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Ein Immobilienkredit für ein Haus oder eine Wohnung beläuft sich in der Regel über hohe Summen. Die Rückzahlung kann mehrere Jahrzehnte dauern. Kreditnehmer können das Darlehen entweder über mehrere aufeinanderfolgende Finanzierungen zurückzahlen oder in Form eines sogenannten Volltilgerdarlehens innerhalb einer Sollzinsbindungsperiode. Welche Vor- und Nachteile damit einhergehen, haben wir für Sie zusammengefasst.
Bei den meisten Ratenkrediten kann man theoretisch von einem einem Volltilgerdarlehen sprechen, da eine Zinssatz und Monatsrate bis zur endgültigen Abbezahlung für gewöhnlich unverändert bleiben. Ausnahmen können sich zum Beispiel bei einer Ballonfinanzierung ergeben, wenn die hohe Schlussrate durch einen erneuten Kredit finanziert werden muss.
Der Begriff wird allerdings überwiegend für besicherte Immobilienkredite verwendet, da es hier für gewöhnlich um deutlich höhere Beträge geht als bei Krediten und eine Anschlussfinanzierung zum Regelfall gehört.
Ein Volltilgerdarlehen ist eine Variante des Annuitätendarlehens: Sie zahlen monatlich gleichbleibende Raten, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil bestehen, der Sollzins wird aber so lange gebunden, bis der Immobilienkredit vollständig abbezahlt ist. Eine Anschlussfinanzierung ist nicht nötig.
Die anfängliche Tilgung, die Sie normalerweise selbst wählen und die die Höhe der Monatsrate bestimmt, errechnet sich beim Volltilgerdarlehen anhand der gewünschten Laufzeit der Finanzierung: Je schneller Sie schuldenfrei werden möchten, desto höher wird der Tilgungssatz und damit auch die Monatsrate.
Theoretisch könnten Sie Ihren Zinssatz auch für 40 Jahre festlegen und das Darlehen in dieser Zeit vollständig zurückzahlen. Auch dann wäre es ein Volltilgerdarlehen. Banken lehnen dieses Vorgehen aber in der Regel ab. Ein Volltilgerdarlehen hat eine planbare, aber auch schnellere Rückzahlung als Ziel.
Das Volltilgerdarlehen ist eine Form des Annuitätendarlehens, aber es gibt weitere Darlehensarten, die sich deutlich unterscheiden. Im Video erklären wir Ihnen die Unterschiede, die Vor- und Nachteile und zu welchem Zweck welche Art geeignet ist.
Bei der Rechnung gehen wir von einer Darlehenssumme in Höhe von 350.000 Euro und einem Sollzinssatz von 3,60 Prozent aus. Das Volltilgerdarlehen soll nach 16 Jahren abbezahlt sein, während für das klassische Annuitätendarlehen eine Sollzinsbindung von zehn Jahren vereinbart wird.
Wie Sie sehen, ergibt sich daraus ein großer Unterschied, was die Gesamtkosten angeht: Während beim Volltilgerdarlehen die Zinskosten final bei 111.353 Euro liegen, wird diese Summe bei der klassischen Baufinanzierung bereits nach zehn Jahren überschritten. Mit der Anschlussfinanzierung für die verbleibenden 266.725 Euro kommen weitere Kosten hinzu. Allerdings ist die Monatsrate deutlich niedriger und damit das Risiko, in eine finanzielle Schieflage zu geraten.
| Uberschrift | Volltilgerdarlehen | klassische Baufinanzierung |
| Zeit bis Volltilgung bzw. Zinsbindungsende | 16 Jahre | 10 Jahre |
| anfänglicher Tilgungssatz | 4,64 % | 2,00 % |
| Monatsrate | 2.403 € | 1.633 € |
| Restschuld | 0 € | 266.725 € |
| Zinskosten nach Volltilgung/Zinsbindungsende | 111.353 € | 111.687 € |
Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihr Annuitätendarlehen in Form eines Volltilgerdarlehens abzuschließen, profitieren Sie von einigen Vorteilen, müssen aber auch Nachteile in Kauf nehmen.
✅ Gute Planbarkeit und hohe Sicherheit, weil der Zinssatz bis zum Ende feststeht.
✅ Keine Anschlussfinanzierung nötig, weil Schuldenfreiheit am Ende der Sollzinsbindung.
✅ Geringere Zinskosten bei schnellerer Tilgung.
❌ Meist hohe Monatsrate, die vorher gut durchdacht werden sollte.
❌ Für eine längere Sollzinsbindung verlangen Banken einen Zinsaufschlag.
Während ein Verbraucherkredit jederzeit abgelöst und umgeschuldet werden kann, kann ein besicherter Immobilienkredit nur nach Ablauf der Sollzinsbindung umgeschuldet werden. Diese Option fällt bei einem Volltilgerdarlehen weg, da Sie zum Ende der Zinsbindung bereits schuldenfrei sind. Wie bei jedem Hauskredit haben Sie aber laut § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nach zehn Jahren Laufzeit ein Sonderkündigungsrecht. Sollten die Zinssätze am Markt in der Zeit deutlich gesunken sein oder Sie möchten aus einem anderen Grund die Bank wechseln beziehungsweise verfügen über Kapital in Höhe der Restschuld, können Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen und das Darlehen bei der alten Bank vollständig tilgen.
Sondertilgungen leisten Sie zusätzlich zu den Monatsraten und können damit Ihre Restschuld senken. Ob diese bei Ihrem Volltilgerdarlehen möglich sind, hängt vom Angebot der Bank ab und muss vertraglich geregelt sein. Wenn Ihnen diese Option bei Ihrer Immobilienfinanzierung wichtig ist, sollten Sie dies vor Abschluss der Baufinanzierung ansprechen.
Ein Volltilgerdarlehen kann sich in einer Niedrigzinsphase lohnen. So sichern Sie sich den guten Zinssatz bis zum Ende Ihrer Finanzierung. Darüber hinaus sollten Sie über ein gutes und sicheres Einkommen verfügen, denn die Monatsrate ist meist hoch. Dabei sollte die Rate nicht mehr als 35 Prozent Ihres monatlichen Nettoeinkommens ausmachen.
Ob eine Bank ein Volltilgerdarlehen zulässt, kann sie selbst entscheiden. Bei einem unbesicherten Kredit ist es die Regel, bei besicherten Darlehen kann die Bank den Wunsch ablehnen, wenn sie den Eindruck hat, dass die hohen Raten nicht bedient werden können.
Ein Volltilgerdarlehen kann eine attraktive Variante des Annuitätendarlehens darstellen, da Sie genau wissen, wann Sie schuldenfrei sein werden und welche Kosten in der Zeit bis dahin auf Sie zukommen. Um eine Anschlussfinanzierung müssen Sie sich keine Gedanken machen. In Zeiten höherer Zinssätze oder bei einem nicht gesicherten Einkommen kann allerdings die Flexibilität einer kürzeren Sollzinsbindung von Vorteil sein. Sie sollten vor der Entscheidung für oder gegen ein Darlehen mit Volltilgung alle Optionen durchrechnen.
Hinweis: Trotz gewissenhafter Recherche kann die Richtigkeit und Aktualität der Angaben nicht garantiert werden.
