Verbot der Untermiete: Eigentümer muss Mietkosten erstatten

Mieter, die ihre Wohnung beispielsweise berufsbedingt für einen längeren Zeitraum nicht nutzen können, haben das Recht einen Teil ihrer Wohnung langfristig zu vermieten, um die eigenen Kosten zu senken. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch entscheiden. Der Mieter darf den Wohnraum jedoch nicht vollständig aufgeben: Dem Urteil zufolge muss beispielsweise ein Zimmer reserviert bleiben, um dort entweder Einrichtungsgegenstände einzulagern oder hin und wieder übernachten zu können.
 

Im konkreten Fall hatte ein Mann eine auf knapp zwei Jahre befristete Lehrtätigkeit an einer kanadischen Universität angetreten. Er und seine Lebensgefährtin wollten daher zwei von drei Zimmern für etwa 24 Monate an eine ausgewählte Interessentin untervermieten. Der Eigentümer lehnte dies jedoch ab und verbot den Mietern generell, die Wohnung dritten Personen zu überlassen. Da das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) jedoch Mietern das Recht einräumt, unter bestimmten Umständen einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, zogen die Mieter vor das Amtsgericht Hamburg.

Das Gericht verurteilte den Vermieter dazu, eine Untervermietung für etwa zwei Jahre zu erlauben. Der Beklagte ging daraufhin in Berufung vor das Hamburger Landgericht Hamburg, scheiterte jedoch erneut. Die Richter entschieden, dass die Kläger ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben, um die Mietkosten während ihres Auslandsaufenthalts zu verringern und gleichzeitig die Wohnung bis zu ihrer Rückkehr zu erhalten. Das Verbot sei daher sowohl pflichtwidrig als auch schuldhaft. Aus diesem Grund verurteilten sie den Eigentümer dazu, den Mietern die entfallenen Mieteinnahmen in Höhe von 7.475 Euro (zugzüglich Zinsen) zu erstatten.

In der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision bezweifelte der Vermieter, dass nur die beiden vorderen Zimmer und nicht in Wirklichkeit die ganze Wohnung untervermietet werden sollte – so wie es der Mietrechtsanspruch im BGB fordert. Zudem gebe es für Fälle einer langfristigen Teilvermietung weder eine einheitliche noch eine grundsätzliche Rechtsprechung. Daher sei die nicht erteilte Erlaubnis zur Untervermietung auch nicht pflichtwidrig erfolgt. Die Karlsruher Richter wiesen diese Argumentation jedoch zurück: Der Wohnungseigentümer habe pflicht- beziehungsweise rechtswidrig gehandelt und sei deshalb verpflichtet den geforderten Schadensersatz zu leisten.