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Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskauf?
Bei einer Hausfinanzierung geht es meist um sehr hohe Darlehensbeträge und lange Laufzeiten.
Als Sicherheit setzen Banken daher in der Regel voraus, dass Kreditnehmer über Eigenkapital verfügen.
Der Anteil des Eigenkapitals wirkt sich maßgeblich auf die Kosten einer Finanzierung aus.
Experte erklärt: Alles zum Eigenkapital bei Haus- und Wohnungskauf
Eigenkapital ist ein entscheidendes Thema bei einer Baufinanzierung. CHECK24 Baufinanzierungsexperte Vladislav Rjagusov erklärt im Video, warum es so eine große Bedeutung hat, was man darunter versteht, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist und was Sie tun können, wenn Sie kein Eigenkapital haben.
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Berechnen Sie, wie viel Eigenkapital Sie für die Nebenkosten benötigen:
zum NotarkostenrechnerEigenkapital für Immobilienkauf
Wenn Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen und nicht alles aus eigener Tasche bezahlen können, steht an erster Stelle, ein Finanzierungskonzept zu erstellen. In diesem Zusammenhang spielt das Eigenkapital eine bedeutende Rolle, wenn es um finanzielle Sicherheit und anfallende Kosten geht.
Was ist Eigenkapital?
Die Summe, die Sie bei der Finanzierung einer Immobilie aus eigenen Mitteln aufbringen, wird als Eigenkapital bezeichnet. Die Vermögenswerte, die Banken als Eigenkapital anrechnen, müssen zum benötigten Zeitpunkt zur Verfügung stehen.
Was zählt zum Eigenkapital?
Zum Ihrem Kapital gehören unter anderem Barvermögen, Geld aus Wertanlagen, ein zuteilungsreifer Bausparvertrag, ein abbezahltes Grundstück oder die Beleihung einer Lebensversicherung. Eine abbezahlte Immobilie zählt ebenfalls zum Eigenkapital.
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens für einen Hauskauf im Jahr 2025?
Mit dem Zinsanstieg der vergangenen Jahre ist auch das Finanzierungsrisiko der Banken gestiegen. In Folge spielt das Thema Eigenkapital bei der Aufnahme einer Baufinanzierung eine größere Rolle als vor dem Jahr 2022, als die Zinssätze noch deutlich niedriger waren. 100 Prozent-Finanzierungen, also die Finanzierung des gesamten Kaufpreises, sind selten geworden und die Konditionen dafür sind schlechter als für Finanzierungen mit Eigenkapital. Ein Hauskauf gänzlich ohne Eigenkapital, bei der auch die Nebenkosten durch die Bank finanziert werden, ist nur für Personen mit sehr guter Bonität und hohem Einkommen möglich.
Für einen Haus- oder Wohnungskauf im Jahr 2025 erwarten Banken mindestens 10 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten, die durch Eigenkapital abgedeckt werden können, besser noch 20 bis 30 Prozent. Steigt das Eigenkapital, erhalten Interessierte mehr Baufinanzierungs-Angebote und die Konditionen werden besser. Es lohnt sich also, einen Hauskauf langfristiger zu planen und zunächst Eigenkapital anzusparen.
CHECK24 Tipp
Fristen bei Spareinlagen
Beginnen Sie die Planung des Immobilienkaufs rechtzeitig, da Spareinlagen beispielsweise auf Festgeldkonten oftmals eine gewisse Laufzeit haben oder eine bestimmte Kündigungsfrist einberechnet werden muss.
Vorteile Hausfinanzierung mit Eigenkapital
Wenn Sie mit Eigenkapital in der Hinterhand eine Baufinanzierung planen, können Sie meist von folgenden Vorteilen profitieren:
Höhere
ZusagewahrscheinlichkeitWenn Sie bei der Kreditanfrage Eigenkapital angeben, steigen Ihre Chancen die Baufinanzierung zu guten Konditionen zu erhalten.
Günstigere
FinanzierungskostenJe mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger wird die erforderliche Kreditsumme ausfallen.
Bessere
ZinskonditionenMit mehr Eigenkapital geben Sie der Bank mehr Sicherheiten. Dadurch kann diese Ihnen einen besseren Zinssatz bieten.
Schnellere
Tilgung möglichDurch geringere Finanzierungskosten können Sie den monatlichen Tilgungsanteil erhöhen und den Kredit schneller abbezahlen.
So viel Eigenkapital sollten Sie mitbringen
Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung Ihres Eigenheims mit einbringen, desto niedriger sind in der Regel die Zinsen: Zum einen belohnen Banken einen hohen Eigenkapitalanteil mit günstigeren Zinssätzen, da sich ihr Kreditrisiko durch einen hohen Anteil an eigenen Mitteln des Darlehensnehmers verringert, zum anderen sinkt damit der Betrag, den Sie sich von der Bank leihen müssen. Dadurch können Sie eventuell eine höhere Anfangstilgung wählen und somit Laufzeit und Zinskosten verringern. Idealerweise sollten Sie bei einer Baufinanzierung einen Anteil von 20 bis 40 Prozent des Kaufpreises mit in die Finanzierung einbringen, zuzüglich dem Betrag, den Sie zur Begleichung der Nebenkosten benötigen. Bei Kaufpreisanteilen, die über 40 Prozent hinausgehen, vergeben die meisten Banken keine günstigeren Zinsen mehr. Ein Haus zu kaufen mit zehn Prozent Eigenkapital ist oft möglich, allerdings müssen Sie dann mit etwas höheren Zinsen rechnen.
Verfügen Sie über deutlich weniger Eigenkapital, sollten Sie zumindest versuchen, die Nebenkosten aus eigenen Mitteln aufzubringen. Bei solch einer sogenannten Kaufpreisfinanzierung stellt die Bank den kompletten Betrag zum Kauf der Immobilie. Einige Banken vergeben auch sogenannte Vollfinanzierungen. Diese decken neben dem Kaufpreis zusätzlich die Nebenkosten ab. Da der Kreditgeber bei einer Vollfinanzierung das höchste Risiko trägt, sind die Zinsen entsprechend höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.
Steigen die Immobilienpreise, dann wächst auch die Summe, die Sie für den jeweiligen Eigenkapitalanteil aufbringen müssen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt ein Eigenkapitalanteil von zehn Prozent beispielsweise 30.000 Euro. Verglichen mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro wären es folglich 50.000 Euro an Eigenkapital. Da Sie zusätzlich auch noch die Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen müssen, kann selbst ein geringer Eigenkapitalanteil die finanziellen Möglichkeiten schnell ausreizen.
Die Entscheidung eine Immobilie zu kaufen, sollte sich auf lange Zeit für Sie rechnen. Deshalb ist es wichtig, im Vorfeld genau abzuwägen, ob Mieten oder Kaufen für Sie die beste Option darstellt. Alle Kosten haben Sie mit dem kostenlosen CHECK24 Kaufen-Mieten-Rechner im Blick.
CHECK24 Hinweis
Nebenkosten nicht unterschätzen
Die Nebenkosten wie etwa Maklergebühr, Grunderwerbsteuer sowie Gebühren für Grundbucheintrag und Notar können je nach Bundesland bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Diese Kosten werden in der Regel nicht von einem Immobilienkredit abgedeckt, sondern aus Eigenkapital beglichen.
Rechnung: Einfamilienhaus mit und ohne Eigenkapital
Wie unterschiedlich der Zinssatz ausfallen kann, wenn Sie mit oder ohne Eigenkapital in eine Baufinanzierung starten, zeigt Ihnen folgende Rechnung. In unserem Beispielszenario möchten Sie ein Einfamilienhaus zur Selbstnutzung im Wert von 500.000 Euro erwerben. In beiden Fällen legen Sie eine Sollzinsbindung von zehn Jahren und einen anfänglichen Tilgungssatz von drei Prozent fest.
| Ohne Eigenkapital | Mit Eigenkapital | |
|---|---|---|
| Eigenkapital | 0 € | 50.000 € |
| Darlehensbetrag | 500.000 € | 450.000 € |
| Sollzins | 3,39 % | 3,28 % |
| Monatliche Rate | 2.663 € | 2.355 € |
| Restschuld | 323.486 € | 292.039 € |
Der geringere Zinssatz macht sich nicht nur in der Restschuld bemerkbar, die Sie nach der Sollzinsbindung mit einer Anschlussfinanzierung begleichen müssen, sondern vor allem in den Zinskosten. Letztere fallen durch das Eigenkapital indirekt geringer aus. Auch eine Neubewertung der Immobilie bei Ablauf der Sollzinsbindung kann einen positiven Einfluss auf den Zinssatz haben.
Wie entwickeln sich die Bauzinsen?
Bleiben Sie auf dem Laufenden über die Entwicklung der Bauzinsen, lernen Sie deren Einfluss auf Ihre Baufinanzierung kennen und optimieren Sie die Angebotssuche.
Eigenleistung als Ergänzung zum Eigenkapital
Als Ergänzung zum Eigenkapital lassen sich Eigenleistungen anrechnen. Dadurch müssen Sie weniger Eigenkapital in Ihre Hausfinanzierung einbringen, um von einem besseren Zinssatz zu profitieren. Bei dieser sogenannten Muskelhypothek handelt es sich um handwerkliche Leistungen, die Sie an einer Immobilie selbst erledigen können. Geben Sie jedoch nur Arbeiten an, die Sie auch wirklich selbst stemmen können. Ohne „vom Fach zu sein“, kann dies beispielsweise Tapezieren, Malerarbeit oder Boden verlegen sein. Viele Banken akzeptieren bis zu 15 Prozent der Kreditsumme als Eigenleistung. Je nachdem, ob Ihr handwerkliches Geschick belegbar ist oder nicht, sind zwischen fünf und zehn Prozent realistisch.
Eigenkapital erhöhen – Tipps und Strategien
Um Ihr Eigenkapital zu erhöhen, haben Sie verschiedene Möglichkeiten: Sie können Ihr Vermögen ansparen, Ausgaben einsparen und nicht benötigte Objekte verkaufen.
Wenn Sie Vermögen ansparen möchten, lohnt es sich, früh anzufangen. Analysieren Sie Ihr Budget und identifizieren Sie einen Betrag, den Sie regelmäßig beiseitelegen können. Diesen legen Sie gewinnbringend an. Je nach persönlicher Präferenz eignen sich hierzu Aktienfonds, ETF (Exchange Traded Funds), aber auch Festgeld und Tagesgeld. Auch ein Bausparer kann eine Möglichkeit sein, Eigenkapital aufzubauen. Ob es sich lohnt Eigenkapital durch einen Bausparvertrag aufzubauen, hängt vor allem von den Zinssätzen für Guthaben und Darlehen ab. Prüfen Sie zudem, ob Sie eine Arbeitnehmersparzulage beantragen können.
Vermehren Sie Ihr Eigenkapital, indem Sie unnötige Ausgaben identifizieren und abstellen. So erhöhen Sie das Budget, das Ihnen konkret für Geldanlagen zur Verfügung steht. Was Sie nicht benötigen, können Sie verkaufen. Hier bieten ungenutzte Gegenstände Potential. Bedenken Sie, dass sowohl die Liquidierung von Angespartem als auch die Ansparungsphase selbst Zeit in Anspruch nehmen.
Eine schnelle Lösung, um das Eigenkapital für die Baufinanzierung zu erhöhen, ist eine vorgezogene Erbschaft oder eine Schenkung. Außerdem kann ein Verbraucherkredit als Eigenkapital gewertet werden. Hierzu lassen Sie sich am besten von einem Baufinanzierungsexperten beraten.
Häufige Fragen zum Eigenkapital beim Hauskauf
Fazit: So viel Eigenkapital ist sinnvoll
Wenn Sie ein Haus finanzieren wollen, ist es ratsam, einen gewissen Anteil an Eigenkapital einzubringen. Um eine Baufinanzierung abschließen zu können, sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln stemmen können. Wenn Sie zusätzlich einen Teil der Kaufkosten durch Ihr eigenes Vermögen bezahlen können, profitieren Sie seitens der Bank von einer höheren Zusagewahrscheinlichkeit und günstigeren Kreditkonditionen. Damit Sie Eigenkapital aufbauen und somit dem ersten Schritt in Richtung der eigenen vier Wänden näherkommen, ist es wichtig, schon frühzeitig frei verfügbares Geld anzulegen und zielgerichtet zu sparen.