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Immobilienfinanzierung
Das Wichtigste
- Eine Immobilienfinanzierung gibt Ihnen Planungssicherheit für den Kauf oder Bau einer Immobilie zu günstigen Konditionen.
- Was Sie für eine Immobilienfinanzierung zahlen, ist von vielen individuellen Faktoren und Entscheidungen abhängig. Mit einigen Expertentipps können Sie die Kosten Ihrer Finanzierung senken.
- Mit dem CHECK24 Immobilienfinanzierungs-Vergleich kommen Sie in vier einfachen Schritten zu Ihrer persönlichen Wunschfinanzierung und erhalten dabei kompetente Beratung – vom Anfang bis zum Abschluss.
In Kürze: Was ist eine Immobilienfinanzierung?
- Bei einer Immobilienfinanzierung leiht Ihnen eine Bank Geld, um die Kosten für Ihre Wohnung, das Haus oder den Bau zu stemmen. Das Geld dürfen Sie nur für dieses Vorhaben nutzen, es handelt sich also um einen zweckgebundenen Kredit.
- Bei einer Baufinanzierung geht es um hohe Beträge. Das Darlehen zahlen Sie über einen langen Zeitraum – oft zwischen 25 und 40 Jahren – zurück: üblicherweise wie bei einem normalen Verbraucherkredit in gleichbleibenden monatlichen Raten. Das Objekt, das Sie damit finanzieren, dient der Bank während dieser Zeit als Sicherheit. Geraten Sie in Zahlungsschwierigkeiten, könnte sie eine Veräußerung verlangen und damit die Schulden ausgleichen.
- Sie legen Ihren Zins für einen bestimmten Zeitraum fest. Nach Ende der Zinsbindung schließen Sie eine Anschlussfinanzierung bei derselben Bank ab oder können die verbleibende Kreditschuld mit einer Kündigungsfrist von einem Monat umschulden.
- Die Möglichkeit zu Sondertilgungen oder Ratenpausen müssen bei Abschluss im Darlehensvertrag festgehalten werden.
Wozu eignet sich eine Immobilienfinanzierung?
Sie können ein Darlehen für verschiedene Vorhaben aufnehmen:
- Immobilienkauf oder Bauvorhaben auf dem Land oder in der Stadt zur Eigennutzung
- Bau oder Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zur Vermietung
- Kauf einer Ferienwohnung
- Sanierung eines Bestandsobjekts
Wie hoch sind die Zinsen bei einer Immobilienfinanzierung 2026?
Wie hoch der Jahreszins Ihrer Immobilienfinanzierung letztendlich ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen gibt es den gängigen Marktzins, zu dem Banken Immobilienfinanzierungen vergeben. Diesen können Sie in unserem Zins-Chart aktuell verfolgen. Zum anderen beeinflusst Ihre persönliche finanzielle Situation den Zins: Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto günstiger wird Ihre Immobilienfinanzierung. Auch der Ort Ihrer Immobilie hat Einfluss auf den Zins, denn nicht alle Banken bieten ihre Angebote bundesweit an.
„Der richtige Zeitpunkt für eine Immobilienfinanzierung ist immer der, der in die persönliche Planung passt und nicht abhängig von besonders günstigen Zinsen. Wer ein geeignetes Objekt gefunden hat, sollte sich entsprechend damit auseinandersetzen, wie die Finanzierung optimal gestaltet werden kann, damit sie ins monatliche Budget passt. Hierfür ist ein Vergleich möglichst vieler Angebote ein erster sinnvoller Schritt."
Ingo Foitzik,
Geschäftsführer Baufinanzierung bei CHECK24
Wie läuft die Immobilienfinanzierung ab?
In 4 einfachen Schritten zum Baudarlehen
Anfrage ausfüllen
Geben Sie die wichtigsten Eckdaten zu Ihrem Vorhaben und Ihrer finanziellen Situation an.
Vergleichen
Finden Sie die Angebote mit den günstigsten Zinsen, indem Sie Finanzierungsmöglichkeiten von über 650 Anbietern vergleichen.
Kostenlos beraten lassen
Mit Ihrem persönlichen Finanzierungsexperten besprechen Sie die Einzelheiten Ihrer Finanzierungsanfrage in einer Online-Beratung und erhalten einen individuellen Finanzierungsvorschlag.
Beantragen
Reichen Sie alle benötigten Unterlagen digital ein. Nach Prüfung und Bewilligung durch die Bank erhalten Sie den Vertrag und können sich schon bald den Traum vom Eigenheim erfüllen.
Kann ich ein Finanzierungsangebot bei CHECK24 unverbindlich anfragen?
Egal, welchen Vergleich Sie von CHECK24 nutzen, er ist immer kostenlos und unverbindlich. Sie können sich zunächst selbst ein Bild über mögliche Finanzierungen für Ihr Bau- oder Kaufvorhaben machen, indem Sie im CHECK24 Baufinanzierungsvergleich die gewünschten Eckdaten eingeben und Angebote von über 650 Anbietern vergleichen. Um Ihre Finanzierung zu optimieren, steht Ihnen immer ein Berater zur Seite. Auch das ist unverbindlich und kostet Sie keinen Cent. Es entstehen keine zusätzlichen Kosten für Sie, wenn Sie den Dienst von CHECK24 nutzen, um schließlich eine Baufinanzierung abzuschließen. CHECK24 erhält in diesem Fall eine Provision von der Bank, die nicht an Sie weitergegeben wird.
Ist der Baufinanzierungsvergleich bei CHECK24 wirklich Schufa-neutral? Die Frage beantworten wir Ihnen im Video. 
Mit Klick auf das Video erklären Sie sich einverstanden, dass Ihnen Inhalte von YouTube angezeigt werden. Damit können personenbezogene Daten an Drittplattformen weitergegeben werden.
Die CHECK24 Baufinanzierungsberater in Ihrer Nähe
baufi@check24.de
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Vorbereitung: Wie viel darf meine Immobilie kosten?
Sie sollten sich bewusst machen, welche Kosten auf Sie zukommen und sowohl Ihre maximal mögliche Rate als auch den Finanzierungsbedarf ermitteln. Zusätzlich zum Kaufpreis kommen weitere Kosten auf Sie zu. Meist müssen Sie diese sogenannten Kaufnebenkosten aus eigenen finanziellen Mitteln bezahlen können.
Höhe der monatlichen Raten ermitteln
Um herauszufinden, wie hoch eine monatliche Rate, die Sie problemlos zurückzahlen können, sein darf, stellen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Hier sollten Sie realistisch bleiben und kein Geld einplanen, das Sie nicht sicher erhalten. Mit unserem kostenlosen Haushaltsrechner können Sie mit wenigen Angaben Ihr Budget errechnen.
Kaufpreis & Kosten der Immobilie bestimmen
Wenn Sie wissen, wie viel Sie monatlich für die Ratenzahlung aufbringen können, finden Sie mit dem Budgetrechner heraus, wie hoch der Kaufpreis für eine Immobilie maximal sein dürfte. Hier geben Sie neben dem monatlich verfügbaren Betrag außerdem ein, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können. Der Budgetrechner berücksichtigt mögliche Kaufnebenkosten.
Prognose bis 2035:
So gewinnen Wohnimmobilien an Wert
Laut Postbank Wohnatlas 2025 gewinnen Wohnimmobilien (ohne Ferienimmobilien) in den Jahren bis 2035 sehr unterschiedlich an Wert. Zu den Trendregionen gehören, so die Berechnung, die Stadt Leipzig mit einem jährlichen Wachstum von 1,9 Prozent und der Landkreis Barnim mit 1,3 Prozent. Durchschnittlich sinkende Kaufpreise werden demgegenüber besonders in den Bundesländern Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen – mit Ausnahme von Leipzig – erwartet.
Kaufnebenkosten berücksichtigen
Zu den reinen Kauf- oder Baukosten müssen Sie Nebenkosten einberechnen.
Beim Hausbau sind das:
- Kosten für einen Architekten
- eine energetische Baubegleitung
- Gutachter
- Erschließungskosten
- Bereitstellungszinsen seitens der Bank
Beim Wohnungs- oder Hauskauf:
- Kosten für eventuelle Sanierungsmaßnahmen
- meist mit Maklergebühren von oft 3,5 Prozent
- Kosten für Notar und Grundbucheintrag in Höhe von ca. 1,5 Prozent
- je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbssteuer
CHECK24 Hinweis
Nur mit einem notariell beglaubigten Eintrag ins Grundbuch der Gemeinde oder Stadt werden Sie rechtmäßiger Eigentümer. Zudem wird mit dem Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch bestätigt, dass die Immobilie der kreditgebenden Bank als Sicherheit dient. Darüber hinaus wird die Grunderwerbsteuer auch fällig, wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen, denn anteilig erwerben Sie immer das Grundstück, auf dem das Haus steht.
Beispiel Nebenkosten
Finanzieren Sie beispielsweise ein Haus in Bremen für einen Kaufpreis von 350.000 Euro, müssen Sie mit folgenden Nebenkosten rechnen:
| Kaufpreis | 350.000 € |
|---|---|
| Marklerprovision (3,5 %) | 12.250 € |
| Notar- und Grundbuchkosten (1,5 %) | 5.250 € |
| Grunderwerbsteuer Bremen (5,5 %) | 19.250 € |
| Nebenkosten gesamt | 36.750 € |
| Gesamtkosten | 386.750 € |
Immobilienfinanzierung berechnen:
Rechner, die Ihnen die Planung erleichtern
Mit unseren praktischen und kostenlosen Immobilienfinanzierungs-Rechnern können Sie sich schnell einen Überblick über entstehende Kosten machen und somit Ihr Vorhaben optimal planen.
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Expertentipps:
Kosten senken und Wunschimmobilie günstig finanzieren
Eigenkapital aufbauen und Zinsvorteile sichern
Je mehr Eigenkapital Sie bei einer Baufinanzierung aufbringen, desto bessere Zinsen gewährt Ihnen die kreditgebende Bank.
- Den besten Zins erhalten Sie, wenn Sie mindestens 40 Prozent des Immobilienwerts zusätzlich zu den Nebenkosten selbst zahlen können.
- Auch Eigenleistungen zählen zum Eigenkapital: Mit der sogenannten Muskelhypothek übernehmen Sie bestimmte Arbeiten wie Bodenverlegen oder Malerarbeiten in Eigenregie. Die Bank kann Ihnen bis zu 15 Prozent der Baufinanzierungssumme als Eigenkapital anrechnen.
Zusätzliche Sicherheiten
Je besser Sie Ihre Immobilienfinanzierung absichern können, umso bessere Konditionen bieten Ihnen die Banken in der Regel an. Zusatzsicherheiten können sein:
- ein zweiter Kreditnehmer mit gutem Einkommen
- ein Bausparvertrag
- eine Lebensversicherung
- eine bereits vorhandene, schuldenfreie Immobilie
Optimale Tilgungsstrategie finden
Mit der anfänglichen Tilgung bestimmen Sie, wie schnell Sie das Darlehen abbezahlen.
- Mit einem hohen Tilgungssatz sind Sie schneller schuldenfrei und die Finanzierung wird insgesamt günstiger. Gleichzeitig erhöht sich damit aber auch die monatlich zu zahlende Rate.
- Grundsätzlich lohnt es sich, in Niedrigzinszeiten eine höhere Anfangstilgung anzusetzen. Mit einer niedrigen Tilgung wiederum können Sie sich oftmals eine Immobilie trotz höherer Zinsen leisten.
Finden Sie die ideale Rate für Ihre Immobilienfinanzierung: Mit unserem Tilgungsrechner können Sie verschiedene Szenarien durchspielen und anhand der Tilgung die Rate verändern.
Beispiel: Einfluss verschiedener Tilgungssätze auf Monatsrate & Restschuld
Wie das Beispiel zeigt, ergibt sich bei höherer Tilgung eine Ersparnis bei den Gesamtkosten, allerdings steigen die Raten für Ihren Baukredit.
| Darlehenshöhe | 400.000 € | 400.000 € | 400.000 € |
|---|---|---|---|
| Sollzins | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % |
| Sollzinsbindung | 10 Jahre | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Anfängliche Tilgung | 2 % | 3 % | 4 % |
| Monatsrate | 1.833 € | 2.167 € | 2.500 € |
| Restschuld nach Sollzinsbindung | 305.320 € | 257.981 € | 210.642 € |
Realistische Einschätzung des persönlichen Finanzspielraums
Um Ihren persönlichen Finanzspielraum einzuschätzen, beziehen Sie verschiedene Wahrscheinlichkeiten mit ein und bewerten Sie vor allem Ihr monatlich verfügbares Budget realistisch. Laut Verbraucherzentrale sollten Sie maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die Monatsrate aufwenden. So haben Sie für die Lebenshaltungskosten, anfallende Reparaturen und nötige Anschaffungen einen Puffer.
Fördermittel nutzen für zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse
Bevor Sie eine Immobilienfinanzierung abschließen, sollten Sie verschiedene Fördermöglichkeiten in Betracht ziehen, denn diese können Ihr Finanzierungsvorhaben deutlich vergünstigen.
- Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt den Neubau und Erwerb von Wohneigentum zur Eigennutzung. Zusätzlich fördert sie auch einzelne bauliche Maßnahmen. Bei der KfW-Förderung kann es sich um einen besonders günstigen Kredit oder um einen Zuschuss zur Finanzierung handeln. KfW-Darlehen beantragen Sie gemeinsam mit der übrigen Finanzierung bei der Bank.
- Vor allem der Neu- und Ausbau von Immobilien mit gewissen energetischen Standards wird gefördert. Für Zuschüsse in diesem Bereich ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), für Kredite die KfW zuständig.
- Der Staat fördert den Immobilienerwerb unter anderem mit der Eigenheimrente, auch Wohn-Riester genannt. Die staatliche Unterstützung kann dabei entweder für den Aufbau von Eigenkapital, als Zuschuss zur Tilgung oder für einen barrierefreien Umbau und zu energetischen Sanierungsmaßnahmen genutzt werden.
- Viele Bundesländer, aber auch Gemeinden und Städte, bieten eigene Förderprogramme an. Hier lohnt sich die Nachfrage.
Angebote vergleichen und die besten Konditionen sichern
Oft erhalten Sie bei Ihrer Hausbank nicht das beste Angebot. Mithilfe des CHECK24 Immobilienfinanzierungs-Vergleichs sehen Sie Angebote von über 650 Anbietern und können das passende aussuchen. Dabei unterstützt Sie Ihr persönlicher Baufinanzierungsberater, prüft für Sie die bestmöglichen Zinsen, beantwortet Ihnen Fragen zur Immobilienfinanzierung und möglichen Förderungen, prüft Ihre Unterlagen und begleitet Sie bis zum Abschluss. So haben Sie Ihre Baufinanzierung von Anfang bis Ende aus einer Hand und erhöhen die Chancen auf einen günstigen Abschluss. Vergleich und Beratung über CHECK24 sind immer kostenlos, sicher und unverbindlich.
CHECK24 Tipp
Risiken absichern und beruhigt Immobilie finanzieren
Eine Immobilienfinanzierung zahlen Sie über einen langen Zeitraum ab. In dieser Zeit kann vieles passieren, um das Sie sich im besten Fall keine Sorgen machen müssen. Deshalb können Sie Ihr Darlehen absichern. Mit dem CHECK24 BaufiSchutz sind Sie gegen unverschuldete Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit, Krebs oder Tod abgesichert. Sie und Ihre Familie müssen sich in solchen Fällen keine Gedanken um die Weiterzahlung der Kreditraten machen. Fragen Sie einfach Ihren CHECK24 Berater.
Welche Darlehensformen gibt es und wann lohnen sie sich?
Für eine Immobilienfinanzierung kommen verschiedene Varianten infrage, deren Unterschiede Sie kennen sollten. Einige, wie das Darlehen mit variabler Verzinsung oder das endfällige Darlehen, eignen sich nur in Ausnahmefällen.
Annuitätendarlehen
Üblich ist das Annuitätendarlehen, bei dem Sie von Anfang an eine monatlich gleichbleibende Rate an die Bank zurückzahlen. Sie erhalten einen Tilgungsplan, der Ihnen eine Übersicht über alle Zahlungen gibt. Meistens vereinbaren Sie einen Zinssatz über einen Zeitraum von fünf bis 20 Jahren. Danach ist eine Restschuld übrig, die Sie über eine Anschlussfinanzierung bei derselben oder bei einer anderen Bank begleichen.
Volltilgerdarlehen
Ein Volltilgerdarlehen ist ein Annuitätendarlehen, bei dem Sie während der Sollzinsbindung die gesamte Summe zurückzahlen. Diese Darlehensform eignet sich für Menschen mit besonders hohem Einkommen. Die Raten sind höher als bei einer längeren Finanzierung, dafür belohnen Banken die schnelle Rückzahlung mit besseren Zinsen.
Vollfinanzierung
Verfügen Sie über wenig oder kein Eigenkapital, können Sie eine Vollfinanzierung in Betracht ziehen. Hierbei leiht Ihnen die Bank den gesamten Kaufpreis (100-Prozent-Finanzierung) oder sogar zusätzlich noch die Summe für die Nebenkosten (110-Prozent-Finanzierung). Da das mit einem sehr hohen Risiko für das Kreditinstitut verbunden ist, ist ein solches Darlehen teurer und die Ansprüche an den Darlehensnehmer in Bezug auf Alter, Einkommen und Bonität besonders hoch.
Bauspardarlehen
Mit einem zuteilungsreifen Bausparvertrag können Sie ein Bauspardarlehen zum jeweiligen Vertrag vereinbarten Zins aufnehmen – unabhängig von den aktuell am Markt vergebenen Zinssätzen. Die Höhe des Bauspardarlehens ergibt sich aus der vereinbarten Bausparsumme abzüglich des angesparten Guthabens. Der festgelegte Zinssatz kann vor allem in Zeiten höherer Marktzinsen von Vorteil sein. Ein Bauspardarlehen eignet sich für langfristig geplante Immobilienfinanzierungen.
Festdarlehen
Bei einem Festdarlehen oder auch endfälligem Darlehen zahlen Sie während der Laufzeit lediglich die Zinsen zurück und am Ende den Darlehensbetrag in einer Summe. Die Monatsraten sind niedrig, die Zinskosten sind bei dieser Darlehensform jedoch recht hoch, da die Restschuld, auf die die Zinsen berechnet werden, während der Laufzeit nicht sinkt. Für Finanzierer, die einen größeren Geldsegen in absehbarer Zeit erwarten, kann ein Festdarlehen trotzdem sinnvoll sein. Vermieter können die Zinskosten zudem von der Steuer absetzen. Oft wird das Festdarlehen mit einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung kombiniert, damit in der tilgungsfreien Zeit das benötigte Geld angespart werden kann.
Baudarlehen mit variabler Verzinsung
Bei dieser Variante wird kein Zins festgelegt. Er ist variabel und abhängig von der Zinsentwicklung am Markt. Sowohl sinkende als auch steigende Zinsen können die Kreditrate beeinflussen. Ein Vorteil: Das Darlehen kann kurzfristig gekündigt werden. Diese Art des Darlehens wird in der Regel nur für eine Zwischenfinanzierung vergeben. Auf lange Sicht ist die Baufinanzierung mit variabler Verzinsung zu unsicher, da die Entwicklung der Bauzinsen nicht vorhersehbar ist.