BGH stärkt Vermieterrechte bei Instandhaltungsmaßnahmen

Wenn dringende Instandhaltungsarbeiten an einem Wohngebäude durchzuführen sind, besteht seitens der Vermieter keine generelle Pflicht dazu gerichtlich abklären zulassen, ob und inwiefern die Mieter den Zutritt zu ihrer Wohnung erdulden müssen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch entschieden. Mietern, die ihre gesetzlichen Duldungspflichten nachweislich verletzen, könne auch fristlos gekündigt werden, ohne dass der Vermieter zuvor eine Duldungsklage führen müsse.

Im konkreten Fall hatte eine Hausbesitzerin festgestellt, dass der Dachstuhl von einem Hausschwamm befallen war. Um bauliche Notmaßnahmen zu ermöglichen, mussten die Mieter einer Wohnung im November 2010 in ein Hotel umziehen. Nachdem die notwendigen Arbeiten abgeschlossen waren, konnten sie wieder in ihre Wohnung zurückkehren. Als die Eigentümerin weitere Maßnahmen zur Schwammbeseitigung durchführen lassen wollte, verweigerten die Mieter ihr jedoch den Zutritt zur Wohnung. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis zum 30. Juni 2011 fristlos.

Einen Monat später erließ das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg eine einstweilige Verfügung, sodass die Wohnungseigentümerin sich am 4. Oktober 2011 Zutritt zu den vermieteten Räumen verschaffen konnte. Rund sieben Wochen später bekräftigte sie schriftlich ihre Kündigung und begründete dies damit, dass die Mieter auch die Kellerräume für Installationsarbeiten nicht zugänglich gemacht hätten. Ihre Klage auf eine Wohnungsräumung scheiterte allerdings in sämtlichen Instanzen.

Im Berufungsverfahren hatte das Landgericht Berlin geurteilt, dass den Mietern nicht außerordentlich gekündigt werden dürfe, nur weil sie den Zutritt zu ihrer Wohnung an bestimmte Bedingungen knüpfen würden. Solange kein querulatorisches Verhalten der Mieter vorliege, hätten diese das Recht, die Einzelheiten der gesetzlichen Duldungspflicht gerichtlich prüfen zu lassen – ohne befürchten zu müssen ihre Wohnung zu verlieren. Vermieter seien verpflichtet, durch eine Klage feststellen zu lassen, was Mieter dulden müssten und was nicht. Eine Kündigung des Mietvertrags ohne Klärung der Duldungspflichten sei daher nicht rechtens.
 

BGH: Kein Vorrang der Duldungsklage

Der BGH verwarf die „schematische Betrachtungsweise“ des Landgerichts Berlin und urteilte zugunsten der Vermieterin. Nach Meinung der Karlsruher Richter gebe es keinen generellen Vorrang einer Duldungsklage vor einer fristlosen Kündigung. Die Argumentation des Landgerichts lasse außer Acht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Gebäudes und dessen wirtschaftlichen Wertes von enormer Bedeutung sein können.

Zudem wurde in dem verhandelten Fall nicht wie vom Gesetz vorgesehen geprüft, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zuzumuten ist. Da das Landgericht es versäumt hatte festzustellen, ob die Arbeiten wirklich so dringend waren und welche Schäden den Mietern und insbesondere der Vermieterin bei einem Aufschub der Arbeiten entstanden wären, verwies der BGH den Fall zur Prüfung an eine andere Kammer des Landgerichts zurück.