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Mit einer Grundschuld wird der kreditgebenden Bank bei einem Immobilienkredit das Recht eingeräumt, das Objekt im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers zu veräußern. Somit dient die Grundschuld der Bank als Sicherheit. Bei Aufnahme einer Baufinanzierung ist der Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch verpflichtend. Den Eintrag veranlasst ein Notar.
Sowohl Grundschuld als auch Hypothek sind sogenannte Grundpfandrechte, die der Absicherung des Darlehens dienen. Die Hypothek ist an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Die Höhe sinkt mit jeder Rückzahlung der Raten und erlischt automatisch, wenn das Darlehen vollständig getilgt ist.
Die Grundschuld ist nicht an einen bestimmten Immobilienkredit gekoppelt. Sie bleibt in der Höhe konstant und kann bei Bedarf für eine weitere Finanzierung bis zur ursprünglichen Höhe verwendet werden. Dies spart Aufwand und Kosten. Die Grundschuld hat die Hypothek zur Absicherung eines Darlehens weitgehend abgelöst.
Zur Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch ist zwingend ein Notar nötig. Der Verkäufer stellt eine Vollmacht darüber aus, dass der Käufer das Objekt belasten darf. Die Bank übermittelt dem Käufer ein Grundschuldbestellungsformular, das dieser an den Notar weiterleitet.
Der Notar beurkundet Kaufvertrag und Grundschuldbestellung und übergibt letztere und die Vollmacht ans Grundbuchamt. Die Bank erhält vom Notar die Grundschuldbestellungsurkunde und den Grundbuchauszug. Bis die Grundschuld eingetragen ist und das Darlehen ausgezahlt werden kann, dauert es meist bis zu sechs Wochen.
Sobald Sie das Darlehen vollständig getilgt haben, können Sie die Grundschuld löschen lassen. Sie erhalten von der kreditgebenden Bank automatisch eine Löschungsbewilligung. Auch für die Löschung der Grundschuld benötigen Sie einen Notar. Alternativ lassen Sie die Grundschuld bestehen, die dann auf Sie selbst übergeht. So können Sie mit dem vorhandenen Grundbucheintrag jederzeit ein erneutes Darlehen beziehungsweise eine Baufinanzierung aufnehmen.
Da Sie die Grundschuld nur über einen Notar löschen lassen können, entstehen auch dafür Kosten. Diese liegen aber weit unter denen für den Eintrag. Sie müssen hier mit etwa 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuldhöhe rechnen.
Den Notar und den Grundbucheintrag müssen Sie in die Nebenkosten eines besicherten Immobilienkredits mit einberechnen. Beides zusammen macht etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises aus. Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 400.000 Euro sind das 6.000 Euro.
Bei der Unterscheidung zwischen Fremdgrundschuld und Eigentümergrundschuld ist der Grundschuldgläubiger das wichtigste Merkmal.
Eine Eigentümergrundschuld entsteht automatisch, wenn das Darlehen vollständig abbezahlt ist: Die Grundschuld geht dann von der Bank auf den Eigentümer über. Alternativ kann der Besitzer einer Immobilie eine Eigentümergrundschuld ins Grundbuch eintragen lassen.
Die so bestellte Eigentümergrundschuld sichert dem Eigentümer die erste Rangstelle im Grundbuch. Für eine Darlehensaufnahme kann er diese und den entsprechenden Rang an die Bank abtreten. Dies verschafft der Bank einen Vorteil gegenüber anderen Gläubigern, denn im Falle einer Zwangsversteigerung werden diese in der Reihenfolge der eingetragenen Rangstellen bedient. Die Sicherheit für die Bank auf erster Rangstelle ist damit besonders hoch. Die Kosten der Abtretung sind geringer als bei Eintragung der Grundschuld.
Neben Fremd- und Eigentümergrundschuld lässt sich eine Grundschuld auch in Buch- und Briefgrundschuld unterscheiden. Der wesentliche Unterschied ist die Handhabung der Abtretung an einen anderen Gläubiger.
Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich zum Eintrag ins Grundbuch ein Brief ausgestellt. Der Grundschuldbrief kann zur Abtretung an einen Gläubiger einfach übergeben werden. Entsprechend fallen Kosten weg, die bei einer Grundbuchänderung entstehen, die Bestellung ist jedoch teurer als die einer Buchgrundschuld. Zudem kann jeder, der den Brief besitzt, Forderungen als Gläubiger geltend machen – auch im Falle eines Diebstahls. Verliert der Eigentümer den Grundschuldbrief, muss dieser für ungültig erklärt werden, was mit Kosten und einem hohen zeitlichen Aufwand verbunden ist.
Bei einer Buchgrundschuld wird der Vermerk „ohne Brief“ hinterlegt. Soll die Grundschuld auf einen anderen Gläubiger übertragen werden, muss dies immer im Grundbuch geändert werden.
Der Vorteil der Buchgrundschuld ist, dass kein Verlust des Dokuments möglich ist und die Grundschuld nicht von unberechtigten Parteien missbraucht werden kann.
Die Buchgrundschuld ist in der Praxis bei Immobilienkrediten der Regelfall.
Die Zweckerklärung verknüpft die Grundschuld mit einem konkreten Darlehen. So kann die Bank die Grundschuld nur für dieses eine Darlehen und auch nur in Höhe der verbleibenden Restschuld geltend machen, sollten Sie in Zahlungsverzug geraten. Dies ist nötig, da die Grundschuld ansonsten keinem Darlehen zugeordnet ist.
Die Zweckerklärung ist ein Vertrag zwischen Darlehensnehmer und -geber und muss nicht notariell beglaubigt werden. Es ist aber sinnvoll, den Vertrag durch einen Notar prüfen zu lassen, denn Banken bevorzugen die sogenannte weite Zweckerklärung. Mit dieser können sie sämtliche Forderungen, auch für weitere Darlehen bei der Bank, im Falle einer Zahlungsunfähigkeit über die Grundschuld geltend machen.
Nein, ein gewöhnlicher Ratenkredit zählt zu den unbesicherten Krediten. Für ihn ist keine Grundschuld nötig. Die Bank nutzt als Sicherheit das Einkommen des Kreditnehmers oder in einigen Fällen, wie beim Autokredit, den finanzierten Wagen. Deshalb ist die Beantragung deutlich weniger aufwendig.
Grundschuldzinsen sind eine zusätzliche Absicherung für den Darlehensgeber. Die Höhe wird ebenfalls im Grundbuch vermerkt und meist sehr hoch angesetzt, da die Bank darüber eventuelle Kosten einer Versteigerung oder offene Zinsforderungen abdecken kann. Der Grundschuldzins wird nur fällig, wenn Sie Ihr Darlehen nicht mehr bedienen können und zum Beispiel eine Zwangsversteigerung nötig wird.
Wenn Sie selbst in der Immobilie wohnen, kann es vorteilhaft sein, die Grundschuld nicht löschen zu lassen. Sie können damit erneut ein Darlehen bis zur Höhe der Grundschuld absichern und sparen sich die Kosten für den Eintrag. Zum Vergleich: Bei Kauf und Bestellung der Grundschuld müssen Sie bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro mit Kosten in Höhe von über 4.500 Euro rechnen. Möchten Sie die Grundschuld zugunsten eines Darlehens – zum Beispiel zur Modernisierung – in Höhe von 300.000 Euro abtreten, werden nur etwa 400 Euro fällig.
Wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie die Grundschuld löschen lassen. Unbelastete Objekte sind für Käufer interessanter und erzielen im Normalfall höhere Verkaufspreise. Zudem ist der Verkäufer damit auch rechtlich von weiteren Verpflichtungen entbunden.
Die Bank darf eine Immobilie pfänden und zwangsversteigern lassen, wenn der Darlehensnehmer seinen Zahlungen nicht mehr nachkommt oder nachkommen kann. Dazu muss sie dem Schuldiger im Vorfeld eine Mahnung aussprechen. Bleibt der Darlehensnehmer die Raten weiter schuldig, kann die Bank die Grundschuld laut § 1193 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Erst danach darf sie eine Zwangsversteigerung veranlassen.
Die Eintragung mehrerer Grundschulden in ein Grundbuch ist möglich. Dann sichert eine Immobilie mehrere Darlehen ab. Bei den eingetragenen Grundschulden ist die Reihenfolge wichtig: Der Gläubiger, der an erster Stelle steht, erhält im Falle der Zwangsversteigerung zuerst sein Geld. Erst danach werden nachrangige Gläubiger bedient. Der Rang des Grundschuldeintrags hat auch Einfluss auf die Zinsen, die Banken für Baufinanzierungen vergeben. Ist eine Grundschuld an erster Rangstelle möglich, erhöht das die Sicherheit für die Bank und sie kann bessere Zinssätze anbieten.
Die Grundschuld ist ein wichtiger Bestandteil eines Immobilienkredits und dient der Bank zur Absicherung des Darlehens. Die Grundschuld wird immer über einen Notar im Grundbuch eingetragen. Es kann sinnvoll sein, sie nach Tilgung des Darlehens nicht löschen zu lassen, falls weitere Darlehen mit hohen Summen – zum Beispiel für eine Modernisierung – anstehen.
Bei einem normalen Verbraucherkredit ist sie nicht nötig, weshalb dieser für Beträge unter 100.000 Euro oft die unkompliziertere Wahl ist.
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