Die Bauzinsen sind historisch niedrig – für Viele ein Anreiz, jetzt in die eigenen vier Wände zu investieren. Ohne Finanzierung gelingt das in den seltensten Fällen. Auch in Zeiten niedriger Zinsen sollte die Aufnahme einer Baufinanzierung gut vorbereitet und geplant werden. Eine Anleitung in fünf Schritten.

1. Kassensturz: So viel Haus können Sie sich leisten

Am Anfang steht immer die Frage: Wie teuer darf das Eigenheim werden? Entscheidend dafür sind vor allem zwei Größen: Der Betrag, den Sie monatlich an die Bank zurückzahlen können und Ihr verfügbares Eigenkapital, also das Geld, das Sie aus eigenen Mitteln beisteuern.

Wie hoch die Monatsrate sein darf, lässt sich mit einer Haushaltsrechnung ermitteln, in der alle regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Bedenken Sie dabei, dass nach dem Umzug ins Eigenheim zwar die Miete entfällt, jedoch Nebenkosten, etwa für Strom, Wasser und Müllentsorgung, weiterhin anfallen. Außerdem sollten Eigentümer Rücklagen für die Instandhaltung und für Reparaturen bilden. Wie viel Geld Ihnen monatlich für die Rückzahlung Ihrer Baufinanzierung bleibt, können Sie leicht mit unserem Haushaltsrechner herausfinden. Die Stiftung Warentest rät, dass die Monatsbelastung 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte.

Ein weiterer Faktor ist das verfügbare Eigenkapital: Dazu zählen Guthaben in Bausparverträgen oder Lebensversicherungen, Sparverträge, aber auch Guthaben, das auf Spar- oder Girokonten liegt. Gute Konditionen für Ihre Baufinanzierung erhalten Sie, wenn Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen. Als Minimum wird Käufern empfohlen, die Kauf- oder Baunebenkosten aus Eigenmitteln zu finanzieren. Dazu gehören etwa Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Notar- und Grundbuchgebühren sowie mögliche Renovierungskosten. Je nach Region belaufen sich diese Kosten auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises. Grundsätzlich gilt: Investieren Sie nicht Ihr vollständig verfügbares Eigenkapital in den Kauf des Eigenheims, sondern behalten Sie einen Puffer für unerwartete Ausgaben ein.
 
Wenn Sie die Höhe Ihres Eigenkapitals und die mögliche Monatsrate ermittelt haben, können Sie mit dem Budgetrechner den maximalen Kaufpreis Ihrer Immobilie errechnen. Beachten Sie dabei, dass Ihr Budget auch davon abhängt, nach wie vielen Jahren das Eigenheim abbezahlt sein soll. Ein Beispiel: Können Sie 1.000 Euro im Monat zurückzahlen und bringen 25.000 Euro Eigenkapital mit, liegt Ihr maximaler Kaufpreis beim derzeitigen Zinsniveau bei ca. 280.000 Euro. In diesem Fall wäre das Darlehen nach 35 Jahren vollständig zurückgezahlt. Möchten Sie früher wieder schuldenfrei sein, sinkt der Betrag, den Sie in Ihre eigenen vier Wände investieren können. Wer schon die passende Immobilie gefunden hat, kann mithilfe des Rechners nachprüfen, ob die Finanzierung realistisch ist – schließlich soll sich der Käufer nicht finanziell übernehmen.

2. Annuitätendarlehen, Bausparen, KfW-Kredit: Finanzierungsbausteine sinnvoll kombinieren

Für gewöhnlich werden Immobilien über sogenannte Annuitätendarlehen finanziert, also Darlehen mit gleichbleibenden monatlichen Raten. Die Monatsrate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Während der Zinsanteil an der Rate über die Laufzeit immer weiter sinkt, steigt der Tilgungsanteil immer mehr an. Diese klassische Baufinanzierung wird über einen Eintrag ins Grundbuch abgesichert. Kann der Käufer den Kredit nicht mehr bedienen, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verkaufen, um doch noch an ihr Geld zu kommen.

Mit einer klassischen Baufinanzierung werden häufig folgende Finanzierungsbausteine kombiniert:

• KfW-Darlehen: Je nach Objekt und Art des Vorhabens kann es sich lohnen, einen Teil der Darlehenssumme über die staatliche Förderbank KfW zu finanzieren. Besonders zinsgünstige Kredite werden etwa für den Erwerb oder Bau von energieeffizienten Immobilien vergeben. Auch für Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen bietet die KfW Förderprodukte an. Die Förderbank vergibt diese Kredite nicht direkt an die Endkunden. In der Regel wird ein KfW-Darlehen über die Bank vergeben, bei der auch die restliche Baufinanzierung beantragt wird. Eine Übersicht über die Programme der staatlichen Förderbank finden Sie hier.  
• Bausparvertrag: Einen Bausparvertrag können Sie ebenfalls in die Finanzierung einbringen. Meist liegt die Bausparsumme bei einigen zehntausend Euro – und deckt nur einen kleinen Teil der Kreditsumme ab. Sie können den Vertrag allerdings auch weiter laufen lassen. So bilden Sie Rücklagen, etwa für eine spätere Sanierung des Eigenheims.

3. Finanzierungsdetails festlegen: Zinsbindung, Anfangstilgung und Co.

Zu den Parametern, die Sie vor Abschluss Ihres Baukredites festlegen müssen, gehören die Dauer der Sollzinsbindung und die anfängliche Tilgung. Da die Zinsen derzeit niedrig sind, raten viele Baufinanzierungsexperten, die Konditionen möglichst lange festzuschreiben. Üblich sind Zinsbindungsfristen von fünf bis 30 Jahren – in dieser Zeit zahlen Sie den mit der Bank vereinbarten Zins für Ihr Darlehen. Grundsätzlich gilt: Eine lange Sollzinsbindung gibt dem Käufer Sicherheit, denn über diesen Zeitraum ist er vor steigenden Bauzinsen geschützt. Je länger die Zinsbindung, desto höher ist jedoch auch der Zinssatz, den die Institute verlangen.

Verbraucherschützer und Experten raten, die niedrigen Zinsen zu nutzen, um den Baukredit möglichst schnell zu tilgen. Wenn Sie es sich leisten können, sollten Sie eine Anfangstilgung von drei Prozent oder mehr wählen, das bedeutet, dass Sie mindestens drei Prozent des Kreditbetrages im ersten Jahr Ihrer Finanzierung zurückzahlen. Wie sich die anfängliche Tilgung auf Monatsrate und Laufzeit Ihrer Baufinanzierung auswirkt, können Sie in unserem Tilgungsrechner sehen.

Hauskäufer sollten ein Recht auf Sondertilgungen vereinbaren – neben den monatlichen Raten können Sie dann jährlich fünf bis zehn Prozent der Kreditsumme zurückzahlen, etwa wenn Sie einen Bonus oder ein größeres Geldgeschenk erhalten. Viele Banken bieten auch flexible Kredite mit Ratenwechseln an. Das bedeutet, dass Sie den Tilgungssatz, also Ihre Monatsrate, während der Zinsbindung mehrfach kostenlos erhöhen oder herabsetzen können.

4. Angebote einholen und vergleichen: Den günstigsten Zins finden

Bei den langen Laufzeiten und hohen Finanzierungssummen eines Baukredites kann schon ein minimal günstigerer Zins eine deutliche Ersparnis bedeuten. Das zeigt eine kürzlich veröffentlichte Untersuchung der Stiftung Warentest: Zwischen dem günstigsten und teuersten Baugeldanbieter lagen Zinsunterschiede von bis zu 66.500 Euro. Holen Sie mehrere Angebote ein, beispielsweise von Ihrer Hausbank und einem Baugeldvermittler. Laut der Verbraucherorganisation haben Käufer vor allem bei Vermittlern die Chance auf eine günstige Finanzierung. Diese Plattformen können auf eine Vielzahl von Banken zugreifen und Ihnen daher viel Arbeit abnehmen. Vergleichen Sie neben dem Sollzins auch den Effektivzins, in den weitere Kosten wie Bearbeitungsgebühren eingerechnet sind.

Wichtig: Um den Zins verschiedener Angebote realistisch vergleichen zu können, müssen alle anderen Parameter (Zinsbindungsfrist, Anfangstilgung) übereinstimmen.

5. Baukredit auswählen, Unterlagen einsenden: Schritte zum Vertragsabschluss

Bereits für die Erstellung eines verbindlichen Finanzierungsvorschlages benötigen die Bank oder der Vermittler Informationen zum Kaufobjekt und zu Ihren Finanzen. Haben Sie sich für einen Baukredit entschieden, reichen Sie den unterschriebenen Antrag beim Institut oder Kreditvermittler ein. Damit die Bank die Angaben zu Ihrer finanziellen Situation und Ihrer Immobilie prüfen kann, müssen Sie Ihrem Baufinanzierungsantrag Nachweise beifügen.

Zu den Unterlagen, die das Institut benötigt, gehören etwa:

• Einkommensnachweise: Lohn-/Gehaltsabrechnungen, Einkommenssteuerbescheid, Steuererklärung


• Nachweise über vorhandenes Eigenkapital: Kontoauszüge, Sparbücher, Depotauszüge, Schenkungsbestätigung


• Objektunterlagen:  Fotos des Objekts, Grundbuchauszug, Lageplan, Wohnflächenberechnung, Grundriss, Baubeschreibung und Kostenaufstellung der Baumaßnahmen bei Neubauten, Nachweis über eine Wohngebäudeversicherung


• Nachweise über finanzielle Verpflichtungen: Bestehende Kredite, Unterhaltszahlungen

Wie schnell das Geld ausgezahlt wird, hängt auch davon ab, wann der Bank alle Unterlagen für die abschließende Kreditprüfung vorliegen. Zudem ist ein verbindlicher Finanzierungsvorschlag meist nur eine begrenzte Zeit gültig.

Tipp: Ist das Haus oder die Wohnung gefunden, muss es mit der Finanzierung oft schnell gehen. Wer im Vorfeld schon die Unterlagen zu seiner finanziellen Situation zusammengestellt hat, erspart sich Zeit und Stress.