Ferienhaus oder Ferienwohnung finanzieren: Das sollten Sie beachten

Die eigene Hängematte am Strand, die jederzeit auf Sie wartet? Das Wochenendhaus in den Bergen, das in kurzer Fahrt erreichbar ist? Der Traum von der Ferienimmobilie kann unterschiedlich aussehen, der Erfüllung geht jedoch immer die Auseinandersetzung mit den wichtigsten Fragen einher – von der Nutzung bis zur Finanzierung.

Zuletzt überarbeitet von:
Anna N. Baumgart, Online-Redakteurin Finanzen

Das Vorhaben: Wozu möchten Sie die Ferienimmobilie nutzen?

Am Anfang der Suche nach der richtigen Immobilie steht die Frage, wozu Sie Ihr Ferienhaus oder die Ferienwohnung nutzen möchten. Je nachdem, was Ihr Ziel ist, können sich die Anforderungen daran ändern.

Ferienhaus oder -wohnung zur Vermietung

Wenn Sie vorhaben, die Ferienimmobilie zu vermieten, sollte sie sich zum Beispiel in einer für Feriengäste attraktiven Lage befinden. Eine gute Verkehrsanbindung, die Nähe zu Ausflugszielen, zum Strand oder fußläufigen Einkaufsmöglichkeiten kann eine regelmäßige Vermietung deutlich erleichtern. Sie sollten auch abklären, ob Sie die Immobilie gewerblich vermieten dürfen, da das nicht überall erlaubt ist. Werden Regionen laut Bebauungsplan als reines Wohngebiet ausgewiesen oder liegt ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot vor, wird die Vermietung nur in Ausnahmefällen genehmigt.

Vorteile

Sie können im besten Fall mit regelmäßigen Einkünften rechnen, die Sie in Ihre Immobilienfinanzierung investieren können.
Bei Vermietung können Sie die Zinskosten Ihres Darlehens steuerlich absetzen.
Sie können die Immobilie zwischendurch selbst nutzen.

Nachteile

Die Vermietung ist mit Verwaltungsaufwand verbunden. Wenn Sie diesen nicht selbst leisten können oder wollen, entstehen zusätzliche Kosten für einen Dienstleister.
Sie müssen Kosten für Marketing einplanen.
Die Ferienimmobilie muss eventuell häufiger renoviert werden, um attraktiv zu bleiben.
Die Einnahmen lassen sich nicht zu 100 Prozent planen.

Ferienhaus oder -wohnung zur Selbstnutzung

Wenn Sie Ihre Immobilie regelmäßig für den eigenen Urlaub nutzen möchten, können Sie sie vollständig an Ihren persönlichen Vorlieben ausrichten. Wenn Sie lieber ruhig wohnen und mit dem Auto anreisen, müssen Sie die Nähe zu Supermärkten oder anderen Einrichtungen nicht zwingend beachten. Sie können das Ferienhaus oder die Ferienwohnung so einrichten, wie es Ihnen gefällt und sich häuslich einrichten. Gleichzeitig verzichten Sie aber auf Mieteinnahmen und Steuererleichterung.

Unter Umständen brauchen Sie jemanden vor Ort, der regelmäßig nach Ihrem Objekt sieht, wenn Sie nicht ständig dort sein können. Damit sich der Kauf lohnt, sollten Sie die Ferienimmobilie regelmäßig nutzen.

Wenn Sie darüber nachdenken, das Objekt irgendwann einmal dauerhaft selbst zu bewohnen, sollten Sie besonders darauf achten, dass dies erlaubt ist. Einige Immobilien sind nicht als Hauptwohnsitz zugelassen beziehungsweise vorgesehen.

Vorteile

Sie sparen Kosten für eine Hotelunterkunft.
Sie haben alles vor Ort, was Sie benötigen.
Um ausgebuchte Unterkünfte müssen Sie sich nicht sorgen, sondern können Ihren Urlaub flexibel und spontan angehen.

Nachteile

Sie haben keine Zusatzeinkünfte durch Mieteinnahmen und Steuererleichterung.
Eventuell fallen zusätzliche Kosten an, für jemanden, der sich in Ihrer Abwesenheit um die Immobilie kümmert.
Sie sind an den Ort des Objekts gebunden.

Ferienhaus oder -wohnung als Geldanlage

Eine Ferienimmobilie kann Ihnen immer als Geldanlage dienen. Auch, wenn Sie sie zunächst selbst als Feriendomizil nutzen, können Sie sich später für eine Vermietung entscheiden. Alternativ können Sie das Objekt wieder verkaufen.

Möchten Sie vermieten, überlegen Sie sich, wie hoch die Miete unter Berücksichtigung saisonaler Schwankungen sein könnte, die Sie pro Tag oder Woche von Ihren Gästen nehmen können. Vergleichen Sie dazu die Angebote umliegender Ferienimmobilien und rechnen Sie aus, ob die Mieteinnahmen zum Kaufpreis und den voraussichtlichen laufenden Kosten des Objekts im Verhältnis stehen. Prüfen Sie die Konkurrenz und wägen Sie ab, ob sich Ihr Vorhaben an diesem Standort lohnt oder bereits ein Überangebot an Feriendomizilen vorhanden ist.

Selbst bei einem gut besuchten Ferienort können unvorhergesehene Ereignisse, wie besonders die Corona-Pandemie gezeigt hat, für längere Mietausfälle sorgen. Auch in solchen Situationen sollten Sie in der Lage sein, die Finanzierung weiterhin zu stemmen.

CHECK24 Hinweis

Die Mieteinkünfte von Ferienobjekten schwanken

Je nach Region, in der sich die Ferienimmobilie befindet, ändert sich die Länge der Haupt- und Nebensaison. Für Monate während der Hauptsaison können Sie normalerweise den vollen Mietpreis verlangen, während in der Nebensaison meist 80 Prozent davon üblich sind. In Zeiten geringer Nachfrage müssen Sie den Preis eventuell weiter nach unten regulieren.

Vor allem aber, wenn Ihr Fokus auf einem gewinnbringenden Verkauf liegt, sollten Sie sich im Vorfeld mit einer erwartbaren Wertentwicklung befassen. Dabei kann es helfen, die Preisentwicklung der Region der vergangenen Jahre zu betrachten. Außerdem sollten Sie sich geplante Bauvorhaben ansehen. Diese können sowohl positiven als auch negativen Einfluss auf den Wert nehmen. Eine verbesserte Verkehrsanbindung zum Beispiel kann für einen höheren Wert sorgen, während eine verbaute Aussicht das Gegenteil bedeuten kann.

Bedenken Sie auch, dass Sie einen Gewinn beim Verkauf versteuern müssen, wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, ohne eine bestimmte Zeit selbst darin gewohnt zu haben.

Kann ich meine Ferienimmobilie während der Finanzierung verkaufen?

Sie können Ihre Ferienimmobilie jederzeit verkaufen. Finanzieren Sie ein Objekt in Deutschland, das hier mit einer Grundschuld abgesichert ist, müssen Sie mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland verkaufen möchten, für das Sie zum Beispiel ein anderes Objekt in Deutschland beliehen haben, können Sie es unabhängig vom laufenden Darlehen verkaufen.

Kostenplanung: Was kostet eine Ferienimmobilie?

Natürlich lässt sich nicht pauschal beantworten, was eine Ferienimmobilie kostet. Was Sie schlussendlich für ein Objekt bezahlen, hängt von mehreren Faktoren ab, die Sie in Ihre Planung mit einbeziehen sollten.

Kaufpreis

Der erste Posten, den Sie bei den Kosten berücksichtigen müssen, ist offensichtlich und macht in der Regel den größten Teil der Gesamtsumme aus: die Kaufkosten. Diese richten sich vor allem nach der Lage, der Größe, Art und des Zustands des Objekts.

Nebenkosten

Abhängig vom Kaufpreis müssen Sie Kaufnebenkosten einkalkulieren. Hierzu zählen der Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch und die Notarkosten. Die Nebenkosten können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen, die Sie normalerweise nicht über die Baufinanzierung abdecken können. Kaufen Sie eine Ferienimmobilie im Ausland, können weitere Kosten, wie zum Beispiel landestypische Steuern, hinzukommen.

Beispielrechnung: Kauf einer Ferienwohnung am Chiemsee

Folgende Nebenkostenberechnung geht von einem Kauf einer 84 Quadratmeter großen 3,5 Zimmer-Wohnung in Prien am Chiemsee aus.

Kaufpreis	369.000 Euro
Grunderwerbsteuer (3,50 %)	12.915 Euro
Maklerprovision (2,38 %)	8.782 Euro
Notarkosten (1,50 %)	5.535 Euro
Grundbucheintrag (0,50 %)	1.845 Euro
Gesamtkosten	398.077 Euro

Quelle: Immobilienscout24, Stand April 2026

Einrichtungskosten

Schließlich müssen Sie Ihr neues Feriendomizil einrichten. Besonders wenn Sie es vermieten möchten, empfiehlt sich eine praktische, langlebige und pflegeleichte Einrichtung. Die Kosten für die Einrichtung hängen sehr von Ihren persönlichen Ansprüchen ab und davon, ob Sie zum Beispiel noch eine Küche einbauen müssen oder diese bereits vorhanden ist.

Renovierungskosten

Unabhängig davon, ob Sie die Ferienwohnung oder das Ferienhaus selbst nutzen oder es vermieten möchten, steht oft eine Renovierung an, um es Ihren Wünschen entsprechend zu gestalten. Das beinhaltet die Farbe der Wände, das Material des Fußbodens und ähnliche Details. Je nach Zustand des Objekts ist eventuell sogar eine Modernisierung nötig, die schnell mit einem fünf- oder sogar sechsstelligen Betrag zu Buche schlagen kann. Renovierung und Modernisierung fallen normalerweise bei einem Neubau weg. Dafür ist der Kaufpreis entsprechend höher.

Laufende Kosten

Zusätzlich zu den bereits genannten Kosten müssen Sie laufende Kosten einplanen. Dazu gehören Kosten für Versicherungen, Reparaturen, Wasser, Strom, Müllabfuhr, möglicherweise eine Zweitwohnsitzsteuer und weiteres. Wenn Sie sich nicht selbst um Ihr Objekt kümmern können, kommen eventuell Gebühren für eine Hausverwaltung dazu. Bei Vermietung zahlen Sie die regelmäßige Reinigung und Abwicklung der Buchungen und das Marketing. Wenn Sie die Ferienimmobilie zur Eigennutzung kaufen, müssen Sie die laufenden Kosten aus vorhandenem Kapital beziehungsweise Ihrem Einkommen decken können.

Außerdem: Vor der Wahl der richtigen Ferienimmobilie

Neben der Frage, ob Sie das Ferienobjekt selbst nutzen oder vermieten möchten, sollten Sie sich vor der Suche nach der geeigneten Immobilie einige weitere Fragen stellen.

Inland oder Ausland

Die Antwort auf die Frage, in welchem Land sich Ihr Wunschobjekt befinden soll, ist besonders wichtig. Ferienwohnungen oder -häuser in Deutschland – oft an Ost- oder Nordsee oder an beliebten Ausflugsorten in Berg- oder Seenähe – können genauso attraktiv sein wie ein Objekt im Ausland. Es kommt auf Ihre persönliche Vorliebe und die Machbarkeit an.

Eine gewünschte Wettergarantie oder schnelle Erreichbarkeit per Auto oder Flugzeug sind nur einige der Komponenten, die Einfluss auf Ihre Wahl haben. Wenn Sie sich für ein Objekt im Ausland entscheiden, sollten Sie sich über sprachliche Herausforderungen und eventuell gesetzliche Besonderheiten im Klaren sein. Auch bezüglich der Finanzierung hat Ihre Wahl einen Einfluss.

Ruhig oder belebt

Haben Sie sich für ein Land entschieden, sollten Sie das Umfeld betrachten. Eine Wohnung im Stadtzentrum kann ebenso interessant sein wie ein Haus im Grünen. Wenn Sie die Immobilie vermieten, überlegen Sie sich, welche Zielgruppe Sie damit erreichen wollen. Oft hat die Lage bereits einen entscheidenden Einfluss darauf.

Bei Eigennutzung der Ferienimmobilie fragen Sie sich, ob Ihre jetzigen Bedürfnisse vermutlich auch denen in einigen Jahren entsprechen, damit Sie langfristig von Ihrem Kauf profitieren. Wählen Sie das Objekt am besten so, dass Sie es genauso gut vermieten könnten, wenn Sie es nicht mehr selbst nutzen wollen. Planen Sie, irgendwann Ihren Alterswohnsitz dorthin zu verlagern, klären Sie schon vorm Kauf, ob die Wohnung oder das Haus auch zur dauerhaften Bewohnung vorgesehen ist.

Neu oder modernisierungsbedürftig

Einen Neubau oder eine modernisierte Immobilie können Sie sofort vermieten oder selbst nutzen. Entsprechend höher ist in der Regel aber auch der Kaufpreis als bei einem modernisierungsbedürftigen Objekt. Überlegen Sie sich, ob Sie eine Modernisierung in Kauf nehmen möchten. Sie müssen die entsprechenden Kosten zum Kaufpreis hinzuplanen. Außerdem können Sie die Immobilie nicht so schnell nutzen wie eine bereits bezugsfähige. Können Sie jedoch bei der Modernisierung viel selbst erledigen, lassen sich hier erhebliche Kosten einsparen.

So finanzieren Sie Ihre Ferienimmobilie

Banken unterscheiden zwischen der Finanzierung eines Eigenheims und der einer Ferienimmobilie, da diese zunächst eine zusätzliche finanzielle Belastung für Ihren Alltag bedeutet. Für gewöhnlich ist deshalb für ein Ferienobjekt auch ein höheres Eigenkapital nötig. Sollten geplante Mieteinnahmen ausbleiben, erwartet das Kreditinstitut zudem, dass Sie die Raten trotzdem stemmen können. Auch Förderungen greifen bei dieser Investition nicht.

Ferienimmobilie finanzieren im Ausland

Haben Sie sich für ein Objekt im Ausland entschieden, kann das die Finanzierung erschweren. Über deutsche Banken ist eine Finanzierung nur möglich, wenn Sie bereits eine abbezahlte Immobilie in Deutschland besitzen. Diese können Sie beleihen, um ein Darlehen aufzunehmen. Mit dem so beschafften Kapital können Sie Ihren Traum vom Feriendomizil finanzieren.

Verfügen Sie über keine Immobilie in Deutschland, können Sie die Finanzierung über eine Bank im entsprechenden Ausland versuchen. Hier ist es ratsam, sofern Sie nicht selbst über fließende Sprachkenntnisse verfügen, einen Dolmetscher hinzuziehen. Darüber hinaus sollten Sie sich genau mit den Anforderungen der örtlichen Banken auseinandersetzen. Zinsbindungen, Zinshöhen und andere Parameter können von deutschen Banken abweichen und die Finanzierung verteuern.

Fazit: Für wen lohnt sich eine Ferienimmobilie?

Eine eigene Ferienimmobilie, ob zur Vermietung oder Eigennutzung, ist für viele ein Traum. Dieser ist jedoch mit hohem finanziellem und organisatorischem Aufwand verbunden und lohnt sich nur, wenn Sie sich sicher sind, beides dauerhaft leisten zu können. Ein selbstgenutztes Eigenheim abzuzahlen, sollte Vorrang vor der Finanzierung eines Ferienobjekts haben. Eine gute Einschätzung, ob das Vorhaben machbar ist oder was vielleicht dafür noch notwendig ist, erhalten Sie bei der Beratung durch einen Baufinanzierungsexperten.

Häufige Fragen

Wie viel sollte eine Ferienwohnung kosten?

Die Ferienwohnung sollte nur so viel kosten, dass die Finanzierung gut in Ihr monatliches Budget passt. Vor allem, wenn Sie schon einen anderen Kredit bedienen, sollten Sie hier genau rechnen. Im besten Fall bezahlt sich die Immobilie durch die Vermietung selbst. Der Maklerverband IVD hat berechnet, dass eine Ferienwohnung 17 Wochen im Jahr vermietet sein sollte, damit die Mieteinnahmen höher als die Kosten für den Kredit und den Unterhalt sind. Die genauen Kosten richten sich nach Höhe der Mieteinkünfte und Ausgaben.

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Ferienwohnung?

Für den Kauf einer Ferienwohnung empfiehlt es sich, mindestens die Kaufnebenkosten zuzüglich zehn Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital bezahlen zu können. Sie erhalten jedoch einen besseren Zinssatz, wenn Sie mehr Eigenkapital einbringen können.

Welche Kosten kann man bei einer Ferienwohnung absetzen?

Wenn Sie die Ferienwohnung vermieten, können Sie die Zinskosten für das aufgenommene Darlehen absetzen. Darüber hinaus können Sie auch Kosten für die Einrichtung oder Reparaturen als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben. Um solche Kosten bei der Steuer geltend zu machen, muss die Wohnung nachweislich ausschließlich vermietet sein. Sofern Sie die Ferienimmobilie selbst nutzen, müssen Sie die Werbungskosten aufteilen oder können sie eventuell gar nicht absetzen. Am besten lassen Sie sich vor dem Kauf steuerlich beraten.