Immobilienkredit: Welche Zinsbindung die richtige ist

Immobilienkredit

Welche Zinsbindung die richtige ist

München, 14.04.2016 | 15:12 | hdu

Wer eine Baufinanzierung abschließt, steht vor der Frage, für wie lange er sich die derzeit niedrigen Zinsen sichern soll. Mit welchen Aufschlägen Käufer rechnen müssen und in welchen Fällen eine lange Sollzinsbindung sinnvoll ist.

Haus mit Garten — Ab ins Eigenheim: Wer eine lange Sollzinsbindung vereinbart, finanziert sicher - und immer noch günstig.

Immer mehr Käufer setzen bei ihrer Immobilienfinanzierung auf Sicherheit. Das bestätigt etwa eine Erhebung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. Demnach ist der Anteil von Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren in den vergangenen Jahren gestiegen. Viele Käufer schützen sich auf diese Weise vor einem möglichen Zinsanstieg. Eine lange Sollzinsbindung muss jedoch nicht immer die beste Lösung sein.

Je länger, desto besser? Nachteile der langen Sollzinsbindung

Je länger der Zeitraum der Zinsfestschreibung, desto höher ist grundsätzlich auch der Zinssatz für eine Baufinanzierung. Die Zinsaufschläge unterscheiden sich von Bank zu Bank jedoch erheblich, wie eine Auswertung der Stiftung Warentest zeigt (siehe Tabelle). Entscheidet sich der Käufer für eine Zinsbindung von zwanzig Jahren, erhöhen sich die Bauzinsen im Vergleich zur zehnjährigen Kreditvariante um 0,30 bis 1,53 Prozentpunkte.

Zinsbindung	Zinsaufschlag (Prozentpunkte)
	von	bis	mittel
15 statt 10 Jahre	0,05	0,81	0,48
20 statt 15 Jahre	0,02	0,92	0,30
20 statt 10 Jahre	0,30	1,53	0,75

Stand: 1. Februar 2016; Quelle: Stiftung Warentest

Auch eine vorzeitige Kreditrückzahlung, also eine außerordentliche Kündigung des Kunden, innerhalb der ersten zehn Jahre wird bei einer längeren Sollzinsbindung teurer, da Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung höher ausfallen. Ob eine längere oder kürzere Zinsbindungsfrist die bessere Variante ist, hängt laut den Experten von Finanztest aber auch vom finanziellen Spielraum des Käufers ab. Wer sich eine hohe Tilgung leisten kann, muss nach Ablauf der Frist eine geringere Summe zu einem unbekannten Zinssatz neu finanzieren. Das birgt weniger Risiken – damit ist eine lange Zinsbindung in solchen Fällen nicht unbedingt von Vorteil.

Sicher ist sicher: Lange Zinsbindung minimiert das Risiko

Käufer mit geringerem finanziellen Spielraum sollten die Zinsen dagegen möglichst lange festschreiben, denn steigende Bauzinsen sind für sie mit einem höheren Risiko verbunden. Müssen dadurch auch höhere monatliche Raten für die Rückzahlung aufgebracht werden, ist die Finanzierung im schlimmsten Fall sogar gefährdet. Grundsätzlich verschafft eine lange Zinsbindung Planungssicherheit, auch weil Käufer über Jahrzehnte hinweg mit gleichbleibenden Monatsraten rechnen können.

Ein weiteres Argument spricht für eine längere Festschreibung der Konditionen: Wie die Untersuchung der Stiftung Warentest bestätigt, werden auch Baukredite mit 15- oder 20-jähriger Zinsfestschreibung derzeit zu sehr guten Konditionen vergeben. Und sollten die Bauzinsen tatsächlich sinken, haben Käufer immer die Möglichkeit, ihren Immobilienkredit nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ohne zusätzliche Kosten zu kündigen und umzuschulden. Dieses Kündigungsrecht ist gesetzlich verankert – in diesem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung erheben.

Umschuldung schwierig: Vorsicht bei mehreren Zinsbindungen

Wer sich nicht für eine Zinsbindung entscheiden kann, wählt einfach zwei oder drei? Das ist durchaus möglich. Käufer können die Darlehenssumme auf verschiedene Kredite mit unterschiedlichen Zinsbindungen aufteilen. Diese Kombinationen haben allerdings einen Haken: Wird für ein Teildarlehen eine Anschlussfinanzierung benötigt, hat der Kunde wenig Verhandlungsspielraum. Da die Bank im Grundbuch durch weitere Teildarlehen den ersten Rang einnimmt, ist es zwar möglich, zu einem anderen Institut umzuschulden. Diese sogenannten Nachrangdarlehen sind jedoch teurer. In vielen Fällen bleibt dem Käufer daher nur die Möglichkeit, das Verlängerungsangebot seiner Bank zu akzeptieren – und das auch, wenn er mit den Konditionen nicht zufrieden ist.

Welche Zinsbindung die richtige ist, hängt ab von…

… dem Zinsaufschlag: Zinssicherheit gibt es nicht umsonst. Allerdings zeigt die Auswertung der Stiftung Warentest: Zum Teil fallen die Aufschläge sehr niedrig aus.

… der Tilgung: Wer sich eine hohe Anfangstilgung leisten kann, muss den Zins nicht unbedingt lange festschreiben. Umgekehrt ist eine lange Zinsbindung bei einer Tilgung von nur wenigen Prozent auf jeden Fall sinnvoll.

… dem eigenen Sicherheitsbedürfnis: Mit einer langen Zinsbindungsfrist sind Käufer auf der sicheren Seite und müssen sich nicht um steigende Bauzinsen sorgen.

… der Zinsentwicklung: Ob sich eine längere Sollzinsbindung finanziell lohnt, hängt letztendlich immer davon ab, wie sich die Bauzinsen in der Zwischenzeit entwickeln. Das lässt sich aber eine so lange Zeit im Voraus kaum präzise voraussagen.