Mietrechtsschutz

Eine Mietrechtsschutzversicherung schützt sowohl Mieter als auch Eigentümer selbstbewohnter Immobilien. Bei Rechtsstreitigkeiten mit den Nachbarn, der Hausverwaltung oder dem Vermieter übernimmt die Versicherung unter anderem die Kosten für Anwalt, Gericht, Zeugen, Sachverständige sowie Gutachter.

Konkret hilft die Mietrechtsschutzversicherung zum Beispiel bei

• Auseinandersetzungen aufgrund einer Mieterhöhung
• der Nebenkostenabrechnung
• Streitigkeiten aufgrund von Lärmbelästigung
• der Kautionsrückforderung nach dem Auszug
• Eigenbedarfskündigungen

Eine Rechtsschutzversicherung inklusive Mietrechtsschutz ist für Singles bereits ab ca. 11 Euro monatlich erhältlich. Diese Prämie gilt für die Bausteine Privatrechtsschutz und Mietrechtsschutz. Dabei ist zu beachten, dass der Mietrechtsschutz nur in Kombination mit Privatrechtsschutz und/oder Verkehrsrechtsschutz abgeschlossen werden kann.

Ja, nach Abschluss eines Mietrechtsschutz-Tarifs gilt in der Regel eine Wartezeit von drei Monaten. Erst nach Ablauf dieser Frist greift der Versicherungsschutz. Es gibt auch Tarife, die eine geringere Wartezeit haben.

Immer gilt, dass Ereignisse, die vor dem Versicherungsabschluss oder während der Wartezeit eintreten und zu einem Rechtsstreit führen, nicht versichert sind!

Die Versicherer verwenden unterschiedliche Bezeichnungen für gleiche Leistungen.

Der Mietrechtsschutz – häufig auch Wohnrechtsschutz genannt – schützt Mieter bei Streitfällen rund um das Mietverhältnis. Ebenso sind Besitzer einer selbstbewohnten Immobilie bei Streitigkeiten mit den Nachbarn oder der Hausverwaltung geschützt

Der Vermieterrechtsschutz hingegen sichert Vermieter bei Streitigkeiten mit den Mietern ab. Befinden sich diese im Mietrückstand, beschädigen die Wohnung oder machen den Vorwurf der Diskriminierung laut, greift der Versicherungsschutz.

Beim Bau oder Umbau eines Hauses oder der Sanierung der Eigentumswohnung kann es zu Konflikten kommen (beispielsweise mit Nachbarn wegen Baulärms). Ob der Wohnrechtsschutz auch Bauherren bei Rechtsstreitigkeiten rund um ihr Bauvorhaben hilft, hängt vom jeweiligen Rechtsschutztarif ab.

Bei einzelnen Anbietern besteht für Bauherren Schutz bis zu einer begrenzten Leistungssumme.

Darüber hinaus haben Bauherren bei manchen Versicherern die Möglichkeit, sich mit einem speziellen Bauherren-Rechtsschutz abzusichern. Damit sind sie bei Streitigkeiten mit Architekten, Handwerkern, dem Grundstücksverkäufer oder der Bauantragsbehörde auf der sicheren Seite.

In der Rechtsschutzversicherung für Bauherren abgesicherte Wohnobjekte des Versicherungsnehmers sind je nach Tarif:

• Einfamilienhäuser
• Eigentumswohnungen
• Mehrfamilienhäuser mit bis zu vier Wohnungen
• Ferienwohnungen und -häuser

Dabei ist es keine Voraussetzung, dass der Bauherr die Immobilie nach Fertigstellung auch selbst nutzt.

In der Regel gilt der Versicherungsschutz der Rechtsschutzversicherung weltweit. Abhängig vom Tarif kann allerdings die maximal versicherte Dauer des Auslandsaufenthalts begrenzt sein.

Mietnebenkosten sind laut § 556 Abs. 1 BGB laufende Kosten des Eigentümers, die auf den Mieter umgelegt werden können. Man unterscheidet zwischen warmen Nebenkosten (Heizung, Warmwasser) und kalten Nebenkosten (z. B. Wasser, Aufzug, Gebäudereinigung, Grundsteuer). Reparaturen sind nicht umlagefähig. Die Kosten werden nach einem im Mietvertrag festgelegten Schlüssel, meist nach Wohnfläche, verteilt.

Es gibt zwei Abrechnungsarten: Bei der Vorauszahlung erstellt der Vermieter eine jährliche Abrechnung, während bei einer Pauschale alle Kosten abgegolten sind und es keine Nachforderungen gibt. Der Vermieter muss die Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen; bei Verspätung entfällt die Nachzahlungspflicht. Mieter haben zwölf Monate Zeit, um einer fehlerhaften Abrechnung schriftlich zu widersprechen.

Eine Betriebskostenpauschale ist ein fester monatlicher Betrag für Nebenkosten, bei dem es keine jährliche Abrechnung gibt. Im Gegensatz zur Betriebskostenvorauszahlung sind Nachzahlungen oder Rückerstattungen ausgeschlossen. Ausgenommen sind Heizkosten, die teilweise verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Eine Erhöhung der Pauschale ist nur möglich, wenn dies im Mietvertrag steht.

Ein befristeter Mietvertrag ist nur gültig, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluss schriftlich einen der gesetzlich anerkannten Befristungsgründe mitteilt (z. B. Eigenbedarf oder geplante Umbauten). Ansonsten gilt der Vertrag als unbefristet. Der Vertrag endet automatisch nach Ablauf der vereinbarten Zeit und eine ordentliche Kündigung ist für beide Seiten ausgeschlossen. Vier Monate vor Vertragsende kann der Mieter eine Auskunft über den Befristungsgrund verlangen. Sollte der Grund entfallen oder die Information verspätet kommen, kann der Mieter eine Verlängerung verlangen.

Ein Garagenmietvertrag kann entweder Teil eines Wohnungsmietvertrags sein oder als eigenständiger Vertrag bestehen.

• Gemeinsamer Mietvertrag: Garage und Wohnung können nicht separat gekündigt werden. Die Miete kann nicht einzeln erhöht werden. Eine Untervermietung bedarf der Zustimmung des Vermieters.
• Eigenständiger Mietvertrag: Für Garagenmietverträge gibt es keinen besonderen Mieterschutz. Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen beenden.
• Allgemeine Regelungen: Garagen dürfen ausschließlich zum Abstellen von Fahrzeugen und zugehörigem Zubehör (z. B. Reifen) genutzt werden. Eine Nutzung als Lagerraum ist nicht gestattet und kann zur Kündigung führen.

Da Nebenkostenabrechnungen häufig Fehler enthalten, sollten Sie sie gründlich prüfen:

• Fristen: Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen.
• Form: Sie muss alle wichtigen Angaben wie Gesamtkosten und Verteilerschlüssel enthalten.
• Kosten: Nur vertraglich vereinbarte und gesetzlich zulässige Kosten dürfen abgerechnet werden. Instandhaltungs- und Verwaltungskosten gehören nicht dazu.
• Wirtschaftlichkeit: Die Kosten müssen angemessen und notwendig sein.
• Bei Fehlern können Sie innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt schriftlich widersprechen. Es ist ratsam, die Nachzahlung unter Vorbehalt zu leisten. Sie haben das Recht auf Belegeinsicht. Bei komplexen Fällen ist anwaltliche Hilfe sinnvoll.

Jeder Vermieter muss einmal jährlich eine Betriebskostenabrechnung erstellen, die bestimmte Kriterien erfüllt. Sie muss die Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel, den Mieteranteil und die Vorauszahlungen klar auflisten. Die Umlage der Kosten muss im Mietvertrag vereinbart sein, und der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr betragen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.

Bei Fristüberschreitung verliert der Vermieter das Recht auf Nachforderungen. Ein Guthaben des Mieters muss innerhalb von 30 Tagen ausgezahlt werden. Fehler wie das Fehlen eines Verteilerschlüssels oder die Abrechnung von nicht umlagefähigen Kosten machen die Abrechnung ungültig.

Eine Mietminderung ist nach deutschem Recht (§ 536 BGB) möglich, wenn es einen erheblichen Mangel gibt, der die Nutzung der Wohnung spürbar beeinträchtigt.

Voraussetzungen sind:

• Der Mangel beeinträchtigt die Nutzung der Wohnung spürbar.
• Der Mangel war Ihnen bei Abschluss des Mietvertrags nicht bekannt.
• Sie haben den Mangel nicht selbst verursacht.

Eine Minderung ist nicht möglich, wenn es sich um geringfügige Beeinträchtigungen handelt, die nicht als Mangel gelten, auch wenn sie als störend empfunden werden.

Vorgehen und wichtige Hinweise

• Mangel melden: Sie müssen den Mangel sofort und schriftlich beim Vermieter melden und ihm eine Frist zur Behebung setzen. Erst ab diesem Zeitpunkt kann die Miete gemindert werden. Wenn Sie den Mangel nicht melden oder die Miete weiterhin komplett zahlen, kann eine nachträgliche Minderung schwierig sein.
• Minderung berechnen: Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere des Mangels ab. Sie wird auf Basis der Bruttowarmmiete berechnet, nicht der Kaltmiete.
  • Richtwerte können Mietminderungstabellen bieten, die auf Gerichtsurteilen basieren, aber sie sind nur eine Orientierung und sollten nicht einfach so übernommen werden.
  • Die Minderung muss angemessen sein. Wenn Sie die Miete zu stark kürzen und der einbehaltene Betrag eine Monatsmiete übersteigt, riskieren Sie eine fristlose Kündigung, Nachzahlungen und Verzugszinsen.

Berechnungsbeispiele:

• Mangel über den ganzen Monat: Die Bruttowarmmiete beträgt 1.000 € und Sie dürfen die Miete um 10 % kürzen: 1.000 € / 100 × 10 = 100 €. Die Mietminderung beträgt also 100 €.
• Mietminderung bei zeitweisem Mangel: Bestimmen Sie den monatlichen Minderungsbetrag (siehe Berechnungsbeispiel 1). Multiplizieren Sie ihn mit der Anzahl der betroffenen Tage und teilen Sie das Ergebnis durch die Anzahl der Tage des Monats.

Eine Mietkaution ist eine finanzielle Absicherung für den Vermieter. Sie ist nicht zwingend vorgeschrieben, darf aber, wenn vereinbart, maximal drei Monatskaltmieten betragen. Üblicherweise wird eine Barkaution in einer Summe oder in drei Raten gezahlt. Der Vermieter muss das Geld insolvenzsicher anlegen. Die Kaution darf für Mietrückstände, Nebenkostennachzahlungen oder vom Mieter verursachte Schäden verwendet werden. Eine normale Abnutzung der Wohnung ist kein Grund für eine Einbehaltung. Nach Auszug und bei ordnungsgemäßer Wohnungsübergabe muss der Vermieter die Kaution inklusive Zinsen zurückzahlen.

Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen (Verbesserungen der Wohnung) laut § 555c BGB drei Monate vorher schriftlich ankündigen. Mieter müssen die Maßnahmen grundsätzlich dulden (§ 555d BGB), außer bei einem Härtefall (z.B. hohes Alter). Mieter haben aber ein Sonderkündigungsrecht: Sie können bis zum Ende des zweiten Monats nach der Ankündigung außerordentlich kündigen.

In Deutschland gibt es drei Hauptarten der Mietvertragskündigung: die ordentliche Kündigung mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten, bei der der Vermieter einen berechtigten Grund benötigt, der Mieter aber nicht. Dann gibt es die außerordentliche Kündigung mit Frist (Sonderkündigung), die nur bei bestimmten Gründen wie Mieterhöhung möglich ist. Schließlich gibt es die fristlose Kündigung, die sofort wirksam ist, aber einen wichtigen, unzumutbaren Grund wie Gesundheitsgefährdung oder Zahlungsverzug voraussetzt und meist eine Abmahnung erfordert. Alle Kündigungen müssen schriftlich per Brief erfolgen. Mieter haben zudem das Recht, eine Kündigung auf Fehler zu prüfen und Widerspruch einzulegen.

Die Renovierungspflicht des Mieters beim Auszug ist zunächst gesetzlich nicht vorgesehen (§ 538 BGB). Vermieter können sogenannte Schönheitsreparaturen nur durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen:

• Unwirksame Klauseln: Starre Fristen ("spätestens", "mindestens") oder feste Kostenbeteiligungen sind ungültig. "In der Regel" ist hingegen wirksam.
• Unrenovierter Einzug: Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, muss sie beim Auszug auch nicht renovieren.
• Rückforderung: Unrechtmäßig gezahlte Renovierungskosten können innerhalb von sechs Monaten zurückgefordert werden.
• Zustand der Wohnung: Die Wohnung muss besenrein übergeben werden. Normale Abnutzung muss nicht beseitigt werden, nur selbst verursachte Schäden. Bunte Wände müssen neutral überstrichen werden, eine Farbvorgabe wie "weiß" ist unzulässig.
• Kaution: Der Vermieter hat sechs Monate Zeit, die Kaution nach Auszug zu prüfen und zurückzuzahlen. Er darf Teile einbehalten für Mietschulden, Schäden oder Betriebskostennachzahlungen. "Abwohnen" der Miete von der Kaution ist nicht erlaubt.