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Was ist ein Annuitätendarlehen bei der Baufinanzierung?
Einfach erklärt
Das Wichtigste beim Annuitätendarlehen
- Dieser Typ Kredit ist die übliche Form für Immobilienfinanzierungen und sorgt mit einer gleichbleibenden Rate für gute Planbarkeit. Die Rate setzt sich dabei im Laufe der Zeit unterschiedlich zusammen.
- Um einen Tilgungsplan für Ihr Annuitätendarlehen zu berechnen, brauchen Sie zunächst die Höhe des Darlehensbetrags, den Zinssatz und die anfängliche Tilgung.
- Damit Ihr Darlehen so günstig wie möglich wird, ist ein Vergleich unverzichtbar. Hier helfen Ihnen die Baufinanzierungsexperten von CHECK24 weiter.
Was versteht man unter einem Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit mit gleichbleibender Monatsrate. Die konstanten Raten setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Bei einer Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen die häufigste Form der Kreditart.
CHECK24 Tipp
Was bedeutet Annuität?
Die Bezeichnung leitet sich vom lateinischen Wort annus (= Jahr) ab und bezieht sich auf die jährliche Rate. Meist erfolgt die Rückzahlung heutzutage monatlich, deshalb wird der Begriff auch für die Monatsrate verwendet.
Die Grafik zeigt, wie der Tilgungsanteil mit der Zeit steigt, während der Zinsanteil sinkt. Die Monatsrate bleibt gleich hoch.
Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
Die Monatsraten eines Annuitätendarlehens bleiben gleich hoch, der Anteil an Zinsen und Tilgung daran verändert sich jedoch. Die Zinsen werden auf die Restschuld berechnet. Diese wird mit jeder geleisteten Rate geringer. Somit sinkt auch der Zinsanteil mit der Zeit und der Tilgungsanteil steigt.
Wie läuft ein Annuitätendarlehen ab?
Sie legen zunächst eine Zinsbindung mit der Bank fest, meist zwischen fünf und 20 Jahren. Bis zum Ende dieser Frist ändert sich der Sollzins nicht. Außerdem wählen Sie die Tilgung, mit der Sie bestimmen, wie hoch die konstante Monatsrate ausfällt und wie schnell Sie den Betrag tilgen. Ist die Zinsbindungsfrist abgelaufen, bleibt eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung mit neuen Konditionen aufnehmen oder die Sie aus eigenen Mitteln zurückzahlen müssen. Alternativ können sich Kreditnehmer vor Ende der Zinsbindung ein Forward-Darlehen sichern.
Was sind die Unterschiede zwischen einem Annuitätendarlehen und einem Tilgungsdarlehen?
Beim Annuitätendarlehen ist die Monatsrate konstant, der Tilgungsanteil steigt aber mit jeder Rate. Beim Tilgungsdarlehen bleibt dagegen der Tilgungsbetrag gleich. Je mehr von der Kreditsumme abbezahlt wurde, umso geringer wird der Zinsanteil und die Ratenhöhe sinkt im Laufe der Zeit. Die gesamte Laufzeit ist bei einem Tilgungsdarlehen meistens kürzer als bei einer Finanzierung mit festen monatlichen Beträgen, die Raten sind zunächst jedoch deutlich höher.
Vor- und Nachteile Annuitätendarlehen
Annuitätendarlehen sind die häufigste Form der Immobilienfinanzierung, weil sie sowohl für die Bank als auch für Sie Vorteile bringen:
Vorteile des Annuitätendarlehens
- Gleichbleibende Raten lassen sich gut planen. Sie wissen, was in den kommenden Jahren auf Sie zukommt.
- Das Darlehen lässt sich auf Ihre Wünsche, aber auch persönlichen Voraussetzungen anpassen.
- Auch die Bank hat durch die vertraglich festgelegte Sollzinsbindung für die kommenden Jahre Planungssicherheit.
- Durch die Festlegung des Sollzinses und der Tilgung können Sie selbst entscheiden, wie lange Sie mit einer festen Monatsrate rechnen möchten.
Trotzdem sind mit einem Annuitätendarlehen einige Nachteile verbunden:
Nachteile
- Diese Art Kredit ist unflexibel. Im Vergleich zu anderen Verbraucherkrediten dürfen Annuitätendarlehen, die per Grundschuld abgesichert sind, nur vorzeitig gekündigt werden, wenn ein berechtigter Grund vorliegt. Ein berechtigtes Interesse besteht üblicherweise, wenn die Immobilie verkauft werden soll oder verkauft werden muss. In diesen Fällen zahlen Sie für die vorzeitige Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung.
- Optionen wie Sondertilgungen, Ratenpausen oder Tilgungsanpassung müssen Sie zu Beginn mitbedenken. Später lassen Sie sich nur noch selten mit dem Kreditgeber verhandeln.
Wie berechnet man die Annuität?
Um diesen Wert selbst zu berechnen, hilft Ihnen eine einfache Formel: Sie benötigen die Kredithöhe, den Zinssatz und den Tilgungssatz. Rechnen Sie die Zinsen sowie die Tilgung jeweils auf den Darlehensbetrag aus und addieren Sie die Ergebnisse. Ziehen Sie nun den Tilgungsanteil vom Kreditbetrag ab. So erhalten Sie die Restschuld nach einem Jahr, angenommen Sie würden die Rate konstant jährlich begleichen.
Zinsen Darlehensbetrag + Tilgung Darlehensbetrag = jährliche Annuität
Darlehenssumme - Tilgung = Restschuld
Darlehenssumme - Tilgung = Restschuld
Für das Folgejahr berechnen Sie die Zinsen für die Restschuld. Diesen Betrag ziehen Sie von der Annuität ab und erhalten so die Tilgung. Sie können sehen: Der Tilgungsanteil ist bereits gestiegen.
Annuität - Zinsen Restschuld = Tilgung
CHECK24 Tipp
Annuitätendarlehen: Rechner online nutzen
Noch einfacher können Sie Ihr Annuitätendarlehen berechnen, wenn Sie unseren kostenlosen Tilgungsrechner nutzen. Damit erhalten Sie mit nur wenigen Angaben einen Überblick über die entstehenden Zinskosten, sehen die monatliche Rate und können ausrechnen, wie lange es bis zur vollständigen Rückzahlung mit dem angegebenen Zins und bis zur Erfüllung des Traums vom Eigenheim dauern würde. Bedenken Sie immer, dass Sie Nebenkosten selbst tragen können sollten.
Wie erstelle ich einen Tilgungsplan für ein Annuitätendarlehen?
Diese Übersicht für Ihren Ratenkredit zeigt monatlich, wie sich Zinsen und Tilgung zusammen setzen. Um einen Tilgungsplan zu erstellen, nutzen Sie die oben genannte Formel. Angenommen, Sie möchten berechnen, wie sich die jährliche Annuität für Ihr Darlehen innerhalb der ersten drei Jahre zusammensetzt und haben eine Finanzierung mit folgenden Konditionen aufgenommen:
- Darlehenssumme: 200.000 Euro
- Zinssatz: 3,00 %
- anfänglicher Tilgungssatz: 2,00 %
Das Darlehen zahlen Sie für gewöhnlich monatlich zurück, die Rate bleibt immer gleich. Um die Rechnung auf Monatsraten herunterzubrechen, müssen Sie Zinssatz und anfängliche Tilgung jeweils durch zwölf teilen. Der Tilgungsplan zeigt, wie sich der Zins- und Tilgungsanteil über die Laufzeit verändern: Der Tilgungsanteil steigt, während der Zinsanteil sinkt.
Berechnung von Annuitätendarlehen: Beispiel für einen Tilgungsplan
| Restschuld zum Monatsanfang | Zinsanteil 3,00% ÷ 12 = 0,25% | Tilgungsanteil | Tilgungssatz | monatl. Annuität | Restschuld zum Monatsende | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Monat 1 | 200.000 € | 500 € | 333,32 € | 2,00 % ÷ 12 = 0,16666 % | 833,32 € | 199.666,68 € |
| Monat 2 | 199.666,68 € | 499,17 € | 334,15 € | 0,16735 % | 833,32 € | 199.332,53 € |
| Monat 3 | 199.332,53 € | 498,33 € | 334,99 € | 0,16805 % | 833,32 € | 198.997,54 € |
| Monat 4 | 198.997,54 € | 497,48 € | 335,84 € | 0,16876 % | 833,32 € | 198.661,70 € |
| Monat 5 | 198.661,70 € | 496,65 € | 336,67 € | 0,16946 % | 833,32 € | 198.325,03 € |
| Monat 6 | 198.325,03 € | 495,91 € | 337,41 € | 0,17012 % | 833,32 € | 197.987,62 € |
| Monat 7 | 197.987,62 € | 494,97 € | 338,35 € | 0,17089 % | 833,32 € | 197.649,27 € |
| Monat 8 | 197.649,27 € | 494,12 € | 339,20 € | 0,17161 % | 833,32 € | 197.310,07 € |
| Monat 9 | 197.310,07 € | 493,28 € | 340,04 € | 0,17233 % | 833,32 € | 196.970,03 € |
| Monat 10 | 196.970,03 € | 492,43 € | 340,89 € | 0,17306 % | 833,32 € | 196.629,14 € |
| Monat 11 | 196.629,14 € | 491,57 € | 341,75 € | 0,17380 % | 833,32 € | 196.287,39 € |
| Monat 12 | 196.287,39 € | 490,72 € | 342,60 € | 0,17453 % | 833,32 € | 195.944,79 € |
Wie wirkt sich eine Sondertilgung auf das Annuitätendarlehen aus?
Mit einer Sondertilgung können Sie zusätzlich zu den monatlichen Raten einen Teil des Annuitätendarlehens zurückzahlen. So werden Sie schneller schuldenfrei und zahlen weniger Zinskosten. Die Möglichkeit zu Sondertilgungen, in welcher Höhe und wie häufig Sie sondertilgen dürfen, müssen Sie mit der Bank vertraglich vereinbaren. Sondertilgungen sind besonders interessant, wenn Sie zum Beispiel jährliche Boni erhalten oder Geld aus Anlagen erwarten. Wie sich eine Sondertilgung konkret auf Ihr Darlehen auswirkt, erfahren Sie in einem Beispiel im Video.
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Häufige Fragen
Annuitätendarlehen: Vergleichen Sie Angebote verschiedener Banken
Um Ihr Darlehen mit so günstigen Zinsen wie möglich abzuschließen, ist es wichtig, möglichst viele Angebote von unterschiedlichen Banken zu vergleichen. Dies ist am besten über ein unabhängiges Vergleichsportal möglich. Im kostenlosen CHECK24 Baufinanzierungsvergleich werden Angebote von mehr als 650 Kreditinstituten berücksichtigt und mit Ihren Anforderungen und Wünschen abgeglichen. Zudem begleitet Sie ein erfahrener Baufinanzierungsberater bei jedem wichtigen Schritt.
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Welche Alternativen gibt es zum Annuitätendarlehen?
Ein Darlehen mit variablem Zins kann eine Alternative zum Annuitätendarlehen sein. Hier legen Sie keine Zinsbindung fest, sondern die Zinsen werden vom Kreditgeber alle drei Monate, abhängig von den Marktzinsen, angepasst. Diese Darlehensform eignet sich durch eine geringe Planungssicherheit und das Risiko steigender Zinsen eher für kurzfristige Finanzierungen oder eine Zwischenfinanzierung, zum Beispiel bevor ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird. Tilgungsdarlehen mit gleichbleibender Tilgung und abnehmender Monatsrate werden von Banken kaum als Alternative angeboten. Ziehen Sie ergänzend passende Förderungen in Betracht.
Wann lohnt sich ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen bietet ein hohes Maß an Planbarkeit und lohnt sich für Immobilienkäufer oder Hausbauer, die ihre Finanzierung sicher gestalten möchten. Die konstanten monatlichen Raten lassen sich durch die gewählte Tilgung an das eigene Budget anpassen und die Zinsen sind durch die Sollzinsbindung für den gewählten Zeitraum fixiert. Mit zusätzlichen Optionen wie Sondertilgungen oder Anpassung der Tilgung bietet auch diese Form des Kredits ein gewisses Maß Flexibilität.