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Stichtag 31. Dezember Noch bis Jahresende Sondertilgungsrecht bei der Baufinanzierung nutzen und sparen

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Bauherren und Immobilienkäufer, die von ihrem kostenlosen Sondertilgungsrecht in diesem Jahr noch nicht Gebrauch gemacht haben, sollten diese Chance noch bis zum 31.12. nutzen. Denn so lassen sich ganz einfach Laufzeit und damit Zinskosten bei der Baufinanzierung senken. Wir zeigen, was eine solche Zusatzrate bringt und worauf Kreditnehmer achten sollten. Autoren: fra | skl | kki
Entwicklung der Bauzinsen im Jahr 2016

Noch bis 31.12. zusätzliches Geld als Sondertilgung in die Baufinanzierung investieren und sparen.

Noch bis zum 31. Dezember haben viele Haus- und Wohnungsbesitzer in Deutschland die Möglichkeit, bei ihrer laufenden Baufinanzierung eine kostenlose Sonderzahlung zu leisten. Wir erklären, was man unter Sondertilgung im Detail versteht und welchen Vorteil eine solche Zusatzzahlung bringt. Zudem verraten wir allen, die gerade noch auf der Suche nach dem passenden Immobilienkredit sind, warum es sich lohnen kann, schon beim Kreditabschluss auf kostenlose Sondertilgungen zu achten.

Das Wichtigste zuerst: 
Sondertilgungsrecht noch bis 31.12. nutzen.

Darauf sollten Sie achten

Wer aktuell eine Baufinanzierung für Haus oder Wohnung abzahlt, und eine jährliche Sondertilgungsoption beim Darlehensvertrag mit der Bank vereinbart hat, sollte jetzt schnell handeln. Noch bis zum 31.12. können Kreditnehmer durch eine Zusatzzahlung ihre Kreditkosten minimieren. Ein jährliches Sondertilgungsrecht auf das Folgejahr zu übertragen, ist im Normalfall nicht möglich. Damit die Bank die Sonderzahlung dieses Jahr noch berücksichtigt, sollten Interessierte sich deshalb nicht mehr allzu lange Zeit lassen und die Bedingungen für eine Sonderzahlung noch einmal im Baufinanzierungsvertrag prüfen. Diese können je nach Bank ganz unterschiedlich ausfallen. Achten Sie hier vor allem auf folgende zwei Kriterien:

1. Gibt es einen konkreten Stichtag, bis zu dem die Sondertilgung geleistet werden muss? 

Einige Banken knüpfen ein jährliches Sondertilgungsrecht an so genannte Stichtage. Wer den jeweiligen Termin verpasst, muss sich mit seiner Zusatzrate bis zum kommenden Jahr gedulden.

2. Müssen Sie die Sondertilgung vorab ankündigen? 

Bei den meisten Geldhäusern ist es ausreichend, die Sondertilgung per Überweisung mit dem entsprechenden Verwendungszweck einzureichen. Einige Banken verlangen allerdings die Ankündigung einer solchen Zahlung mit einer vier- bis sechswöchigen Vorlaufzeit.

Nicht vergessen: Da bei den meisten Banken der Geldeingang der Sondertilgung über die Anrechnung entscheidet, sollten Kreditnehmer immer die Überweisungszeit einkalkulieren. Bis das Geld auf dem Konto der Bank eingeht, können mitunter mehrere Tage vergehen – vor allem, wenn Feiertage und oder Wochenenden zwischen Überweisungstag und Frist liegen. 

Sondertilgung: Bedeutung, Vorteile und Rahmenbedingungen

Doch von vorne: Unter dem Begriff Sondertilgung versteht man im Allgemeinen Zahlungen, die ein Kreditnehmer der Bank zusätzlich zu den vertraglich vereinbarten Monatsraten überweist. Dabei kann es sich sowohl um Einmalzahlungen, aber auch um regelmäßige – etwa jährliche – Zusatzraten handeln. Ob auslaufender Sparvertrag, Jahresbonus vom Arbeitgeber, ein Geldgeschenk oder eine Erbschaft: Kreditnehmer, die gerade ein Haus oder eine Wohnung abbezahlen, sollten solche zusätzlichen Einnahmen als Sondertilgungen in die Rückzahlung ihrer Baufinanzierung fließen lassen. Denn diese zusätzlich geleisteten Raten haben zwei entscheidende Vorteile:

Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit: Zusätzliche Zahlungen verringern die Restkreditsumme und – bei in der Regel gleichbleibender Monatsrate – automatisch die Laufzeit des Darlehens. Kurz: Bauherren und Immobilienkäufer haben die eigenen vier Wände durch eine Sondertilgung schneller abbezahlt.

Sondertilgungen verringern die Zinskosten: Mit sinkendem Restkreditbetrag verringern sich zugleich die Zinskosten des laufenden Darlehens – und gegebenenfalls der Anschlussfinanzierung. Die schon ab Leistung der Sonderzahlung geringer werdenden Zinskosten sorgen für eine schnellere Rückzahlung des aktuellen Darlehens. Denn indem sich der Zinsanteil innerhalb der monatlichen Rate verringert, steigt bei gleichbleibender Ratenhöhe automatisch der Tilgungsanteil, also das, was Sie tatsächlich an Schulden begleichen.

Grundvoraussetzung: Kostenlose Sondertilgungen mit der Bank vereinbaren

Von diesen Vorteilen können Sie jedoch nur profitieren, wenn Sie bei Abschluss der Baufinanzierung mit der Bank die Möglichkeit zu kostenfreien Sondertilgungen vereinbart haben oder die Kreditauszahlung länger als zehn Jahre zurückliegt sowie die Sollzinsbindung mehr als zehn Jahre beträgt. Denn einen gesetzlichen Anspruch auf Sondertilgungen während der Sollzinsbindung haben Bauherren und Wohnungskäufer nur in Ausnahmefällen (siehe Box).

Rechtliche Rahmenbedingungen zur Sondertilgung

Im Gegensatz zum klassischen Ratenkredit gilt bei Immobilienkrediten nur ein eingeschränktes Sondertilgungsrecht. Während der Sollzinsbindung können Darlehensnehmer ihre Baufinanzierung ganz oder teilweise unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten vorzeitig ablösen, wenn die vollständige Auszahlung des Darlehens oder die letzte vertragliche Anpassung mindestens zehn Jahre zurückliegt (BGB §489 Abs. 1 Nr. 2). In diesem Fall sieht der Gesetzgeber keine Vorfälligkeitsentschädigung vor.

Dennoch: Viele Banken, Versicherer und Bausparkassen räumen ihren Kunden als Service standardmäßig die Möglichkeit ein, in bestimmten Intervallen zusätzliche Raten zu leisten. Üblich ist meist ein Sondertilgungsrecht über fünf Prozent der anfänglichen Kreditsumme pro Kalenderjahr, ohne dass hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird.

Erweitertes Sondertilgungsrecht: Kosten und Nutzen abwägen

In Ausnahmefällen können Kunden auch ein erweitertes Sondertilgungsrecht zu einem höheren jährlichen Prozentsatz mit ihrem geldgebenden Institut vereinbaren. Wenn der Kreditgeber diese Option nicht kostenlos anbietet, ist mit einem Zinsaufschlag auf den vereinbarten Zinssatz zu rechnen. Damit entstehen dem Kreditnehmer zusätzliche Kosten – bei gleichbleibender Monatsrate fällt aufgrund des zusätzlichen Zinsaufschlags der Tilgungsanteil geringer aus. Dies hat wiederum eine längere Rückzahlungsdauer bis zur vollständigen Tilgung zur Folge. Umso wichtiger ist es für Darlehensnehmer deshalb, beim Abschluss einer Finanzierung genau zu hinterfragen, ob sie auch auf Dauer diese hohen Zusatzzahlungen leisten wollen.

Rechenbeispiel: Das bringt die Sondertilgung beim Baukredit

Wie sich Sondertilgungen auf die Restlaufzeit und die Zinskosten einer Baufinanzierung auswirken können, lässt sich am besten an einem Rechenbeispiel erkennen. Gehen wir dafür von folgenden Eckdaten aus:

Baufinanzierungssumme: 400.000 Euro
Vollständige Auszahlung des Darlehens: 01.09.2020
Sollzins: 0,90 % p.a.*
Sollzinsbindung: 10 Jahre
Anfängliche Tilgung: 3,00 %
Monatliche Rate: 1.300 Euro
Jährliches Sondertilgungsrecht: 5 % der anfänglichen Kreditsumme

* Die Effektivzinsen von über CHECK24 abgeschlossenen Immobilienfinanzierungen mit zehn Jahren anfänglicher Zinsbindung im September 2020 lagen im Schnitt bei 0,97 %. Hier sind anders als beim Sollzins bereits alle fälligen Gebühren enthalten.

Zahlen Immobilienbesitzer in unserem Rechenbeispiel ihr Darlehen in gleichleibenden Monatsraten zurück, also ohne Sondertilgungen zu leisten, so hätten sie bis zum Ende der 10-jährigen Sollzinsbindung 125.517 Euro getilgt. Nach den vereinbarten 10 Jahren müssten sie also eine Restschuld von 274.483 Euro neufinanzieren – womöglich zu einem höheren Zinssatz als aktuell.

Würden sie von ihrem Sondertilgungsrecht Gebrauch machen und jährlich fünf Prozent des anfänglichen Kreditbetrags zusätzlich an die Bank zahlen – im Rechenbeispiel 20.000 Euro – so wären sie rechnerisch bereits nach 11 Jahren und 9 Monaten schuldenfrei. Zumindest dann, wenn sie die Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren zum identischen Zinssatz bekommen. Doch auch kleinere und regelmäßige Sondertilgungen können die Restschuld zum Ende der Laufzeit und damit einhergehend die Zinskosten der Baufinanzierung deutlich verringern wie folgende Tabellenwerte zeigen:

Jährliche Sondertilgung*

Restschuld am Ende der Sollzins­bindung

Zinsersparnis während der Sollzins­bindung

(Rechnerische) Laufzeit bis zur Volltilgung

0 Euro

274.483 Euro

0 Euro

29 Jahre, 3 Monate

20.000 Euro

64.740 Euro

33.734 Euro

11 Jahre, 9 Monate

16.000 Euro

106.689 Euro

30.683 Euro

13 Jahre, 4 Monate

12.000 Euro

148.638 Euro

26.689 Euro

15 Jahre, 4 Monate

8.000 Euro

190.586 Euro

21.170 Euro

18 Jahre, 4 Monate

4.000 Euro

232.535 Euro

13.072 Euro

22 Jahre, 7 Monate

* Zahlung der 1. Sondertilgung im Dezember 2020; Quelle: Berechnungen mit dem CHECK24 Tilgungsrechner


Nicht jeder Kreditnehmer hat die Möglichkeit, regelmäßig Zusatzzahlungen zu leisten. Doch auch mit einer einmaligen Sondertilgung können Darlehensnehmer die Abzahlung der Finanzierung beschleunigen und Zinsen einsparen. Anhand der folgenden Tabelle lässt sich gut erkennen, wie sich bereits eine einzelne Sondertilgung unter den bekannten Voraussetzungen auf Zinkosten und die Laufzeit auswirkt.

Einmalige Sondertilgung*

Restschuld am Ende der Sollzins­bindung

Zinsersparnis während der Sollzins­bindung

(Rechnerische) Laufzeit bis zur Volltilgung

0 Euro

274.483 Euro

0 Euro

29 Jahre, 3 Monate

20.000 Euro

252.650 Euro

5.759 Euro

27 Jahre, 8 Monate

16.000 Euro

257.017 Euro

4.638 Euro

28 Jahre

12.000 Euro

261.383 Euro

3.501 Euro

28 Jahre, 4 Monate

8.000 Euro

265.750 Euro

2.350 Euro

28 Jahre, 7 Monate

4.000 Euro

270.117 Euro

1.183 Euro

28 Jahre, 11 Monate

* Zahlung der Sondertilgung im Dezember 2020; Quelle: Berechnungen mit dem CHECK24 Tilgungsrechner

Tipp: Berechnen Sie Ihre individuelle Ersparnis selbst

Sie wollen wissen, wie viel Sie persönlich bei Ihrer Finanzierung durch eine Sondertilgung sparen können? Unser Tilgungsrechner verrät schon anhand weniger Angaben, welche Ersparnis in Ihrem Fall möglich ist und wie sich Sondertilgungen auf die Laufzeit und die Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung auswirken.

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