Tilgungsrechner: Restschuld und Monatsrate für die Baufinanzierung berechnen
Rahmendaten der Berechnung
Ergebnis am Ende der Zinsbindung
Für die Richtigkeit der Berechnung kann trotz größter Sorgfalt keine Gewähr übernommen werden.
Berechnen Sie schnell und einfach Ihren persönlichen Tilgungsplan
Der Tilgungsrechner gibt Ihnen einen ersten Überblick darüber, wie Ihre Baufinanzierung im Laufe der Jahre aussehen kann und welche Kosten auf Sie zukommen.
- Tilgungsplan in 30 Sekunden
- anonym und unverbindlich
- wenige Angaben genügen
Das Wichtigste zum Tilgungsrechner und der Tilgung
Unter Tilgung versteht man die Rückzahlung des Betrags bei einem Kredit oder Baudarlehen. Die anfängliche Tilgung wird in Prozent angegeben und besagt, wie viel Sie im ersten Jahr vom Darlehen an die Bank zurückzahlen.
Welchen Tilgungssatz soll ich für mein Vorhaben wählen?
Die anfänglich gewählte Tilgungsrate muss zu Ihrem Budget passen, denn je höher sie ist, desto kürzer ist die Laufzeit des Kredits, während die monatliche Rate jedoch steigt. Banken verlangen in der Regel eine Mindesttilgung von einem Prozent. Auch im Tilgungsrechner müssen Sie mindestens ein Prozent anfängliche Tilgung angeben, um Ihren Tilgungsplan zu berechnen.
Wie die Grafik zeigt, entscheiden sich die meisten Darlehensnehmer mittlerweile bei ihrer Erstfinanzierung für einen Satz zwischen einem und zwei Prozent. Analog zur Seitwärtsbewegung der Zinssätze pendeln sich auch die Tilgungssätze auf einem mehr oder weniger gleichbleibenden Niveau ein.
Das kleine Einmaleins der Tilgung
Es kann zwischen planmäßiger und außerplanmäßiger Tilgung unterschieden werden. Zum Anteil der Tilgung kommt immer ein Zinsanteil hinzu, denn das Kreditinstitut verlangt für die Bereitstellung der Kreditsumme eine Gebühr in Form von Zinsen. Die Höhe des fälligen Zinssatzes legt die Bank unter anderem aufgrund der Darlehenshöhe und der Laufzeit sowie abhängig von vorhandenem Eigenkapital, der Kreditwürdigkeit des Kunden und des aktuellen Marktzinses fest. Die Höhe des fälligen Kreditzinses beeinflusst die monatliche Rate und die Restschuld sowie die Kreditkosten.
Annuitätentilgung
Ein Annuitätendarlehen ist die übliche Form für eine Baufinanzierung und zeichnet sich durch gleichbleibende Raten aus. Die Raten setzen sich aus je einem Anteil an Zinsen und Tilgung zusammen. Im Laufe der Zeit steigt der Tilgungsanteil an und der Zinsanteil wird geringer, da er immer nur auf die Restschuld fällig wird.
Ratentilgung
Bei einer Ratentilgung zahlen Sie jeden Monat immer denselben Tilgungsanteil. Die Zinsen werden anhand der Restschuld dazu gerechnet. So sinken die Monatsraten im Verlauf der Rückzahlung. Diese Tilgungsform kommt im Privatbereich allerdings kaum vor.
Endfällige Tilgung
Bei einer endfälligen Tilgung zahlen Sie während der Laufzeit nur Zinsen. Das geliehene Geld zahlen Sie dann am Ende in einer Summe zurück. Die endfällige Tilgung kommt häufiger in Verbindung mit einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung zum Tragen: Der Darlehensnehmer spart die benötigte Summe während der Laufzeit mit dem entsprechenden Vertrag an und löst damit die Summe bei Fälligkeit ab.
Sondertilgungen
Mit zusätzlichem Geld, wie Bonuszahlungen oder Geld aus einer Erbschaft, können Sie Sonderzahlungen leisten. Sie zahlen den Betrag zusätzlich zur Monatsrate und senken so die Restschuld und Laufzeit des Darlehens. Damit werden Sie schneller schuldenfrei und die Zinskosten fallen geringer aus. Höhe und Häufigkeit von Sondertilgungen müssen bei Aufnahme der Baufinanzierung mit der Bank vertraglich festgehalten werden.
Vorzeitige Gesamttilgung
Eine vorzeitige Ablösung oder Umschuldung des Immobiliendarlehens ist zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Kreditbetrags möglich – auch, wenn Ihre Zinsbindung länger läuft. Das regelt § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In diesem Fall darf die Bank keine Strafgebühren verlangen. Ansonsten ist eine vorzeitige Gesamttilgung vor Ablauf nur in Ausnahmefällen bei berechtigtem Interesse möglich. Die Bank kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
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Wie hoch können Sondertilgungen bei einer Baufinanzierung sein?
Wenige Banken ermöglichen es ihren Kunden, während der vereinbarten Laufzeit Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe vorzunehmen. Üblich sind außerplanmäßige Zahlungen in Höhe von fünf bis zehn Prozent pro Jahr und 30 bis 50 Prozent der Darlehenssumme während der Zinsbindungszeit.
Anders verhält es sich bei der Finanzierung per Bauspardarlehen. Hier haben Darlehensnehmer in der Regel jederzeit die Möglichkeit, Sondertilgungen vorzunehmen und auf diese Weise sowohl die Laufzeit als auch die Gesamtkosten zu reduzieren.
Rechenbeispiel: So beeinflusst der Tilgungssatz die Kosten Ihres Darlehens
Für die Berechnung wird ein Darlehensbetrag in Höhe von 300.000 Euro mit einer Sollzinsbindung von zehn Jahren und einem Sollzinssatz von 3,8 Prozent zugrunde gelegt.
| Monatsrate |
Restschuld
nach Zinsbindung |
kumulierte Zinszahlungen
nach Zinsbindung | |
|---|---|---|---|
|
Anfangstilgung
2 % | 1.450 € | 227.875 € | 100.963 € |
|
Anfangstilgung
3 % | 1.700 € | 191.812 € | 94.650 € |
|
Anfangstilgung
4 % | 1.950 € | 155.749 € | 88.338 € |
In dieser Beispielrechnung sind Ihre Zinskosten mit einer Anfangstilgung von vier Prozent um 12.625 Euro geringer als mit zwei Prozent. Gleichzeitig zahlen Sie eine um 500 Euro höhere Rate.
Kann ich den Tilgungssatz bei einem Baukredit nachträglich ändern?
Einige Banken lassen eine nachträgliche Änderung des Tilgungssatzes zu. Diese Option müssen Sie allerdings vertraglich festgeschrieben haben. Sollten Sie zum Beispiel über ein geringeres Monatsbudget verfügen als bei Darlehensabschluss, kann es sinnvoll sein, die Tilgung zu senken, um die Monatsraten niedrig zu halten. Umgekehrt können Sie den Immobilienkredit bei zusätzlichem Monatsbudget mit einer höheren Tilgung schneller zurückzahlen.