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Baufinanzierung ohne Eigenkapital
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Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Das Wichtigste zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital
- Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich. Ob die Bank einem Kredit zustimmt, ist maßgeblich von der Einkommenshöhe des Kreditnehmers und der Lage sowie des Zustands der Immobilie abhängig.
- Bei einer Baufinanzierung ohne finanzielle Sicherheiten wird unterschieden, ob nur der Kaufpreis oder zusätzlich die Nebenkosten für den Immobilienerwerb durch den Kredit abgedeckt werden sollen.
- Verfügt ein Kreditnehmer über kein oder sehr wenig Eigenkapital, gleicht die Bank das Kreditausfallrisiko mit einem hohen Zinssatz aus. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso bessere Konditionen kann die Bank anbieten.
Ist der Traum vom Eigenheim auch ohne Eigenkapital möglich?
Der Traum von den eigenen vier Wänden ist auch ohne Eigenkapital umsetzbar. Es gibt Banken, die Sie bei diesem Vorhaben unterstützen. Dabei wird zwischen zwei Finanzierungsoptionen unterschieden:
- Kaufpreisfinanzierung (100-Prozent-Finanzierung)
- Vollfinanzierung (110-Prozent-Finanzierung)
100 %-Finanzierung vs. 110 %-Finanzierung im Vergleich
Beide Finanzierungsvarianten werden ungern von Banken vergeben, weil für diese damit ein hohes Risiko verbunden ist. Bonität und Einkommen müssen für eine Bewilligung sehr gut sein. Das Finanzierungs-Risiko ist für das Kreditinstitut bei einer 110-Prozent-Finanzierung, bei der gar kein Eigenkapital eingesetzt wird, noch höher als bei einer 100-Prozent-Finanzierung, bei der der Darlehensnehmer zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen kann. Deshalb fallen die Zinssätze höher aus. Der Darlehensbetrag schließt die Nebenkosten mit ein und liegt entsprechend ebenfalls über dem einer 100-Prozent-Finanzierung.
| 100 %-Finanzierung | 110 %-Finanzierung | |
|---|---|---|
| Wie viel wird finanziert? | die Höhe des Kaufpreises | der Kaufpreis zuzüglich aller Nebenkosten |
| Wie hoch ist die Monatsrate? | etwas geringer | höher bei gleicher Tilgung |
| Wird Eigenkapital benötigt? | ja, für die Nebenkosten | nein |
| Wie hoch fällt der Zinssatz aus? | etwas geringer | maximal hoch, weil das Risiko für die Bank am höchsten ist |
CHECK24 Tipp
Berücksichtigen Sie Fördermöglichkeiten
Viele Bau- oder Kaufvorhaben werden von der KfW mit besonders günstigen Förderkrediten bezuschusst. Vor allem bei Baufinanzierungen ohne Eigenkapital können passende Förderungen die Darlehensbewilligung erleichtern.
Förderungen im ÜberblickAlles Wichtige zum Eigenkapital – vom Experten erklärt
Warum ist Eigenkapital so ein wichtiges Thema bei der Baufinanzierung? Was zählt dazu? Wie viel sollten Sie mitbringen und wie sollten Sie vorgehen, wenn Sie über kein Eigenkapital verfügen? CHECK24 Baufinanzierungsexperte Vladislav Rjagusov beantwortet im Video die wichtigsten Fragen zum Thema.
Mit Klick auf das Video erklären Sie sich einverstanden, dass Ihnen Inhalte von YouTube angezeigt werden. Damit können personenbezogene Daten an Drittplattformen weitergegeben werden.
Berechnen Sie, wie viel Eigenkapital Sie für die Nebenkosten benötigen:
zum NotarkostenrechnerWann bekomme ich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Wenn Sie Ihr Eigenheim ohne finanzielle Rücklagen finanzieren möchten, kommt das für Banken nur unter bestimmten Voraussetzungen in Frage. Ausschlaggebend für die Finanzierungsbewilligung ist eine sehr hohe Kreditwürdigkeit. Die Banken legen hierfür Wert auf einen einwandfreien Schufa-Score, eine Baufinanzierung trotz Schufa ohne Eigenkapital wird ungern bewilligt. Außerdem sollten Sie über ein hohes und regelmäßiges Einkommen verfügen. Die monatlichen Einnahmen sollten die Ausgaben deutlich übersteigen. Zusätzlich benötigen Sie für die Finanzierung ohne Eigenkapital einen ausreichenden finanziellen Überschuss, der Lebenshaltungskosten und Budget für unvorhersehbare Ausgabe abdeckt.
Neben der Einkommenssituation betrachtet die Bank auch die Immobilie selbst: Eine gute Lage sowie ein tadelloser Zustand des Kaufobjekts erhöhen die Chancen auf eine Finanzierungszusage.
Karim Isberner„Bei Verkäufen innerhalb der Familie lässt sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital oft gut bewerkstelligen. Denn wird die Immobilie günstiger verkauft als zum derzeit gültigen Martkwert, lässt sich die Differenz zwischen Kaufpreis und Objektwert als Eigenkapital berücksichtigen. Bei Kunden ohne Eigenkapital ist die Suche nach dem geeigneten Objekt sowieso besonders wichtig. Manchmal empfehle ich, lieber noch zu warten, bis das Richtige gefunden ist. Bis dahin kann der Kunde vielleicht sogar etwas Kapital ansparen.“
Experte für Baufinanzierungen bei CHECK24
Für wen sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital lohnt
Für Anleger
Für Käufer, die eine Immobilie nicht selbst beziehen wollen, kann dies eine lohnende Mietrendite in Aussicht stellen. Dafür sollten die Mieteinnahmen die Raten für die Immobilienfinanzierung auch auf lange Sicht decken. Vermieter können zudem die Zinsaufwendungen steuerlich geltend machen.
Für Selbstnutzer
Käufer, die eine Immobilie selbst beziehen möchten, zahlen folglich monatlich ihren Kredit ab, anstatt Miete zu zahlen. Die Zinsbelastung sollte unter der vorherigen Kaltmiete liegen. Bewirtschaftungkosten fallen auch für Eigennutzer an.
Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für junge Familien möglich?
Eine solche Finanzierung ist möglich. Junge Familien haben viele Jahre Zeit, um das Geld zurückzuzahlen, was Banken berücksichtigen. Trotzdem fällt die Bonitätsprüfung bei fehlendem Eigenkapital strenger aus und ein hohes und sicheres Einkommen wird vorausgesetzt. Alternativ sollten junge Familien das KfW-Programm „Wohneigentum für Familien“ einbeziehen. Förderungen werden von Banken oft als Eigenkapital angesehen.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital vs. mit Eigenkapital
Eine Baufinanzierung mit Eigenkapital ist immer die bessere Lösung, da sie günstigere Konditionen mit sich bringt, den benötigten Darlehensbetrag reduziert und schneller abbezahlt werden kann.
| Ohne Eigenkapital | Mit Eigenkapital | |
|---|---|---|
| Voraussetzungen | sehr gute Bonität und hohes Einkommen | gute Bonität und regelmäßiges Einkommen |
| Zinssatz | Zinsaufschlag zur Risikominderung der Bank | günstiger Zinssatz |
| Darlehensbetrag | voller Kaufpreis | anteiliger Kaufpreis |
| Dauer | länger durch höheren Darlehensbetrag | kürzer bei gleichem Tilgungssatz |
| monatliche Belastung | höher wegen höherem Zinssatz | bei gleicher Tilgung geringer |
| Gesamtkosten | höher durch höheren Zinssatz und längerer Laufzeit | niedriger durch geringeren Betrag und niedrigeren Zinssatz |
Was sind Vorteile und Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Auf den ersten Blick erscheint eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nachteilig, sie bietet aber auch Vorteile für Darlehensnehmer.
Vorteile
- kann ohne Ansparungsphase abgeschlossen werden
- vorhandenes Eigenkapital kann anderweitig eingesetzt oder gewinnbringend angelegt werden
- bei Vermietung: bei ausreichend hohen Mieteinnahmen und niedrigen Zinsen kann sich die Immobilie selbst finanzieren
Nachteile
- höhere Zinskosten
- 100-Prozent-Finanzierung erhöht die Finanzierungsdauer
- Restschuld, die nach der Sollzinsbindung erneut finanziert werden muss, fällt höher aus
CHECK24 Tipp
In jedem Fall beraten lassen
Eine Baufinanzierung ist per se ein komplexes Unterfangen – kommt der Faktor „ohne Eigenkapital“ ins Spiel, ist es für Kaufinteressenten oft noch schwerer, für die eigenen Vorstellung und Voraussetzungen den passenden Finanzierungspartner zu finden. Die CHECK24 Baufinanzierungsberater stehen Ihnen kompetent und kostenlos zur Seite und betreuen Sie individuell – sowohl vor als auch nach dem Abschluss Ihrer optimalen Baufinanzierung.
Die CHECK24 Baufinanzierungsberater in Ihrer Nähe
baufi@check24.de
Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
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Hauskredit ohne Eigenkapital richtig kalkulieren
Wer seine Wunschimmobilie bereits gefunden hat und sich mit der anstehenden Finanzierung des Objekts beschäftigt, sollte zunächst gründlich kalkulieren, welche Kosten insgesamt anfallen.
Kosten für den Hauskauf
- Immobilienpreis
- Erwerbsnebenkosten
Kosten für einen Hausbau
- Hausbaukosten
- Grundstückskosten
- Erwerbsnebenkosten
- Baunebenkosten
Ein separater Faktor bei der Gesamtkalkulation sind die Finanzierungkosten, die durch die Kreditaufnahme entstehen. Bei diesen ist der Sollzins entscheidend. Bei Kreditabschluss wird vertraglich vereinbart, wie hoch und bis wann dieser festgelegt ist. Sind Sie nach Ablauf der Sollzinsbindung noch nicht schuldenfrei, müssen Sie sich um eine Anschlussfinanzierung bemühen. Der neue Zins richtet sich dann nach der aktuellen Marktlage.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Unser kostenloser Budgetrechner hilft Ihnen, diese Frage zu beantworten. Dabei werden automatisch die entstehenden Nebenkosten und ein finanzieller Sicherheitspuffer für den Finanzierungszeitraum miteinkalkuliert.
Welche Rolle spielen Nebenkosten bei Finanzierungen ohne Eigenkapital?
Wenn Sie eine Immobilie finanzieren wollen, spielen die Nebenkosten eine nicht zu unterschätzende Rolle – sowohl für Ihre eigene Kalkulation als auch für die Finanzierungsbewilligung seitens der Bank. Diese Kosten fallen zusätzlich zum Immobilienpreis an und belaufen sich auf zwischen 8,5 und 11,5 Prozent des Kaufpreises. Müssen Sie eine Maklerprovision zahlen, werden etwa 3,5 Prozent des Kaufpreises fällig.
Zudem fällt die Grunderwerbssteuer an. Diese unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland und macht zwischen 3,5 und 6,5 Prozent aus. Ein weiterer Kostenfaktor sind die Notar- und Grundbuchkosten, welche sich nach dem tatsächlichen Aufwand richten – hier lässt sich mit etwa 1,5 Prozent kalkulieren.
Beispielrechnung: Umfang der Nebenkosten
| Immobilienpreis | 500.000 € | |
|---|---|---|
| Maklerprovision | 3,5 % | ≙ 17.500 € |
| Grunderwerbssteuer | 3,5 - 6,5 % | ≙ 17.500 - 32.000 € |
| Notar- und Grundbuchkosten | 1,5 % | ≙ 7.500 € |
| Gesamt | 8,5 - 11,5 % | ≙ 42.000 - 57.500 € |
CHECK24 Tipp
Für Banken ist mit der zusätzlichen Finanzierung der Nebenkosten (110-Prozent-Finanzierung) ein erhebliches Risiko verbunden, da den Kosten anders als bei der reinen Kaufpreisfinanzierung kein Gegenwert gegenübersteht. Viele Banken setzen voraus, dass der Kunde die finanziellen Mittel für die Nebenkosten selbst aufbringen kann.
Diese Risiken sollten Sie kennen
Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, ohne finanzielle Rücklagen zu haben, ist das nicht nur für die kreditgebende Bank mit einem Risiko verbunden, sondern auch für Sie selbst.
Risiko Zinssatz
Das Risiko, das die Bank bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital als Sicherheit eingeht, lässt sie sich durch einen meist sehr hohen Zinssatz bezahlen. Dies bedeutet für Kreditnehmer ohne Rücklagen eine kostspielige monatliche Belastung. Dadurch verteuert sich die gesamte Finanzierung. Umso länger die Laufzeit, desto höher werden im Umkehrschluss die Finanzierungskosten.
Risiko Anschlussfinanzierung
Nach Ablauf der Zinsbindung sind Sie meist noch nicht schuldenfrei und müssen eine Anschlussfinanzierung aufnehmen. Der neue Zins kann höher sein als der bei Kreditabschluss. In diesem Fall kann sich die monatliche Rate ändern und Sie müssten Ihr Leben auf einen neuen Finanzierungsplan ausrichten. Mit einer Umschuldung haben Sie die Möglichkeit, den Tilgungssatz herunterzusetzen. In diesem Fall kann die monatliche Rate gleich bleiben, aber es dauert länger, bis Sie schuldenfrei sind.
Risiko Zwangsversteigerung
Für den Fall, dass Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten und Ihre Raten nicht mehr zahlen können, besteht die Gefahr, dass die Bank den Darlehensvertrag kündigt. Dies kann die Zwangsversteigerung der Immobilie zur Folge haben. Für den Fall, dass der Erlös aus der Zwangsversteigerung unter der Restschuld liegt, wird die Bank den Differenzbetrag von Ihnen einfordern.
Expertentipps für die Finanzierung ohne Eigenkapital
Um einen ersten Überblick zu erhalten, wie es um Ihre finanzielle Situation steht, sollten Sie sich in einem der ersten Schritte mit Ihren Einnahmen,
Ausgaben und dem Budget, das am Monatsende übrigbleibt, auseinandersetzen.
Nutzen Sie hierfür unseren kostenlosen
Haushaltsrechner.
Dieser zeigt Ihnen, welches Budget Ihnen für eine Finanzierung zur Verfügung steht.
CHECK24 Hinweis
Wie Immobilienpreise und Eigenkapital zusammenhängen
Die Immobilienpreise in Deutschlands großen Städten und in beliebten Wohnregionen haben sich in den letzten zehn bis 15 Jahren mehr als verdoppelt. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass gleichermaßen mehr Eigenkapital nötig ist, um die Nebenkosten des Immobilienerwerbs tragen zu können. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die Gehälter nicht im gleichen Maße gestiegen sind, ist es besonders für Personen, die zum ersten Mal eine Immobilie erwerben möchten, schwierig, Eigenkapital aufzubauen.
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
Fazit zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich – einige Banken bieten dies in seltenen Fällen zu einem sehr hohen Zinssatz an. Darlehensnehmer müssen dafür eine überdurchschnittlich gute Bonität nachweisen. Ob es ratsam ist, eine solch gewichtige finanzielle Verpflichtung einzugehen, ist individuell zu entscheiden. Experten empfehlen bei einer Baufinanzierung die Nebenkosten selbst tragen zu können. Starten Sie mit einem Eigenkapital von etwa 20 Prozent des Kaufpreises in die Finanzierungsanfrage, reduzieren sich die Zinsen sowie die Laufzeit selbst. Ihr persönlicher CHECK24 Berater geht mit Ihnen alle für Sie geeigneten Optionen durch – bis Sie die Baufinanzierung unterzeichnen können, die zu Ihrem Leben und Geldbeutel passt.