Zinsbindung läuft aus: Was tun?

Egal, ob Sie eine Zinsbindung für Ihre Immobilienfinanzierung von 10, 20, 30 Jahren oder länger gewählt haben – irgendwann nähert sich der Tag, an dem sie ausläuft. Spätestens jetzt sollten Sie sich mit einer Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. Unabhängig davon, ob die Zinsen in der Zeit gesunken oder gestiegen sind, bietet die Situation Sparpotential.

Zinsbindung endet: Das sind die Chancen

Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank

Wenn Ihre Zinsbindung ausläuft, sollten Sie möglichst viele Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung vergleichen. Die bisherige Bank wird Ihre Baufinanzierung, sofern Ihr Vertragsverhältnis störungsfrei verlief, im Normalfall zwar fortführen, setzt dafür aber einen neuen Zinssatz fest, der meistens nicht der günstigste ist. Bei einer anderen Bank können Sie sämtliche Konditionen neu verhandeln und an Ihre aktuelle Lebenssituation anpassen. Ein Vergleich für Ihre Anschlussfinanzierung lohnt sich deshalb unabhängig von der Marktsituation immer.

Neubewertung der Immobilie

Immobilien gewinnen in der Regel mit der Zeit an Wert. Vor allem in Städten entwickelt sich der Wert innerhalb der zehn oder mehr Jahre der Sollzinsbindung normalerweise deutlich nach oben – selbst, wenn die Preise gelegentlich einbrechen. Diesen Wertzuwachs der eigenen Immobilie können sich Anschlussfinanzierer zu Nutze machen. Das Zauberwort heißt Neubewertung und bedeutet, dass für die Weiterfinanzierung ein höherer Immobilienwert angenommen wird als vor zehn Jahren oder wann auch immer die Immobilienfinanzierung abgeschlossen wurde.

Rechenbeispiel Neubewertung bei Anschlussfinanzierung

Ein einfaches Rechenbeispiel veranschaulicht diesen Effekt. Annahme ist der Kauf eines Objekts im Jahr 2015 in Höhe von 350.000 Euro zu einem Sollzinssatz von 2,50 Prozent und einem Tilgungssatz von 1,50 Prozent. Die Immobilie wurde auf zehn Jahre finanziert. Nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt eine Restschuld von 290.985 Euro, die weiter finanziert werden muss.

Findet die Verlängerung ohne Neubewertung beispielsweise bei der gleichen Bank statt, liegt der zukünftige Zinssatz bei 3,39 Prozent. Bewertet die Bank bei der Anschlussfinanzierung das Objekt mit einem Wachstum des Immobilienwerts um 50 Prozent, liegt der Zinssatz bei deutlich geringeren 3,23 Prozent. Die Restschuld nach weiteren zehn Jahren sinkt mit diesem Vorgang um knapp über 5.000 Euro bei gleichbleibender Monatsrate.

Quelle: https://www.check24.de/baufinanzierung/zinsrechner/ und https://www.check24.de/baufinanzierung/tilgungsrechner/ Stand: 28. April 2025
	Ursprüngliche Baufinanzierung	Anschlussfinanzierung ohne Neubewertung	Anschlussfinanzierung mit Neubewertung
Immobilienwert	350.000 Euro	350.000 Euro	525.000 Euro
Darlehenssumme	350.000 Euro	290.985 Euro	290.985 Euro
Sollzinssatz	2,50 %	3,39 %	3,23 %
Monatsrate	1.167 Euro	1.167 Euro	1.167 Euro
Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung	290.985 Euro	242.019 Euro	236.989 Euro
Ersparnis			5.035 Euro

CHECK24 Tipp

Vor Ablauf der Zinsbindung beraten lassen

Läuft die Zinsbindung aus, sollten Sie sich bereits einige Monate im Vorfeld mit der anstehenden Anschlussfinanzierung beschäftigen und in Ruhe Angebote vergleichen. Mit einer kostenlosen Beratung über CHECK24 und dem Wechsel zu einer anderen Bank können Sie Ihre Immobilie neu bewerten lassen und vom voraussichtlich geringeren Beleihungsauslauf profitieren. Ihr Baufinanzierungsberater findet für Sie das günstigste Angebot und hilft Ihnen bei allen Schritten weiter.

Das ist Ihre Immobilie wert

Sie möchten bereits zwischendurch wissen, wie viel Ihr Objekt derzeit etwa wert ist? Mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung erhalten Sie mit nur wenigen Angaben einen Schätzwert zum aktuellen Wert Ihrer Immobilie oder anderen Objekten, die Sie interessieren.

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Beleihungsauslauf: Diesen Effekt hat die Neubewertung

Grund für den günstigeren Basiszinssatz bei der Anschlussfinanzierung mit Neubewertung ist der geringere Beleihungsauslauf. Dieser Fachbegriff beschreibt den Anteil, den die geliehene Darlehenssumme am Gesamtwert der Immobilie einnimmt. Liegt der Beleihungsauslauf beispielsweise bei 100 Prozent, spricht man von einer Vollfinanzierung. Die komplette Immobilie ist damit kreditfinanziert. Für die Bank stellt dies ein Risiko dar, das sie mit einem höheren Zinssatz absichert.

Im Fall der Anschlussfinanzierung mit Neubewertung sinkt der Beleihungsauslauf, wodurch die Bank einen günstigeren Zinssatz vergibt. Den günstigsten Basiszinssatz erhalten Immobilienfinanzierer in der Regel bei einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent. Für Verbraucher bedeutet das, dass die Wertsteigerung der eigenen Immobilie nicht exorbitant hoch sein muss, um von diesem Effekt zu profitieren.

CHECK24 Wissen

Die Bank ist nicht zur Prolongation verpflichtet

Die bisherige Bank muss Ihnen kein Angebot zur Prolongation, also zur Fortführung des Vertragsverhältnisses schicken. Wenn Sie Ihre Raten nicht pünktlich gezahlt haben oder es zu anderen Unregelmäßigkeiten während der Zinsbindung kam, kann Sie sich gegen eine Verlängerung entscheiden. Dies regelt Absatz 1, § 493 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB):

„Ist in einem Verbraucherdarlehensvertrag der Sollzinssatz gebunden und endet die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit, unterrichtet der Darlehensgeber den Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist. Erklärt sich der Darlehensgeber hierzu bereit, muss die Unterrichtung den zum Zeitpunkt der Unterrichtung vom Darlehensgeber angebotenen Sollzinssatz enthalten.“

Fazit

Läuft die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung aus, bedeutet dies kein Grund zur Panik – selbst, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen sind. Mit einer guten Beratung und dem Wechsel zu einer Bank inklusive Neubewertung der Immobilie lässt sich die Anschlussfinanzierung im Normalfall weiterhin gut stemmen und so gestalten, dass sie gut in Ihr Budget passt. Dabei bietet die Neubewertung Ihrer Immobilie eine wichtige Spar-Chance, die Sie unbedingt nutzen sollten.

Anna N. Baumgart (anb)
Online-Redakteurin Finanzen

Anna ist Journalistin für Hörfunk und seit vielen Jahren den interessantesten Inhalten und deren hörer- und leserfreundlichen Umsetzung auf der Spur. Seit 2023 schreibt sie bei CHECK24 verbrauchernah über die wichtigsten Produkte und Neuigkeiten aus der Finanzwelt.