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Baufinanzierung: Vergleich mit günstigen Konditionen
Ihr Weg zur optimalen Finanzierung
Eine Baufinanzierung ist ein individuelles Vorhaben und sollte gut geplant sein. CHECK24 unterstützt Sie kostenlos mit Informationen und Beratung zu Ihrem persönlichen Anliegen.
Was versteht man unter einer Baufinanzierung?
Der Begriff steht für einen Geldbetrag, den Sie sich leihen, um den Kauf, ein Bauvorhaben oder die Sanierung einer Immobilie umzusetzen. Für jede Baufinanzierung gilt:
- Das geliehene Geld ist immer an den angegebenen Zweck gebunden.
- Sie wird per Grundschuld (seltener Hypothek) abgesichert.
- Alle Konditionen, wie Laufzeit, Tilgung und Optionen zu Sondertilgungen werden vertraglich festgehalten.
Meistens handelt es sich bei einer Baufinanzierung um ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass die Ratenhöhe immer gleichbleibend ist, während sich ihre Zusammensetzung verändert. Der Anteil der darin enthaltenen Zinskosten sinkt mit der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt – die Zinsen werden nur auf die Restschuld berechnet.
Beispielrechnung: Was kostet eine Baufinanzierung von 150.000 €?
Die Kosten sind abhängig von Zinssatz und Tilgung. Nur geringe Unterschiede bei Tilgungssatz und Zinssatz machen mehrere tausend Euro aus:
| Tilgungssatz | 2 % | 2 % | 4 % | 4 % |
|---|---|---|---|---|
| Zinssatz bei 10 Jahren Sollzinsbindung | 3,77 % | 3,02 % | 3,77 % | 3,02 % |
| monatliche Rate | 721 € | 628 € | 971 € | 878 € |
| Zinskosten nach 10 Jahren | 50.152 € | 40.302 € | 43.896 € | 35.418 € |
CHECK24 Tipp
Vergleich von Angeboten nutzen
Zinssätze können von Bank zu Bank leicht unterschiedlich ausfallen. Damit Sie die besten Konditionen erhalten, hilft ein aktueller Vergleich. Mit dem Baufinanzierungsvergleich unseres Partners Interhyp können Sie Angebote von über 500 Darlehensgebern für Baufinanzierungen in Deutschland miteinander vergleichen. So finden Sie garantiert die günstigste Baufinanzierung.
Bausteine einer Baufinanzierung
Damit Sie sich optimal vorbereiten können, sollten Sie einige wichtige Bausteine kennen und einordnen können, bevor Sie Angebote vergleichen.
Zins:
Zinsen für Baufinanzierungen richten sich nach dem aktuellen Marktgeschehen, werden aber auch davon beeinflusst, wie viel Kapital Sie aus eigenen Mitteln einbringen können. Zins und Tilgung zusammen haben einen entscheidenden Einfluss auf die Kosten Ihrer Finanzierung.
Zinsbindung:
Die kreditgebende Bank vereinbart mit Ihnen einen bestimmten Zeitraum, in dem der Zins fixiert wird, meist für fünf bis 20 Jahre. Das gibt Ihnen Planungssicherheit, da Sie unabhängig von möglichen Marktschwankungen bleiben.
Tilgung des Darlehens:
Sie einigen sich mit der Bank auf eine Anfangstilgung. Diese entscheidet unter anderem darüber, wie schnell Sie das Geld zurückzahlen und wie hoch die monatliche Rate ausfällt. Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto niedriger sind die Gesamtkosten. Umso höher ist aber auch die Monatsrate.
Optionale Konditionen:
Sondertilgungen oder Ratenpausen sind nicht bei jeder Baufinanzierung möglich. Wenn Ihnen entsprechende Optionen wichtig sind, sollten Sie sie schon zu Beginn ansprechen. Mit einer Sondertilgung können Sie zusätzliche Beträge im Jahr tilgen, mit Ratenpausen können Sie die Tilgung aussetzen, wenn es finanziell knapp werden sollte.
Gut vorbereitet: In wenigen Schritten zur Baufinanzierung
Zunächst sollten Sie überlegen, wie viel Eigenheim Sie sich leisten können.
Darüber hinaus spielt eine Rolle, wie viel Geld Sie aus eigenen Mitteln einbringen können. Sie sollten in der Lage sein, die Nebenkosten, die sich prozentual am Kaufpreis orientieren, selbst zu bezahlen. Einige Banken vergeben ohne Eigenkapital keine Finanzierung. Als Faustregel nennen viele zudem mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Voraussetzung, aber auch mit zehn Prozent ist die Chance auf einen Abschluss hoch.
Können Sie mehr Eigenkapital einbringen, müssen Sie eine geringere Summe von der Bank leihen, zudem erhalten Sie meist bessere Zins-Konditionen. Zum Eigenkapital zählen unter anderem:
- Barvermögen,
- Geld aus Wertanlagen,
- vorgezogene Erbschaft/Schenkung,
- ein zuteilungsreifer Bausparvertrag,
- ein abbezahltes Objekt,
- ein abbezahltes, unbeliehenes Grundstück oder
- die Beleihung einer Lebensversicherung.
Auch Eigenleistung, wie verputzen oder Fußböden verlegen, kann angerechnet werden.
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Unterlagen einreichen und Baufinanzierung abschließen
Welche Nebenkosten muss ich beim Baukredit einkalkulieren?
Die Kaufnebenkosten machen beim Haus- oder Wohnungskauf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises aus. Diese Summe sollte idealerweise durch das Eigenkapital gedeckt werden.
Mit folgenden Kosten müssen Sie bei einer Baufinanzierung rechnen:
- Maklerprovision: Maklerkosten sind nicht einheitlich geregelt. Kaufen Sie Ihr Objekt über einen Makler, fallen meist bis zu 3,5 Prozent des Kaufpreises an.
- Grunderwerbsteuer: Die Steuer macht je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent aus.
- Notarkosten/Grundbuchkosten: Immobilienkäufe in Deutschland müssen notariell beglaubigt werden und erfordern einen Eintrag ins Grundbuch des örtlichen Grundbuchamts. Dafür werden etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig.
Je nachdem, ob Sie kaufen oder bauen, können weitere Kosten hinzukommen:
- Erschließung des Grundstücks
- Gutachterkosten
- Modernisierungskosten
Beispielrechnung: Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung
| Kaufpreis Haus | 400.000 Euro | |
|---|---|---|
| Maklerprovision | 3,5 % | 14.000 Euro |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 - 6,5 % | 14.000 - 26.000 Euro |
| Notar- und Grundbuchkosten | 1,5 % | 6.000 Euro |
| Nebenkosten gesamt | 8,5 - 11,5 % | 34.000 - 46.000 Euro |
Welche Fördermöglichkeiten gibt es bei Baudarlehen?
Bei einer Baufinanzierung entstehen hohe Kosten, deshalb ist es sinnvoll, Fördermöglichkeiten mit einzubeziehen. Beim Baufinanzierungsvergleich über unseren Partner Interhyp helfen Ihnen die Berater auch bei der Frage nach Förderungen weiter. Es gibt verschiedene Optionen, je nachdem, ob Sie neu bauen oder ein bestehendes Objekt kaufen und sanieren: