängliche Tilgung: 2,00 %
✓ Monatliche Rate: 658 Euro
✓ Jährliches Sondertilgungsrecht: 5 % der anfänglichen Kreditsumme, mindestens 1.250 Euro (ohne Vorfälligkeitsentschädigung)

Zahlen die Häuslebauer oder Immobilienkäufer in unserem Rechenbeispiel ihr Darlehen in gleichbleibenden Monatsraten zurück, ohne Sondertilgungen zu leisten, so hätten sie bis zum Ende der 20-jährigen Sollzinsbindung 97.750 Euro getilgt und 60.577 Euro an Zinsen gezahlt. Nach den vereinbarten 20 Jahren müssten sie entsprechend 102.250 Euro neu finanzieren – dann womöglich zu einem höheren Zinssatz als aktuell.

Würden sie nun von ihrem Sondertilgungsrecht Gebrauch machen und jährlich den Höchstbetrag von fünf Prozent des anfänglichen Kreditbetrages zusätzlich an die Bank zahlen – also exakt 10.000 Euro –, so wären sie schon nach 13 Jahren und damit weit vor Ablauf der Sollzinsbindung schuldenfrei. Die Zinskosten würden sich mit 27.153 Euro gleichzeitig mehr als halbieren. 10.000 Euro pro Jahr zusätzlich zu den monatlichen Raten an die Bank zahlen? Das kann gewiss nicht jeder – muss er aber auch nicht. Schon kleinere regelmäßige Sondertilgungen können die Restschuld zum Ende der Laufzeit und damit einhergehend die Zinskosten der Baufinanzierung deutlich verringern:

Jährliche Sondertilgung Restschuld am Ende der Sollzinsbindung Zinsersparnis während der Sollzinsbindung
0 Euro 102.250 Euro 0 Euro
10.000 Euro 0 Euro* 33.424 Euro
5.000 Euro 0 Euro** 21.087 Euro
2.500 Euro 41.604 Euro 10.646 Euro
1.250 Euro 71.927 Euro 5.323 Euro

*Laufzeit: 13 Jahre **Laufzeit: 19 Jahre

Auch durch einmalige Sondertilgungen können Darlehensnehmer die Tilgung beschleunigen und drei- bis vierstellige Beträge an Zinsen einsparen, wie die nachfolgenden Rechenergebnisse zeigen.

Einmalige Sondertilgung Restschuld am Ende der Sollzinsbindung Zinsersparnis während der Sollzinsbindung
0 Euro 102.250 Euro 0 Euro
10.000 Euro 56.073 Euro 4.504 Euro
5.000 Euro 58.325 Euro 2.252 Euro
2.500 Euro 59.451 Euro 1.126 Euro
1.250 Euro 60.014 Euro 563 Euro

Tipp: Berechnen Sie Ihre individuelle Ersparnis selbst

Sie wollen wissen, wie viel Sie durch eine Sondertilgung sparen können? Das lässt sich schnell herausfinden. Unser Tilgungsrechner verrät schon anhand einiger weniger Angaben, welche Ersparnis in Ihrem Fall möglich ist und wie sich Sondertilgungen auf die Laufzeit und die Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung auswirken.

Stichtag 31.12.: Das sollten Sie beachten

Wer Haus oder Wohnung bereits abzahlt und jetzt so kurz vor Jahresende feststellt, dass er sein Sondertilgungsrecht für dieses Jahr noch nicht genutzt, aber eigentlich genügend Geld zur Verfügung hat, sollte schnell handeln. Denn ein jährliches Sondertilgungsrecht auf das Folgejahr zu übertragen ist im Normalfall nicht möglich. Damit die Bank die Zahlung dieses Jahr noch berücksichtigt, müssen zuweilen einige Bedingungen erfüllt sein – welche das konkret sind, verrät ein Blick in dem Baufinanzierungsvertrag.

✓ Gibt es einen konkreten Stichtag, bis zu dem die Sondertilgung geleistet werden muss? Einige Banken knüpfen ein jährliches Sondertilgungsrecht an Stichtage, wie etwa den 30. Juni. In diesem Fall müssten sich Wohneigentümer mit ihrer Zusatzrate bis zum kommenden Jahr gedulden.

✓ Verlangt die Bank vorab eine Ankündigung der Sondertilgung? Bei einigen Geldhäusern ist eine Sondertilgung mit der Überweisung derselben und der Kennzeichnung über den Verwendungszweck erledigt. Bei anderen Instituten wiederum bedarf es hierfür einer vorherigen Ankündigung, die mit einem Vorlauf von vier bis sechs Wochen zu leisten ist.

Außerdem wichtig: Da bei vielen Geldhäusern der Eingang der Sondertilgung über die Anrechnung entscheidet, sollten Kreditnehmer auch die Überweisungszeit einkalkulieren. Ehe das Geld auf dem Konto der Bank eingeht, können mitunter mehrere Tage vergehen – erst recht, wenn die Feiertage dazwischen kommen.

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