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Baufinanzierung: Vergleich mit günstigen Konditionen
Ihr Weg zur optimalen Finanzierung
Eine Baufinanzierung ist ein individuelles Vorhaben und sollte gut geplant sein. CHECK24 unterstützt Sie kostenlos mit Informationen und Beratung zu Ihrem persönlichen Anliegen.
Was versteht man unter einer Baufinanzierung?
Der Begriff steht für einen Geldbetrag, den Sie sich leihen, um den Kauf, ein Bauvorhaben oder die Sanierung einer Immobilie umzusetzen. Für jede Baufinanzierung gilt:
- Das geliehene Geld ist immer an den angegebenen Zweck gebunden.
- Sie wird per Grundschuld (seltener Hypothek) abgesichert.
- Alle Konditionen, wie Laufzeit, Tilgung und Optionen zu Sondertilgungen werden vertraglich festgehalten.
Meistens handelt es sich bei einer Baufinanzierung um ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass die Ratenhöhe immer gleichbleibend ist, während sich ihre Zusammensetzung verändert. Der Anteil der darin enthaltenen Zinskosten sinkt mit der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt – die Zinsen werden nur auf die Restschuld berechnet.
Zuletzt überarbeitet von:
Anna N. Baumgart, Online-Redakteurin Finanzen
Beispielrechnung: Was kostet eine Baufinanzierung von 150.000 €?
Die Kosten sind abhängig von Zinssatz und Tilgung. Nur geringe Unterschiede bei Tilgungssatz und Zinssatz machen mehrere tausend Euro aus:
| Tilgungssatz | 2 % | 2 % | 4 % | 4 % |
|---|---|---|---|---|
| Zinssatz bei 10 Jahren Sollzinsbindung | 3,77 % | 3,02 % | 3,77 % | 3,02 % |
| monatliche Rate | 721 € | 628 € | 971 € | 878 € |
| Zinskosten nach 10 Jahren | 50.152 € | 40.302 € | 43.896 € | 35.418 € |
CHECK24 Tipp
Vergleich von Angeboten nutzen
Zinssätze können von Bank zu Bank leicht unterschiedlich ausfallen. Damit Sie die besten Konditionen erhalten, hilft ein aktueller Vergleich. Mit dem Baufinanzierungsvergleich unseres Partners Interhyp können Sie Angebote von über 500 Darlehensgebern für Baufinanzierungen in Deutschland miteinander vergleichen. So finden Sie garantiert die günstigste Baufinanzierung.
Bausteine einer Baufinanzierung
Damit Sie sich optimal vorbereiten können, sollten Sie einige wichtige Bausteine kennen und einordnen können, bevor Sie Angebote vergleichen.
Zins:
Zinsen für Baufinanzierungen richten sich nach dem aktuellen Marktgeschehen, werden aber auch davon beeinflusst, wie viel Kapital Sie aus eigenen Mitteln einbringen können. Zins und Tilgung zusammen haben einen entscheidenden Einfluss auf die Kosten Ihrer Finanzierung.
Zinsbindung:
Die kreditgebende Bank vereinbart mit Ihnen einen bestimmten Zeitraum, in dem der Zins fixiert wird, meist für fünf bis 20 Jahre. Das gibt Ihnen Planungssicherheit, da Sie unabhängig von möglichen Marktschwankungen bleiben.
Tilgung des Darlehens:
Sie einigen sich mit der Bank auf eine Anfangstilgung. Diese entscheidet unter anderem darüber, wie schnell Sie das Geld zurückzahlen und wie hoch die monatliche Rate ausfällt. Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto niedriger sind die Gesamtkosten. Umso höher ist aber auch die Monatsrate.
Optionale Konditionen:
Sondertilgungen oder Ratenpausen sind nicht bei jeder Baufinanzierung möglich. Wenn Ihnen entsprechende Optionen wichtig sind, sollten Sie sie schon zu Beginn ansprechen. Mit einer Sondertilgung können Sie zusätzliche Beträge im Jahr tilgen, mit Ratenpausen können Sie die Tilgung aussetzen, wenn es finanziell knapp werden sollte.
Gut vorbereitet: In wenigen Schritten zur Baufinanzierung
1. Monatsrate und Eigenkapital ermitteln
Zunächst sollten Sie überlegen, wie viel Eigenheim Sie sich leisten können.
Darüber hinaus spielt eine Rolle, wie viel Geld Sie aus eigenen Mitteln einbringen können. Sie sollten in der Lage sein, die Nebenkosten, die sich prozentual am Kaufpreis orientieren, selbst zu bezahlen. Einige Banken vergeben ohne Eigenkapital keine Finanzierung. Als Faustregel nennen viele zudem mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Voraussetzung, aber auch mit zehn Prozent ist die Chance auf einen Abschluss hoch.
Können Sie mehr Eigenkapital einbringen, müssen Sie eine geringere Summe von der Bank leihen, zudem erhalten Sie meist bessere Zins-Konditionen. Zum Eigenkapital zählen unter anderem:
- Barvermögen,
- Geld aus Wertanlagen,
- vorgezogene Erbschaft/Schenkung,
- ein zuteilungsreifer Bausparvertrag,
- ein abbezahltes Objekt,
- ein abbezahltes, unbeliehenes Grundstück oder
- die Beleihung einer Lebensversicherung.
Auch Eigenleistung, wie verputzen oder Fußböden verlegen, kann angerechnet werden.
2. Kauf- bzw. Baupreis ermitteln
Wenn Sie mithilfe der Haushaltsrechnung und einer Übersicht über die eigenen Mittel wissen, wie viel Geld Ihnen im Monat zur Verfügung steht, können Sie herausfinden, welchen Kaufpreis Sie damit bezahlen könnten.
3. Finanzierungsdetails festlegen
Sie kennen nun die Ratenhöhe, die Sie sich leisten können, wissen, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht und haben im besten Fall ein geeignetes Objekt zu einem leistbaren Kaufpreis gefunden oder den Bau geplant. Nun sollten Sie abschätzen, wie lange Sie den Zins festlegen möchten. Sind die Zinsen aktuell besonders niedrig, ist eine längere Bindung sinnvoll. In Zeiten hoher Zinsen kann es sinnvoll sein, diese kürzer anzusetzen.
Sie sollten sich auch überlegen, ob Ihnen Sondertilgungen wichtig sind: Mit zusätzlichem Geld, zum Beispiel einem Bonus, einer Erbschaft oder dem Ertrag einer fälligen Festgeldanlage, können Sie einen Teil des Kredits über die Monatsraten hinaus zurückzahlen und schneller schuldenfrei werden. Achten Sie darauf, dass diese Option im Vertrag steht.
4. Angebote vergleichen und Baufinanzierung abschließen
Sie sind nun gut vorbereitet, um mit einer Bank zu sprechen. Bevor Sie vorschnell zur Hausbank gehen, ist es ratsam, möglichst viele Angebote zu vergleichen. Schon ein geringer Zinsunterschied kann die Kosten Ihres Baudarlehens erheblich verteuern. Ein Vergleich hilft, Zinskosten zu sparen.
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Unterlagen einreichen und Baufinanzierung abschließen
Welche Nebenkosten muss ich beim Baukredit einkalkulieren?
Die Kaufnebenkosten machen beim Haus- oder Wohnungskauf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises aus. Diese Summe sollte idealerweise durch das Eigenkapital gedeckt werden.
Mit folgenden Kosten müssen Sie bei einer Baufinanzierung rechnen:
- Maklerprovision: Maklerkosten sind nicht einheitlich geregelt. Kaufen Sie Ihr Objekt über einen Makler, fallen meist bis zu 3,5 Prozent des Kaufpreises an.
- Grunderwerbsteuer: Die Steuer macht je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent aus.
- Notarkosten/Grundbuchkosten: Immobilienkäufe in Deutschland müssen notariell beglaubigt werden und erfordern einen Eintrag ins Grundbuch des örtlichen Grundbuchamts. Dafür werden etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig.
Je nachdem, ob Sie kaufen oder bauen, können weitere Kosten hinzukommen:
- Erschließung des Grundstücks
- Gutachterkosten
- Modernisierungskosten
Beispielrechnung: Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Kosten einer Baufinanzierung zu sparen.
| Kaufpreis Haus | 400.000 Euro | |
|---|---|---|
| Maklerprovision | 3,5 % | 14.000 Euro |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 - 6,5 % | 14.000 - 26.000 Euro |
| Notar- und Grundbuchkosten | 1,5 % | 6.000 Euro |
| Nebenkosten gesamt | 8,5 - 11,5 % | 34.000 - 46.000 Euro |
Welche Fördermöglichkeiten gibt es bei Baudarlehen?
Bei einer Baufinanzierung entstehen hohe Kosten, deshalb ist es sinnvoll, Fördermöglichkeiten mit einzubeziehen. Beim Baufinanzierungsvergleich über unseren Partner Interhyp helfen Ihnen die Berater auch bei der Frage nach Förderungen weiter. Es gibt verschiedene Optionen, je nachdem, ob Sie neu bauen oder ein bestehendes Objekt kaufen und sanieren:
KfW
Die Programme, wie das Wohneigentumsprogramm, der staatlichen Förderbank KfW bieten Zuschüsse und günstige Kredite. Junge Familien werden beim Kauf, energetischen Umbaumaßnahmen oder energieeffizienten Neubauten unterstützt, zudem werden altersgerechte Sanierungen gefördert. Der Kredit läuft über die Bank, bei der Sie das Darlehen abschließen.
BAFA
Neben der KfW vergibt auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) Fördergelder. Hier können Sie Zuschüsse für energieeffiziente Einzelmaßnahmen beantragen, zum Beispiel den Austausch einer Heizung, den Einbau von Solarthermie oder die Gebäudedämmung. Über die BAFA erhalten Sie ausschließlich Zuschüsse. Die Beantragung von Förderkrediten ist darüber nicht möglich.
Bausparen
Bausparer erhalten bis zu einer bestimmten Einkommensgrenze eine Wohnungsbauprämie.
Regionale Fördermittel
Viele Bundesländer, Kommunen oder Städte vergeben regionale Fördermittel. Die Voraussetzungen und Arten der Förderungen sind unterschiedlich und reichen von zinsvergünstigten Darlehen bis zu Förderungen einzelner Maßnahmen.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Welche Laufzeiten gibt es bei einer Baufinanzierung?
Das kommt auf die Höhe der geliehenen Summe, das vorhandene Eigenkapital, den anfänglichen Tilgungssatz und den Sollzins an. Es kann bis zu 40 Jahre dauern, um ein Baudarlehen zurückzuzahlen. Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld übrig, für die der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung aufnehmen muss. Je nach Höhe des aufgenommenen Finanzierungsbetrags kann dieser Schritt nach Ende der Sollzinsbindung erneut nötig sein – bis die letzte Rate getilgt ist. Die Gesamtlaufzeit kann entsprechend bis zu 40 Jahre betragen. Erst wenn die gesamte Summe getilgt ist, ist die Laufzeit beendet.
Die Sollzinsbindung selbst kann unterschiedlich lang festgelegt werden. Sehr üblich ist eine Dauer von zehn Jahren.
Welche Anfangstilgung soll ich wählen?
Die ideale Anfangstilgung richtet sich nach Ihrem persönlichen Budget und Ihren Bedürfnissen.
Die Höhe der monatlichen Rate Ihrer Baufinanzierung hängt von der Anfangstilgung ab.
Die anfängliche Tilgung bezeichnet den Anteil am Kreditbetrag, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen.
Bei einer hohen Anfangstilgung zahlen Sie den Kredit schneller zurück und sparen Zins-Kosten.
Durch die höhere Rate bleibt Ihnen allerdings weniger Geld zur freien Verfügung.
In Zeiten niedriger Zinsen ist es meist empfehlenswert, eine möglichst hohe Anfangstilgung zu wählen.
Welche Unterlagen benötige ich für die Finanzierungsanfrage?
Für eine Baufinanzierung benötigen Sie mehr Unterlagen als für einen gewöhnlichen Verbraucherkredit, da die Immobilie per Grundschuld abgesichert wird. Darüber hinaus spielt auch ihr Eigenkapital eine Rolle. Folgende Unterlagen sind üblich:
- Einkommensnachweis
- Nachweise sonstiger Einkünfte und Kapitalvermögen
- Nachweise über bestehende Kredite
- bestehende Kapitallebensversicherungsverträge oder Bausparverträge
- gültiges Ausweisdokument
- notarieller Kaufvertrag oder Vertragsentwurf oder bei Bau aktueller Grundbuchauszug
- Baubeschreibung, Flurkarte und Baupläne
- bei Bau außerdem: Baugenehmigung, Baukostenberechnung und Werkverträge, Aufstellung über Eigenleistung
Wenn Sie ein Eigenheim modernisieren, kommen weitere Unterlagen hinzu. Ihr Baufinanzierungsberater prüft für Sie alle Unterlagen auf Aktualität und Vollständigkeit.
Wie lange dauert es, bis das Darlehen ausgezahlt wird?
Das kommt ganz darauf an, wofür Sie die Darlehenssumme benötigen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, erhalten Sie die gesamte Summe in der Regel nach Abschluss, damit Sie das Objekt bezahlen können. Wenn Sie die Baufinanzierung für den Bau eines Eigenheims nutzen, zahlt die Bank das Geld nach Fortschritt der Bauabschnitte aus. In diesem Fall kann es bis zu zwei Jahre dauern, bis der letzte Teilbetrag der Darlehenssumme ausgezahlt wird.