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Forward-Darlehen – Die aktuellen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern
Da es sich bei einer Baufinanzierung um hohe Beträge handelt, wird selten der gesamte Kredit innerhalb einer Sollzinsbindungsphase zurückgezahlt.
Bei der Frage nach der passenden Anschlussfinanzierung kann auch ein Forward-Darlehen in Betracht gezogen werden.
Um sich hier sämtliche Chancen zu eröffnen, sollten Sie bereits
frühzeitig mit einem Angebotsvergleich beginnen.
Wir erklären Ihnen, wie das Darlehen funktioniert, was Sie beachten sollten und welche Vor- und Nachteile damit verbunden sind.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Beim Forward-Darlehen handelt es sich um eine Form der Anschlussfinanzierung bei einer Baufinanzierung. Sie können sich damit bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus vor Ablauf Ihrer Zinsbindungsfrist aktuelle Zinsen sichern und gewinnen somit Planungssicherheit für die darauffolgende Zinsbindungsphase. Bei dieser Art Darlehen gehen Kreditnehmer davon aus, dass die Zinsen in Zukunft steigen werden und sie sich durch die Sicherung des heutigen Zinssatzes Kosten sparen.
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Für ein Forward-Darlehen schließen Sie vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung
einen Darlehensvertrag mit entsprechenden Zinsen
für eine zukünftige Anschlussfinanzierung ab.
Dies ist bei Ihrer alten Bank oder im Zuge einer Umschuldung bei einer neuen Bank möglich.
Dafür zahlen Sie meist einen sogenannten Forward-Aufschlag.
- Sie prüfen bereits 60 Monate vor Ende der Zinsbindung die aktuellen Bauzinsen.
- Haben Sie das Gefühl, dass die aktuellen Zinssätze niedriger sind, als sie zum Ablauf Ihrer Zinsbindung sein werden, können Sie sich die jetzigen sichern.
- Sie schließen mit der Bank für ein künftiges Darlehen zu aktuellen Zins-Konditionen einen verbindlichen Vertrag ab. Damit beginnt die Vorlaufzeit.
- Nach Ablauf der Zinsbindungsphase wird das neue Darlehen ausgezahlt und löst Ihre aktuelle Finanzierung ab oder – wenn es sich nicht um eine Umschuldung handelt – ersetzt der neue Vertrag den bisherigen. Sie zahlen die Finanzierung Ihrer Immobilie zum bereits im Vorfeld vereinbarten Zinssatz zurück.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Um herauszufinden, ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, bedarf es zum einen einer guten Berechnung und zum anderen eines Gespürs für die Zinsentwicklung. Es lohnt sich, wenn ...
- den aktuellen Zinssätzen vermutlich steigende Zinsen am Markt folgen,
- Ihnen Planungssicherheit für die Folgejahre besonders wichtig ist und
- sich Ihre Lebensumstände hinsichtlich Arbeit und Umfeld voraussichtlich nicht erheblich ändern.
Was kostet ein Forward-Darlehen?
Dafür, dass die Bank Ihnen den heutigen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung bereits jetzt zusagt, verlangt sie häufig einen Zins-Aufschlag. Dieser ist nicht gesetzlich geregelt und richtet sich nach der Anzahl der Monate ab Abschluss des Forward-Darlehens bis zum Inkrafttreten der vereinbarten Konditionen. Der Aufschlag liegt meist zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten und wird monatlich zum aktuellen Zinssatz addiert. Daraus ergibt sich dann der Zins für den Forward-Kredit ab Auszahlung. Die meisten Banken verzichten auf den Aufschlag bei Abschluss bis zu 12 Monate bis Zinsbindungsende.
Rechenbeispiel eines Forward-Darlehens
Angenommen, Sie möchten sich jetzt ein Forward-Darlehen für eine voraussichtliche Restschuld von 200.000 Euro sichern und erhalten dafür einen Sollzinssatz von 3,8 Prozent. Die Bank verlangt für die ersten 12 Monate keinen Aufschlag, für jeden weiteren jedoch 0,02 Prozentpunkte. Sie legen einen anfänglichen Tilgungssatz von 2,00 Prozent fest.
| noch 12 Monate Zinsbindung | noch 24 Monate Zinsbindung | noch 36 Monate Zinsbindung | |
|---|---|---|---|
| Zinssatz | 3,8 % | 3,8 % | 3,8 % |
| Zinsaufschlag | keiner | 0,02 Prozentpunkte/Monat ⇒ (24 − 12) × 0,02 + 3,8 = Zins: 4,04 % | 0,02 Prozentpunkte/Monat ⇒ (36 − 12) × 0,02 + 3,8 = Zins: 4,28 % |
| Restschuld nach 10 Jahren ab Auszahlung | 151.917 € | 151.311 € | 150.695 € |
| Zinskosten nach 10 Jahren ab Auszahlung | 67.288 € | 71.463 € | 75.628 € |
Wie Sie sehen, macht eine längere Zinssicherung mehrere Tausend Euro aus. Wäre der Zins in 36 Monaten jedoch bei 4,4 Prozent, lägen die Zinszahlungen bei 77.707 Euro und Sie hätten immer noch ca. 2.000 Euro mithilfe des Forward-Darlehens gespart. Diese Berechnung ist rein hypothetisch, da eine Vorhersage der Zinsentwicklung nicht möglich ist.
Wie sind die aktuellen Forward-Zinsen?
Die Forward-Zinsen sind der feste Zinssatz, den Sie sich bereits jetzt für das Forward-Darlehen sichern. Einen ersten Überblick über die aktuelle Zinslage erhalten Sie mit unserem Zinschart. So können Sie einordnen, wie sich die Marktzinsen bisher entwickelt haben.
Forward-Darlehen vergleichen
Prüfen Sie jetzt, welchen Zinssatz Sie für die Anschlussfinanzierung erhalten würden. Um herauszufinden, wie ein erster Zinssatz für Sie aussehen könnte, nutzen Sie unseren Zinsrechner für Ihre Anschlussfinanzierung. Mit einem Vergleich können Sie sich schon jetzt die besten Konditionen und Zinsen für einen späteren Zeitpunkt sichern.
Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens
Ein Forward-Darlehen bietet Ihnen sowohl finanzielle als auch emotionale Sicherheit, da Sie alle möglichen Kosten bereits im Vorfeld kennen. Gleichzeitig kann Ihnen die frühzeitige Bindung Nachteile bringen. Sie profitieren zum Beispiel nicht von einem günstigeren Zinssatz, sollten die Marktzinsen fallen.
Vorteile
- Planungssicherheit: Sie kennen bereits heute die künftigen Konditionen Ihrer Anschlussfinanzierung.
- Zinssicherheit: Steigen die Zinsen in der Zwischenzeit, bleiben Sie von dem höheren Zinssatz unbehelligt.
Nachteile
- Unflexibel: Sie können nicht auf niedrige Zinsen reagieren, sondern sind an den fixierten Zinssatz gebunden.
- Zusatzkosten: Für die Sicherung der Konditionen können Kosten anfallen.
- Spekulativ: Die Zins-Wette kann Ihnen Geld einsparen, den Immobilienkredit aber auch verteuern.
Voraussetzungen für den Abschluss eines Forward-Darlehens
Welche Voraussetzungen Sie genau erfüllen müssen, hängt davon ab, ob Sie das Forward-Darlehen als Verlängerung des bestehenden Kredits bei der bisherigen Bank abschließen oder zu einer neuen Bank umschulden. Dann wird Ihnen die Restschuld als Forward-Darlehen ausgezahlt und löst den Kredit bei der alten Bank ab. In diesem Fall ist der Prozess aufwendiger. Sie müssen ...
- Daten zum Objekt einreichen.
- Ihre Bonität nachweisen.
- Notar- und Grundbuchkosten für die Abtretung der Grundschuld einplanen.
- sich neu legitimieren.
Der Aufwand einer Umschuldung kann sich lohnen, wenn Ihnen die neue Bank bessere Zinsen bietet. Zur Beurteilung hilft ein Vergleich mehrerer Angebote mit dem Ihres bisherigen Kreditinstituts.
Echtes und unechtes Forward-Darlehen
Es sind zwei Arten der Umsetzung bei einem Forward-Darlehen möglich. Deshalb unterscheidet man zwischen einem echten und einem unechten:
Echtes Forward-Darlehen
Beim echten Forward-Darlehen beginnt die neue Zinsbindung erst ab Ablauf der bisherigen Zinsbindung. Sie legen also schon jetzt die Details, wie den Zinssatz, für die Anschlussfinanzierung fest, die dann greifen.
Sinnvoll, wenn Sie im Laufe der Zeit mit steigenden Zinsen rechnen und den Forward-Zinssatz möglichst lange sichern wollen.
Unechtes Forward-Darlehen
Beim unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung sofort. Sie zahlen noch den alten Zins, aber sobald der Forward-Kredit mit neuem Zins fällig wird, hat sich die Sollzinsbindung in der Zwischenzeit um die parallel laufende Zeit verkürzt.
Sinnvoll, wenn der Forward-Zins im Angebot besonders attraktiv ist und ein gewisses Maß an Flexibilität gewünscht wird.
Welche Alternativen für die Zeit nach Ende der Zinsbindung gibt es?
Prolongation
Spätestens drei Monate vor Ablauf Ihrer Sollzinsbindung macht Ihnen Ihre Bank ein Angebot zur Verlängerung Ihrer Baufinanzierung. Sie bietet Ihnen einen neuen Sollzinssatz und eine Sollzinsbindung für die Weiterführung, die Prolongation, Ihres Kredits an. Die anderen Vertragsdetails bleiben meist bestehen.
Umschuldung
Sie können nach Ende der Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu einer neuen Bank umschulden und die Restschuld bei der bisherigen ablösen. Der Prozess ist aufwendiger als die Prolongation, kann sich aber lohnen, wenn Sie bei der neuen Bank einen besseren Zinssatz erhalten. Diese Option besteht auch zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung Ihres Kredits. Sie haben dann laut § 489 BGB ein Sonderrecht zur Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten.
Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag, der zum richtigen Zeitpunkt zuteilungsreif wird, kann eine Alternative sein und als Anschlussfinanzierung dienen. Er erfordert aber eine gute Planung bereits Jahre vorher und ist in Summe nicht immer günstiger als zum Beispiel eine Prolongation oder Umschuldung.
Häufige Fragen zum Forward-Darlehen
Fazit: Günstige Zinsen festschreiben
Ein Forward-Darlehen gibt die Möglichkeit, sich einen Zinssatz zu sichern, bevor die Zinsbindung ausgelaufen ist und wenn die Möglichkeit besteht, dass die Marktzinsen bis zum Ablauf der Zinsbindung steigen. Es fallen bei einem Forward-Darlehen, das mehr als 12 Monate vorher abgeschlossen wird, Zinsaufschläge an. Deshalb ist es wichtig, genau nachzurechnen, welche Kosten mit der frühen Zinssicherung einhergehen. Wer viel Wert auf eine langfristige Planung legt, kann diese Option für die Anschlussfinanzierung nutzen. Der Entscheidung dafür oder dagegen sollte immer ein umfangreicher Vergleich mehrerer Angebote vorausgehen. Deshalb lohnt es sich, ab fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung immer wieder zu vergleichen.